新興產業服務與科研用地基準地價評估探討

【摘要】隨著科技創新的深化發展，科研用地需求不斷增加，亟須制訂科研用地基準地價。本次以如皋市為例，根據科研用地交易資料，依據其現狀和規劃，劃分科研用地區片，在此基礎上測算其平均價格，通過價格歸并形成土地級別并測算級別基準地價，最后構建除科研用地以外的公共管理與公共服務用地基準地價細分用途修正體系。

【關鍵詞】科研用地；基準地價；用途細分修正體系

近年來，如皋市委市政府緊緊抓住全球新一輪科技革命和產業革命契機，加大科技投入，加快項目建設，全市新興產業呈現出良好的發展態勢。2016年新興產業產值617.08億元，增長18.1%，占全市規模以上工業總產值比重為30.9%。

新興產業服務和科研用地是科技創新的重要載體，是創新功能重要的支撐平臺。隨著科技創新的深化發展，目前如皋市市區科技研發用地需求不斷增加，供地量呈逐年增長態勢。但由于市區尚未形成統一的科技研發用地地價標準，科技研發用地地價管理十分不便。為了進一步規范科技研發用地管理，提高該類用地使用效率，實現優化配置，使其在科技創新活動中發揮更大作用，特開展2017年度如皋市新興產業服務與科研用地基準地價評估工作。

1、技術路線

以《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）、《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）等國家標準和行業標準為參考，主要依據《江蘇省城鎮地價動態監測與基準地價更新技術方案》（2014年版），在全面收集區域內新興產業服務與科研用地出讓、轉讓、征地、拆遷、收儲等樣點數據資料的基礎上，依據新興產業服務與科研用地發展現狀，結合城市近期發展規劃，劃分新興產業服務與科研用地區片，運用多種估價方法，測算區片內樣點地價，利用地理信息系統（GIS）軟件生成樣點的空間數據庫，對樣點地價進行進行期日、年期、容積率、開發水平等一系列修正修正，測算區片內各類用地平均價格，在此基礎上對價格相近的區片進行歸并形成級別，采用面積加權，測算級別地價水平并綜合確定級別基準地價，最后根據近年來出讓案例，結合專家咨詢，并參考國內一些城市的用途修正系數，構建除科研用地以外的公共管理與公共服務用地基準地價細分用途修正體系。

2、主要技術流程

2.1新興產業服務與科研用地界定

如皋市新興產業服務與科研用地涵蓋內容包括：《戰略性新興產業重點產品和服務指導目錄》（2016版）中的新一代信息技術產業（包括下一代信息網絡產業、信息技術服務、電子核心產業、網絡信息安全產品和服務、人工智能等）、數字創意產業（包括數字文化創意、設計服務、數字創意與相關產業融合應用服務等）和相關服務產業（研發服務、知識產權服務、檢驗檢測服務、標準化服務、雙創服務、專業技術服務、技術推廣服務和相關金融服務等）三類產業用地和科研用地。

如皋市政府成立發改、規劃、國土、科技等部門組成的新興產業服務與科研項目認定小組，對新興產業服務與科研項目產業類型進行認定，土地用途統一認定為科研用地。

2.2資料收集

采集近4年來如皋市新興產業服務與科研用地的土地交易樣點數據。通過土地交易市場、土地交易登記部門和實際市場等渠道采集。本次的調查資料包括房地出租樣點、土地使用權出讓和轉讓樣點以及征地拆遷等多種形式的土地交易資料，共51份資料，見表1。

