公證搖號時代的杭州樓市研究

【摘要】2018年3月28日，杭州市住房保障和房屋管理局發布了《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，明確自4月4日起，市區范圍內符合條件的新申請預售許可商品住房項目，房地產開發企業應采取委托公證機構搖號方式開展銷售工作。這意味著從此杭州進入商品住宅搖號時代，本文將從其他城市的搖號經驗、杭州公證搖號政策出臺的背景、搖號細則的解讀及當前搖號政策的執行情況來探討公證搖號政策下的杭州房地產市場。

【關鍵詞】住房;公證搖號政策;房地產市場

【中圖分類號】F299.23;F832.4

【文獻標識碼】A

1、其他城市的搖號經驗

目前政府采用商品房搖號政策典型的一、二線城市有上海、成都、長沙、武漢等地，雖然都屬商品房公證搖號政策，但就細則及具體執行情況還是略有差別。

1.1上海模式

上海市于2017年5月4日和7月18日分別發布了《關于進一步加強本市房地產市場監管，規范商品住房預銷售行為的通知》和《關于貫徹商品住宅項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》，明確要求新開商品住宅采用由公證機構主持的搖號方式公開銷售，嚴格落實實名制，開發商不得以任何名義收取價外款。

開發商需要在新盤開盤10日前，向公證機構申請選購房屋的搖號排序公證，并在開盤日前，在售樓現場公示全部準售房源和已積累客戶名單。在具體執行方面，開發商必須使用公證機構提供的電腦搖號軟件，并由公證機構全程現場監督公證，排號結果現場公示，選房必須嚴格按照搖號排序結果，依序挑選。

1.2長沙模式

2017年10月28日，長沙市住房和城鄉建設委員會印發了《長沙市限購區域內新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知，明確長沙市限購區域范圍內所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。《通知》要求開發商需提前7天向公證機構提出公開搖號公證申請，并提交公開搖號的具體規則和方案等材料。此外，在獲取商品房預售許可后，應拿出公示后的準售房源進行搖號銷售，并在搖號開始的三日前在銷售現場（售樓部）發布搖號公告。

此外，開發企業需采取實名制方式，公開接受意向購房人認籌，接受購房認籌時間不得少于3個工作日。認籌完成后，應留存認籌人身份證明復印件，編制《報名搖號名冊》，報送公證機構備案確認（紙質和電子文檔）。開發企業在（售樓部）醒目位置公示《報名搖號名冊》，公示時間不少于72小時。

1.3武漢模式

對比上海和長沙，武漢政府的搖號政策指向性則更為明顯。2018年3月15日武漢發布了《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程（試行）》，剛需人群滿足三個條件可優先選購1套新建商品住房：在武漢無自有住房;符合武漢住房限購政策規定;本次購房之日起前3年無住房交易記錄。另預售備案均價低于18000元/平方米的新建商品住宅，且建筑面積低于120平方米的準售房源采取公證搖號方式隨機選取不少于40%的比例（含40%）納入優選選房范圍。開發商首次公開銷售新建商品住宅時，應對優選購房源與優先選房順序進行搖號，由公證機構作全程現場監督公證。

2、杭州公證搖號政策背景

采用公證機構搖號模式的這些城市，無不是在這輪房價上漲周期中的持牛耳者，但在市場的大浪面前，剛需客戶只能望洋興嘆。高房價雖然是對一個城市建設成果的肯定，但無形中也成了壓在百姓身上的千斤頂，工資漲幅遠低于房價漲幅，剛需買房成了最美好的愿望。杭州自2016年底房地產市場行情開始上揚，雖較國內其他主要城市進入本輪上漲周期較晚，但得益于G20峰會的成功舉辦及2022年亞運會的重大利好，這波行情可謂來勢洶洶。

根據克爾瑞統計數據，2015年杭州主城區（6城區）成交均價在22534元/方，2016年成交均價在24895元/方，2017年漲至 31752元/方。快速上漲的房價不僅大大提高了政府的征地成本，也引起了購房者的極大恐慌，目前2萬/方以下的剛需盤在杭州市區已經絕跡，2-3萬/方的郊區盤炙手可熱。在中央“住房不抄”的號召下，杭州市房管局雙管齊下， 從限購和限價兩方面著手，多次加碼調控措施，旨在維持杭州房地產市場的穩定。

2.1限購政策

第一輪限購政策于2016年9月19日啟動，明確在杭州市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

緊接著在2016年11月10日進一步加強限購：調整住房公積金比例。一是購買首套普通自住住房，或擁有一套住房并已結清購房貸款的，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調整為不低于30%;二是擁有一套住房但未結清相應商業性購房貸款的，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，貸款首付比例從不低于50%調整為不低于60%;三是擁有兩套及以上居住或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

