供給側改革下揚州市房地產去庫存政策實施的幾點思考

【摘要】在黨的十九大報告中再次提出深化供給側結構性改革，堅持去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，優化存量資源配置，擴大優質增量供給，實現供需動態平衡。房地產行業是國民經濟發展的重要組成部分，而供給側改革中去庫存是房地產行業轉型升級的重要核心。本文結合房地產去庫存政策和市場現狀對揚州市房地產去庫存進行分析，并就市場發展策略提出相應的幾點思考。

【關鍵詞】供給側；揚州房地產；去庫存

2015年中央財經領導小組會議上，習近平總書記首次提出“供給側改革”，同年在中央經濟工作會議提出“三去一降一補”，其中去庫存作為五大重點任務之一，房地產去庫存是重中之重。2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進一步明確了調控的精神，要在供給側結構性改革的長效機制上積極采取措施。在2016年和2017年的政府工作報告中，都把房地產去庫存作為重點工作內容。十九大指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，落實“三去一降一補”任務。

1、我國房地產市場行業現狀分析

1.1 2017年國內經濟和揚州市經濟數據分析

從2017年國家統計局數據可以看出，前三季度國內生產總值593288.1億元，按可比價格計算，同比增長6. 9%，環比增長1. 7%。截止2017年10月，全國固定資產投資完成額累計517817.98億元；從2017年揚州市經濟來看，前三季度揚州實現地區生產總值3735.21億元，GDP增速7.8%，1-10月全市完成固定資產投資額2977.43億元，同比增長11.1%。增幅位列全省第5位，超省均3.9個百分點（省均7.2%）。

1.2 2017年國內房地產數據與揚州市房地產數據分析

從國家統計局2017年國內房地產數據來看，1-10月份，全國房地產開發投資90544億元，同比增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。2016年-2017年全國房地產開發投資增速見圖1。全國房屋新開工面積145127萬㎡，同比增長5.6%，其中住宅新開工面積增長9.6%。全國商品房銷售面積130254萬㎡，同比增長8.2%，其中住宅銷售面積增長5.6%。全國商品房銷售額102990億元，同比增長12.6%，其中住宅銷售額增長9.6%。房地產開發企業土地購置面積19048萬㎡，同比增長12.9%。10月末，全國商品房待售面積60258萬㎡，比9月末減少882萬㎡。1-10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%。

從2016-2017年揚州市房地產數據來看，2016年1-12月，市區商品房合同成交379.99萬㎡，同比增長75.66%，比歷史最高的2009年增長28.27%；其中商品住宅合同成交325.22萬㎡，同比增長77.55%，比2009年增長30.78%。2016年12月末，商品房累計可售面積為230.62萬平方米，較2015年年末下降32.93%；商品住宅累計可售面積為118.13萬平方米，較2015年年末下降34.77%。根據博深房地產研究所的數據顯示，截止2017年10月31日，揚州市商品住宅備案量為5.98萬方（含江都區，其中市區成交量4.46萬方），環比下降45%；期間由于國家各項調控政策加上房管局嚴控預售證、住房公積金貸款利率調整等等，揚州樓市、土地市場均開始出現回暖升溫跡象。想要保持去庫存態勢，仍需要政府出臺相關政策如購房貸款、公積金等政策以及具體降量措施，房地產開發商也需要提出新的營銷措施增加房屋出售量。

2、揚州市房地產去庫存政策以及執行效果

2.1揚州市房地產去庫存政策

按照習近平總書記關于“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位和住房城鄉建設部、國土資源部4月1日下發的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》精神，2017年4月揚州市政府發布《市政府關于進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》揚府發〔2017〕49號，從加強商品住宅用地市場管理、加強商品住房價格管理、規范商品住房市場交易行為、加大房地產市場監管力度四個方面進一步促進市區房地產市場平穩健康發展。2016年6月揚州市政府又出臺了《揚州市政府關于供給側結構性改革去庫存的實施意見》揚府發〔2016〕113號（以下簡稱《實施意見》），《實施意見》還進一步明確了今后一段時期我市房地產去庫存的總體目標和任務。到2016年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在16個月內，其中市區（含江都區）在14個月內。到2018年底，全市商品住宅庫存去化周期力爭控制在14個月內，其中市區在12個月內。到2020年底，實現商品住宅庫存去化周期保持在合理區間的目標。

鑒于上述的總體目標，揚州市從制度改革、政策鼓勵、結構調整和降本增效等方面形成“21條”具體措施。其中有積極支持農業轉移人口進城購房，鼓勵新就業人才購（租）房，暫停安置房新項目建設，加快將存量商品住房轉用為拆遷安置房。鼓勵符合條件的存量商業辦公用房等改為“創客空間”。支持新建商品住房“以租代售”，加快推進房地產用地結構調整，鼓勵養老地產和宜居適老住區開發建設，扶持綠色建筑、裝配式建筑、成品住房（裝修房）的開發建設。合理調控住宅用地出讓，堅持適度不飽和供應策略。2016年，市區商品住宅計劃供應量調減為1500畝左右。鼓勵養老地產和宜居適老住區的開發建設。

2.2揚州市房地產去庫存政策執行

根據博深地產研究院和揚州房天下數據監控中心的數據，2017年1月份揚州市區商品房成交1984套，2月份揚州市區商品房成交1808套，3月份揚州市區商品房成交2941套，4月份揚州市區商品房成交2337套，5月份揚州市區商品房成交2160套，6月份揚州市區商品房成交2652套，7月份成交1704套，8月份揚州市區商品房成交2745套，9月份揚州市區商品房成交2103套，10月份揚州市區商品房成交2659套。

