物業工程設施設備管理與維修

蔣鐘

【摘要】物業工程包括規劃、施工及運行等多個階段，這些環節都涉及到相關設施設備的運用，因此必須從項目規劃環節就針對設備制定詳細的規劃，并加大監管力度，同時還要做好后期的維護工作，對設備中所存在的故障及時進行處理，有效延長設備的使用壽命，本文就對這一問題進行了詳細探討與分析，并給出了一些合理化的建議。

【關鍵詞】物業工程；設備管理；維修

物業管理對于保障居民的正常生活具有重要意義，而管理的要點就在于相關的設施設備，因此在管理過程中不僅要定期對設備的運行狀態進行全面的檢查和測試，同時還要加大對相關人員的培訓力度，確保其能夠熟練掌握各項維護要點，本文就具體分析了這一問題。

1、規劃階段

項目規劃階段所包括的物業管理主要有以下幾個方面。第一，明確規劃內容的各項要求，并以此為依據對客戶進行調查，進而在此基礎上對市場需求進行整理與分析，之后需要制定相應的管理計劃，并且對管理方向進行定位。第二，對建筑平面設計以及交通等多個方面進行控制，并對設備的存放位置和監控設施的配置進行規劃。在此過程中，必須遵循節能減排這一基本原則，并在此基礎上對配套設施進行合理安排。同時，還應對水電用量進行明確的規定。另外，還要設計好垃圾的處理方式。第四，根據物業需求對電梯的容量等多個方面進行規劃，并在此基礎上選擇合適的設施，同時，在初步選擇之后還必須對設備進行測試，以便對其中存在的問題進行調整。第五，對設備的質量進行考察并且以經濟性為基本原則，進而在此基礎上進行設備的采購。另外，還應在合同中明確相關的責任條款，這樣就能定期對設備的質量進行檢查。第六，對物業環境進行全面規劃，選擇符合建設需求的植物并做好維護工作。

2、施工階段

施工階段的管理主要包括以下幾個方面。第一是對圖紙進行深入研究，并在明確物業各方面管理要求的基礎上不斷對圖紙中的細節問題進行完善。同時，還應當進入施工場地對設備的安裝及使用進行全面的監管。第二，加大對一些隱蔽工程的監管力度，包括管線鋪設及配電設備等，進而確保這些設備的安裝程序符合行業要求，有效保障物業工程的施工質量。第三，搜集設備使用過程中的相關資料，并以檔案的形式進行保存。另外，當設備出現問題時應及時進行調試。第四，對施工的質量及安全等方面所存在的問題提出相應的建議，并對驗收環節制定明確的標準。

3、交付階段

交付階段的管理主要包括以下幾個方面。第一，在項目施工完成之后進行驗收，并對設備的使用情況制定相應的維護和保修計劃。第二，在設備調試過程中必須要求相關人員進行學習，確保其之后能夠自行進行設備的調試與處理，進而有效延長設備的使用壽命。第三，對設備的各個部位進行全面的檢查，并與之前所保存的檔案資料進行對比，明確設備的各項參數是否處于正常范圍之內。第四，加大對員工的培訓力度，確保其能夠掌握設備維護方面的知識，之后還應對員工進行考核。第五，針對設備的運行情況制定相應的方案，并將不同的系統進行合理劃分。第六，在設備運行的過程中必須加大監管力度，并針對其中存在的問題及時進行調整。

4、運行階段

設備運行環節的管理內容較多，主要包括技術、安全、節能以及維護等，下面就作詳細探討。

4.1設備技術

在對設備技術進行管理的過程中，主要有以下幾個控制的要點。第一，針對技術管理制定明確的操作流程，并且必須確保流程的科學性與合理性。第二，加大對操作人員的培訓力度，培訓內容包括理論和實踐兩個方面，并且在培訓之后還必須對人員進行嚴格的考核，在確保其通過考核的情況下才能拿到相關證書，如果沒有通過考核則必須繼續接受培訓，直至通過為止。另外，對于問題較大的人員可直接開除，否則其就會嚴重影響設備的管理質量。第三，對設備運行過程中的性能進行測試，并且記錄相關的信息數據，之后對數據信息進行全面的整理與分析，進而在此基礎上明確設備在不同運行條件下各項指標的變化情況，掌握設備對能源的消耗量，進而針對存在問題的地方及時進行調整，不斷優化設備，使其運行效率能夠在原有基礎上得到有效提升。