在2017年3月31日杭州市房管局有發布了《認房又認貸，進一步升級房地產調控措施》。此次措施要求已擁有一套住宅或無住房但有住房貸款記錄的，購買二套房首付款比例比低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執行;本市戶籍成年單身（含離異）在限購區域內只能限購一套，企業購買限購區域住宅需滿3年方可上市交易，外地遷入四縣（市）的居住家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方能在本市市區范圍內購房住房。

2.2限價政策

除了表面上的限購政策外，從2016年10月下旬開始杭州市政府通過控制預售證發放、限制一手房備案價、限制網簽都措施，嚴格控制全市房價平均水平。

首先嚴格控制預售證的發放，對35000元單價以上的項目的控制最為嚴格，這類項目也最難拿到預售證;對市中心、錢江新城、奧體等部分熱點區域高價盤重點限制;對35000元以下的樓盤沒有明確限制，單價越低，領到預售證的難度越低;大量批出遠郊樓盤的預售證，包括大江東、富陽、蕭山、義橋等地，這些區域樓盤的房價相對較低，從而拉低全市成交均價。其次嚴格控制每個樓盤的價格：新盤首開的備案價不高于板塊均價;已開過盤的，加推價不能高于上一次的開盤均價。

然而，限購限價政策除了表面上避免了杭州房價的瘋漲，卻沒有改變購房者及開發商對杭州樓市的預期。土地市場屢創新高，全款支付、天價車位費、托關系、號子費等亂象橫生，由于對一手房價格的嚴格管制，二手房漫天要價，不少板塊的二手房要比一手房貴近萬元。針對限購限價政策存在的諸多問題，杭州市住房保障和房屋管理局在2018年3月28日發布了《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》（以下稱《通知》），杭州進入公證搖號時代。

《通知》除要求房企采用公證搖號方式公開銷售商品住房，應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案，一次性公開銷售當期準售房源外，針對剛需客戶，給與的重點關照。《通知》明確，對“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障。“無房家庭”是指，在我市限購范圍內無自有住房的家庭（不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產生的“無房家庭”）。另搖號結果產生后，前序家庭放棄選房、購房的，后序家庭依次遞補。對于中選后放棄選房、購房達二次的家庭，自放棄選房、購房之日起3個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記;中選后放棄選房、購房達三次（含）以上的家庭，自放棄選房、購房之日起6個月內，各房地產開發企業不再接受其購房意向登記。

3、公證搖號的執行情況

自杭州開始實施公證搖號以來，已有不少客戶在公證機構的監管下買到了房，這里舉杭州首個公證搖號盤-萬科和家園臻園作為案例，具體講解公證搖號購房的流程。

萬科和家園臻園此次開盤1幢，180套，面積15912.62方，將提供40%比例的房源供“無房家庭”優先搖號。客戶可在領取商品住房預售許可證次日起5日內，進行現場購買登記。申請“無房家庭”資格時，須確保提交資料和申報信息的真實性、合法性。登記需提供婚姻證、房產情況核查證等證件，并且要求50萬現金存款證明。搖號分三輪，首輪搖號，根據40%的比例，搖出“無房家庭”優先入圍戶數（72戶），但不確定選房順序;第二輪搖號，首輪未入圍的無房家庭與非無房家庭共同搖號，搖出剩余入圍數（108戶），但不確定選房順序，同時搖出未入圍家庭的輪候順序;第三輪搖號，前兩輪搖出的入圍家庭共同搖號，選出選房序號。

從程序設計來看，本次公證搖號對于無房剛需家庭來說有明顯的傾斜，給予了較大的優先保護，同時也不失公平，即對于選房的順序入圍者是一視同仁的。但本次搖號并沒未對面積段進行劃分，無房剛需家庭在第三輪搖號時可能出現只剩大戶型的尷尬處境。

4、解讀杭州公證搖號政策

公證搖號政策的落地對于杭州無房家庭無疑是吃了一記定心丸，并較好的杜絕了限價以來出現的全款支付、托關系、賣房號等各類亂象，有效整治了杭州房地產市場。但其負面作用也隨之暴露，比如客戶對于自己的心意盤往往可遇而不可求，許多客戶只能是搖到哪買在哪;許多原本無購房需求的人，抱著搖到即掙到的心態也去購房，導致部分盤中簽率不足5%。

總體而言，公證搖號政策有效的保障了剛需利益，整治了市場中的不良現象，但對于抑制房價，貫徹中央“住房不炒”精神，僅此是不夠的，還需其他配套措施予以支持。

參考文獻：

[1]葉檀.搖號說明當地房價漲了嗎[J].時代人物.2018，（2）：128

[2]范作冰，尹若凡.新一輪限購令對房地產市場影響的研究-以杭州為例[J].生產力研究.2017，（12）：37-40.

作者簡介：

鮑一帆，杭州市城建開發集團有限公司，浙江杭州。