目前揚州市供大于求，庫存上漲，截止2017年10月當前可售庫存129.55萬㎡，可售周期4.2個月。圖2中可以看出在相應的政策以及開發商采取的新的營銷策略下，揚州市房地產市場的庫存量處于平穩健康下滑的狀態，在2017年這一現象尤其明顯，在政府《實施意見》以及國家宏觀調控，揚州市場庫存量和新增量處在螺旋穩定的態勢。

從揚州土地供銷和市場溢價走勢即圖3、圖4可以看出，揚州房地產市場土地供應面積從2016年1月到2017年10月這段期間，土地供應面積不斷增加，整個房地產行業逐漸回暖，但房管局嚴控預售證，市場可售房源較少，各大地產開發商正積極集中拿預售證，為加緊步伐沖擊年底售房業績。2017年1-10月，揚州共有26塊土地成交；3月份涉住土地成交，整體溢價率最高144.38%。僅10月就供應7幅土地，共計建筑面積81.22萬方，無商業地塊。

2.3揚州市房地產市場去庫存運行分析

目前揚州市房地產市場呈現不應求的態勢，在《實施意見》和相應政策措施實施情況下，去庫存效果明顯，問題并不顯著；從揚州房地產市場數據和去庫存政策執行效果分析，揚州房地產市場趨于平穩，發展健康。

3、房地產去庫存的幾點思考

3.1緊跟城鎮化步伐，發展自身優勢

按照2016全國城市級別劃分標準（北京、上海、廣州、深圳屬于一線城市，部分省會城市屬于二線城市），揚州市屬于三線城市。對揚州這樣的三線城市來說，房地產去庫存是政府重中之重，應順應時代要求，與新型城鎮化的發展相適應，借助去庫存的時機，通過營銷策略、銀行降息、各種補貼、住房公積金貸款利率等激勵方式，加快去庫存進程，充分發揮城市人才、土地和產業資源優勢，利用好國家“人地錢”掛鉤政策，不斷發展壯大。這不僅符合本地長遠利益，也符合國家新型城鎮化根本目標。

3.2緊貼市場需求，多方多措施實施和完善

揚州市商品住房銷售量增速顯著回升，去化速度顯著加快，名義庫存水平下降商品房銷售速度增快。為保證市場健康穩定的發展，首先政府按照國家關于推進供給側結構性改革的決策部署，堅決落實各項調控舉措，市場總體保持穩定。為進一步穩定市場預期，保障剛性需求，強化市場監管，確保各項調控措施持續發力，揚州市將在2017年進行第二次制定系統性調控舉措，抑制不合理住房消費支持剛需，完善多元化住房保障體系。其次開發商需認真分析市場需求，執行差異化的策略，摒棄同質化的產品，形成具有競爭力的房地產產品，滿足不同住戶的多種需要。針對市場已經形成的庫存，有條件進行修改的，要以供給側改革理論為依據，積極改建為適應新經濟、新業態發展的新產品，完善原有配套設施，提高綜合質量，吸引消費者，多渠道并舉消減住宅庫存。再者，消費者應結合市場和國家政策調控，理性化購房，切勿心存僥幸和投機心理。

3.3緊跟政策調控，可持續健康發展

十三五期間，國家的各種調控政策，在這種“房子是用來住的，不是用來炒的”以及“租購并舉”等等，對揚州市房地產行業，目前的供不應求的“不良性”的發展態勢，應緊跟國家政策，制定并執行適合揚州房地產市場的供給側實施意見，建立房地產調控的長效機制，以保證市場能夠可持續并且健康發展。

結論：

房地產市場與人們息息相關，是國民經濟發展的基礎，國家的調控政策和城市出臺一些意見和實施方案是為了更好的使房地產市場更加規范化和制度化，這樣房地產市場才能夠可持續的發展。通過對2017年以來全國和揚州房地產數據以及揚州房地產去庫存實施意見，分析揚州去庫存政策執行效果并提出幾點思考。2017年是實施“十三五”規劃的重要一年，同時也是深化供給側結構性改革的重要一年，揚州市在去庫存方面，時刻結合市場實際情況和政策的實施，有效促進房地產有效健康發展。

參考文獻：

[1]陳曉，魏蘭葉.經濟新常態下我國房地產市場發展路徑研究——基于房地產投資水平分析[J].商業經濟研究，2017，（01）：188-191.

[2]劉偉.經濟新常態與供給側結構性改革[J].管理世界，2016，（07）：1-9.

[3]陳杰.經濟新常態下的中國城鎮化發展模式轉型[J].城市規劃學刊，2016，（03）：30-35.

[4]張為杰，李少林.經濟新常態下我國的供給側結構性改革：理論、現實與政策[J].當代經濟管理，2016，（04）：40-45.

[5]宋婉秋，景剛.經濟新常態下我國房地產去庫存研究[J].科技創業月刊，2016，（05）：46-47+50.

[6]胡鞍鋼，周紹杰，任皓.供給側結構性改革——適應和引領中國經濟新常態[J].清華大學學報（哲學社會科學版），2016，（02）：17-22+195.

[7]肖林.經濟新常態下結構性改革的上海實踐[J].科學發展，2015，（12）：32-36.

作者簡介：

高網芹，女，1992.10，揚州大學碩士研究生，建筑科學與工程學院工程管理系。

項目來源：

2016年度江蘇省普通高校專業學位研究生實踐創新計劃項目：“經濟新常態下揚州房地產企業的發展對策研究”（項目編號：SJLX16_0593，省立校助）