4.2設備安全

設備安全管理主要包括以下幾個方面。第一，對設備以往的運行情況進行考察，在此基礎上制定相關的應急操作流程，并對應急人員進行全面培訓。培訓內容主要包括電梯發生意外時的人員解救及設施的搶修等，確保相關人員能夠掌握這些安全管理的要點，以免在發生意外時使得問題得不到及時處理。第二，對設備的運行過程和運行結果進行考察與測試，進而在此基礎上及時了解運行過程中所存在的問題并予以調整。第三，運行人員必須對設備的各項參數和性能有足夠的了解，并且能夠掌握設備安全方面的控制要點，熟練設備處理的各個要點。第三，對設備安全管理方面的人員必須加大監管力度，并對其從業資格進行全面考察及核實，在確保其符合基本從業要求的情況下才能進入崗位工作。

4.3設備節能

節能管理主要包括以下幾個方面。第一，在明確設備運行特點的基礎上制定相關的操作流程，并且盡量將浪費現象控制在最小范圍內。第二，對能源使用量進行詳細規劃，并加強對各個使用環節的控制，避免使用量超出規劃的范疇之外。第三，應采用一些具有節能效果的技術，并且在選擇設備的過程中必須確保其具備自動化的特點，這樣就能夠加強對設備的控制。第四，必須做好水資源的節約工作，對一些可回收利用的水質必須進行重復利用。第四，制定采取一些節約用電的措施，并選擇具有節能效果的電機。另外，為了減少電能的使用量，還應當做好開關的控制工作。第五，對管道等部位應當定期進行檢查，以免發生損壞等問題，若在檢查過程中發現這類故障，必須及時進行維修。

4.4設備維護

在維護設備的過程主要包括兩個方面，分別是設備日常運行過程中的維護以及一些專業技術方面的維護。首先，在日常維護的過程中相關人員必須對設備的外觀進行詳細檢查，并嚴格按照制定好的操作流程進行各項細節問題的檢查與處理。同時，還應定期對設備的運行狀態進行測試，確保沒有出現振動及載重超出正常范圍等問題。另外，還必須定期對設備進行清潔，維護設備的運行環境。其次，在進行專業技術方面的維護時必須提前制定詳細的規劃，并且在規定的時間將設備暫時停止運行，這樣就能夠有效延長設備的使用期限，并提高其運行的安全性。另外，為了減少設備維護所花費的時間，必須（下轉96頁）（上接94頁）對相關人員加大培訓力度，確保其能夠熟練掌握維護的各個要點。

4.5設備維修

由于引起設備故障的原因各不相同，并且不同時期設備的損壞程度有一定的差異，因此必須結合設備的損壞特點制定相應的維修方案。在維修的過程中，首先需要對儀表及相關設備的運行狀態進行測試，確保其沒有發生泄漏等問題，同時還應當對故障問題做好記錄工作。其次，必須根據設備故障的特點進行維修人員工作任務的具體分配和安排，并通過責任制使各個人員明確自身在維護工作中所應擔負的責任。最后，還應制定明確的維修制度并做好驗收工作。另外，為了減少設備故障發生的概率，必須定期對設備的運行狀態進行巡視與檢查，提前制定預防的措施，這樣能夠有效延長設備的使用期限。另外，當前信息技術的應用越發普遍，因此可采用先進技術對設備進行全面監控，進而及時發現設備存在的問題并進行處理。

結語：

總而言之，為了給居民提供更加優質的服務，必須對物業工程實施的各個階段加強管理與控制，并針對設備的購進和施工制定詳細的規劃，同時，在完成設備安裝之后還必須定期進行檢查，確保其能夠正常運行，并且針對其中存在的問題及時進行處理。本文就深入探究了這一問題。

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