2.3地價區片劃分

2.3.1劃分依據

根據如皋市新興產業服務與科研用地的實際情況，結合城市規劃要求進行新興產業服務與科研用地區片的劃分。

（1）區位條件的接近性。該原則要求同一區段內的新興產業服務與科研用地，在位置上應相互靠近，區位條件基本一致。

（2）新興產業服務與科研用地辦公條件的一致性。該原則要求同一區段內科研辦公環境（自然或人文環境）較好，且基本保持一致。

（3）交通狀況的相似性。該原則要求同一區段內交通設施狀況應保持相似。

（4）基礎設施的同一性。該原則要求同一區段內供水、排水、供電等基礎設施的等級、保證率等應基本相似。

（5）地價或租金的統一性。上述1～4是劃分新興產業服務與科研用地地價區段的定性指標，而地價、租金是劃分地價區段的定量指標，同一地價區片內地價或租金相差不大。

2.3.2地價區片的劃分與確定

通過內業審查與實地核對，對地價區片劃分的合理性進行審核與確定。劃分結果見表2。

2.4級別基準地價測算與確定

2.4.1樣點地價屬性和空間數據庫建立

運用數據庫技術建立基準地價更新樣點地價屬性數據庫，運用GIS技術建立樣點地價空間數據庫，采用地理編碼技術對樣點屬性數據庫和空間數據庫進行匹配。

2.4.2樣點地價測算與修正

根據國家標準《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2014）中規定的技術途徑和估價方法，測算樣點地價，并且依照各級別設定的地價內涵，對樣點地價進行期日、容積率、開發水平等一系列修正。

2.4.3區片平均地價測算

運用數理統計方法對樣點地價分布類型做出判斷。對于正態分布，采用t檢驗法剔除異常樣點，確定參算樣點；對于非正態分布，采用方差法剔除異常樣點，確定參算樣點。然后根據樣點宗地地價面積加權法分別測算各區片平均地價。

2.4.4級別基準地價確定

對級別內各地價區段的基準地價采取面積加權平均的方法測算出各土地級別基準地價。計算公式為：

式中：Pj：級別基準地價；Jk ：區段k區段基準地價；Sk ：區段k面積；n：級別內區段個數。

以各土地級別地價水平測算結果為主，適當參考地價區段內市場交易樣點地價，并充分考慮政府優化、調節土地利用等方面的政策需要，綜合確定基準日為2018年1月1日的各土地級別的基準地價，

2.4.5修正體系建立

（1）建立評估宗地地價的修正體系

采用特爾菲法，通過征詢熟悉調查區情況的專家，綜合確定新興產業服務與科研用地地價影響因素及其權重，建立宗地地價評估修正系數表及其說明表。

（2）公共管理與公共服務用地用途細分修正體系

根據近年來如皋市公共管理與公共服務用地土地出讓、轉讓案例的分析，結合專家咨詢，并參考國內一些城市的用途修正系數。確定了除科研用地以外的公共管理與公共服務用地基準地價用途修正體系。

3、研究主要成果

通過以上研究，形成了以下主要成果：（1）完成市區新興產業服務與科研用地土地級別基準地價構成的地價體系，其總體地價水平基本介于工業與住宅用地基準地價之間，符合如皋實際。主要成果見表3。（2）構建除科研用地以外的公共管理與公共服務用地基準地價用途細分修正體系，主要成果見表4。

4、研究意義

（1）探索建立科研用地基準地價體系

為了緊緊把握全球新一輪科技革命和產業變革重大機遇，培育發展新動能，推進供給側結構性改革，構建現代產業體系，政府大力發展壯大新興產業。這些產業不同于傳統產業，其產業用地具有研發用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，目前大多歸為科研用地，以往的工業用地基準地價體系已經不適應其地價管理。本次探索制訂科研用地基準地價體系，不僅有利于地價管理和地價評估，而且對于土地科學管理與高效利用具有重要意義。

（2）更好地服務保障如皋市經濟社會發展

此項工作研究，其成果不僅建立了科研用地基準地價體系，而且還構建除科研用地以外的公共管理與公共服務用地基準地價用途細分修正體系，這為政府擴大國有土地有償使用范圍奠定基礎，培育和規范公共服務用地土地市場提供科學依據。同時，科研用地基準地價體系與目前已有的商服、住宅和工業用地基準地價體系相互配合，通過差別化地價管理，并輔以結構性、差別化的土地供給，引導空間資源向產業轉型升級的重點方向、重點領域、重點行業和重點企業配置，提高資源配置效率和利用水平，從而更好地保障如皋市經濟社會發展。

作者簡介：

徐天云，女，籍貫江蘇省南通市，畢業于南京大學，民族漢族，出生于1975年4月，現工作單位南通市不動產登記中心，研究方向為土地估價與基準地價相關業務。