房產測量中面積測算問題的討論

李照康

【摘要】在房產測量工作中，房產面積的測算問題直接關系到購房者的自身利益，而房產測量的全過程需要嚴謹的方式與方法，可以為后續房屋所有權和土地使用權的糾紛問題提供關鍵的數據支持。因此本文旨在探討現階段常見的測繪技術與方法，并與建筑面積測量進行了區分，從差異中分析房產測量面積計算問題的要點。

【關鍵詞】房產測量；面積測算；討論

房產測繪的政策性較強，技術要求高，其測量的成果影響到房屋權利人的利益問題。所以，房產測繪成果與房屋產權之間具有密切的聯系，同時也是城市建設管理工作中存在的基礎資料。根據《房產測量規范》的相關要求，對于房屋面積中可能存在的難題和糾紛應該機制分析，減少出現的各類質量問題。

1、房屋建筑面積實測工作

在《房產測量規范》當中，規定了房屋面積的測算需要考慮到實際的測繪數據，但是目前的普遍測繪都沒有按照實地測量尺寸的方式，僅僅是通過實地校核變長，然后在一定的誤差范圍內根據設計圖紙的要求進行面積計算，有時候會結合竣工圖紙的尺寸。但是從實際結果來看，面積實測工作往往會出現各類問題。原因也在于以下幾個方面。

（1）數據缺乏唯一性

房產測量工作需要借助各類測繪儀器，例如鋼尺、全站儀、測距儀等，并按照合理的操作方式，在外界條件下開展測繪工作。但無論測繪人員的技術水平多高、測繪儀器多精確，對同一個量進行多次測繪的結果必然存在著差異。尤其是在房屋面積的測算過程中，如果按照實測的尺寸來對面積進行計算，必然會出現人為和儀器的誤差。因為房屋施工本身是粗線條施工，墻面的平整程度、軸線定位等都可以成為誤差源，因而模板支護出現位移、垂直度誤差都是不可避免的結果，在實際測量時的數據缺乏唯一性[1]。

（2）由于實測環節中，受到墻體偏移、抹灰層厚度等因素的影響，即便是完全相同的兩戶，在面積計算結果方面也會出現一定的差異，此時同一戶型的建筑面積數據則出現各種差異。雖然總體的誤差結果并不顯著，但無論是業主還是開發商，甚至是管理部門都無法接受這種測量結果。

（3）面積計算中，測量單位是主體，雖然在前期測量出了具體結果，但如果后期業主和開發商自行將房屋現狀改變，則面積必然與測算時的結果產生偏差。另外，實測時的部位眾多，如果實測區域帶有一定的弧度，那么在丈量上會存在困難。測繪單位目前普遍認為，實測結果為準在目前已經行不通，因為實測的目的是將測量結果與竣工圖紙的內容相符合，并不能完全一致。當誤差控制在一個合理的范圍內時，則認為結果可以接受，可以作為測繪報告的數據依據[2]。

2、測繪的具體內容

2.1 房地產面積內容

測算房地產的面積包括測算用地面積與房屋面積兩個部分，用地面積包含土地面積、占地面積等，而房屋面積則包含使用面積、產權面積。以目前的測繪來看，還需要考慮到公攤建筑面積、套內建筑面積和使用面積。公攤建筑面積是多個房屋產權人共同占有的建筑面積，這一部分的區域是需要根據規定的系數向不同的戶主分攤，這也是計算公攤建筑面積的依據。

而套內建筑面積則包括了陽臺面積、房屋墻體面積等。這一部分的測繪標準需要根據房屋外墻和陽臺外邊緣結構圍成的水平面積計算。

使用面積顧名思義就是人們在居住時需要實際使用的建筑面積部分。一般情況下如果要想精確地計算房屋的使用面積，可以從不同的方面入手。首先，房地產的使用面積是包括衛生間、廚房、起居室、臥室、客廳等不同區域的面積之和，在計算總建筑面積時不能將通風道、煙囪等構筑物包含在內，但是在使用面積的計算過程中需要進行計算，還需要加入墻面粉刷裝修的厚度面積[3]。

房產公司出售的房屋開始時建筑面積是圖紙設計面積，等到建筑出地面后房產部門會到工地測繪一次，等到交房后再進行一次測繪。房地產測繪工作不僅對于開發建設和征收稅費具有重要的現實意義，還能給產權、產籍等各方面的管理提供參考資料[4]。

3、房產面積測算中出現的問題和應對方案

在測算工作中需要結合建筑的狀況來進行實測面積與預測面積的判定。面積的預測實際上就是在商品房的銷售過程中，由房地產的主觀機構對建筑房屋進行實地考察，在合法范圍內作為銷售依據。在竣工驗收后，建筑房屋的實測面積還需要根據測繪的規范來進行計算。但是由于實際的面積測量當中，有時因為各種因素導致面積計算出現變化，所以為了減少誤差的產生，需要對測繪的方式進行優化。而房屋商品化的進度不斷深入，也讓房屋的產權關系從單一的產權制度轉變成為了多元化的產權制度，讓面積測算難度變得更大。此時測量人員應該對每棟房屋的共有面積進行準確界定，才能正確劃分功能，在現有的基礎上減少矛盾的產生。此時，就會有各種問題產生。

3.1 非住宅共有面積

共有建筑面積相對復雜，在分攤方法的選擇上也具有一定的難度。在實際工作當中一般會進行整體計算，再進行局部計算。以非住宅的建筑來看，設計功能方面會將層作為最小的單位，而分攤界定一致性不考慮到權利人是否確定，都可以在分攤前后保持不變。所以，在對建筑共有面積進行劃分時，要想進行房屋的劃分與分攤，然后再將功能區的面積以層的方式分攤，結合業主的需求來進行合理的調整。這樣一來的共有面積會在樓層中形成，而房屋權屬的登記面積不會因為分割銷售而受到影響。此時計算的過程清晰可見。

3.2 商住樓的樓梯間問題

商住兩用樓可以劃分為上部分的居住區和下部分的商用區，兩部分無論是在結構還是在功能上都會表現出不同的形式。一般情況下樓梯間會和住宅區域相同，但不和商業區域相同，樓梯間的主要服務部分也是住宅區域，此時如何對樓梯間的面積計算進行規劃呢？如果僅僅將其分攤給住宅部分，則住宅部分的分攤面積會擴大，隨著商業部分的層數而增加。防止，如果分攤給商業部分，商業部分的自帶樓梯又如何處理呢？此時，筆者建議可以將樓梯間的面積進行全樓分攤，住宅區域的樓梯間由住戶承擔，符合了“誰使用、誰分攤”的具體原則，也對整體的概念給予了體現[5]。