寫字樓項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理案例分析

張孝志 Xiaozhi Zhang

【摘要】闡述了現(xiàn)代寫字樓使用要求的提高和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的重要意義，通過(guò)中交財(cái)富中心項(xiàng)目實(shí)際案例的分析，重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理過(guò)程中可以后期優(yōu)化和深化的幾個(gè)方面，如：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)以及其它二次深化設(shè)計(jì)等，以期為類似項(xiàng)目提供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】寫字樓；房地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理；精細(xì)化

【Abstract】This paper expounds the increasing requirements for the use of modern office buildings and the significance of design management in real estate development. Through the analysis of the actual case about the fortune center project of China Communications Construction Company， this paper focuses on several aspects that can be optimized and deepened in the later stage during the design management process of real estate， such as architectural design， interior decoration design， landscape design， and other further design， etc.， so as to provide reference for similar projects.

【Key Words】Office building， Real estate， Design management， Refine

隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人際交往和信息交流越來(lái)越頻繁，人們對(duì)寫字樓建筑的要求也越來(lái)越高，現(xiàn)代辦公建筑已逐漸成為社會(huì)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)繁榮、技術(shù)發(fā)展的重要標(biāo)志。人們對(duì)辦公環(huán)境的要求不斷提升，寫字樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明、通信設(shè)備先進(jìn)、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施人性化以及擁有具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司等，也由于這種高標(biāo)準(zhǔn)的需求，使高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓價(jià)格不菲，成為房地產(chǎn)類別中極具投資價(jià)值項(xiàng)目。 [1]寫字樓（office building）主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分（如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等）構(gòu)成，是我國(guó)目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。 [2]

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)新常態(tài)，房地產(chǎn)也由原來(lái)的黃金發(fā)展期進(jìn)入到了“白銀時(shí)代”。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商又蜂擁而至進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地呢？如何在保證品質(zhì)的同時(shí)確保利潤(rùn)呢，只有通過(guò)不斷地提升產(chǎn)品的溢價(jià)能力并嚴(yán)格控制企業(yè)的成本支出，快速去化符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理水平，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和企業(yè)盈利能力。在影響項(xiàng)目成本的要素中，建筑的設(shè)計(jì)階段的把控要占到總成本的75-85%，因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理是非常重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)它也是增加產(chǎn)品溢價(jià)能力的關(guān)鍵。

本文以石家莊中交財(cái)富中心項(xiàng)目為案例，通過(guò)設(shè)計(jì)階段的前期及過(guò)程管理，在實(shí)踐過(guò)程中提煉出針對(duì)中交財(cái)富中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的精細(xì)化管理的措施和建議，可以為不同房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)寫字樓提供一些借鑒。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所處的背景不同、開(kāi)發(fā)規(guī)模不同、區(qū)域不同、市場(chǎng)環(huán)境不同，其精細(xì)化管理所包括的內(nèi)容也會(huì)存在不同的差異，需要通過(guò)管理者在實(shí)踐中不斷的探索、改進(jìn)、完善等手段找出適合自身企業(yè)發(fā)展需要的設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的方法，并在實(shí)踐過(guò)程中不斷的檢驗(yàn)、修正、動(dòng)態(tài)的調(diào)整，才能滿足企業(yè)設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的需要。

1、工程概況

中交財(cái)富中心項(xiàng)目位于河北省石家莊市橋西區(qū)自強(qiáng)路上，是石家莊市的行政和金融核心區(qū)，特別是自強(qiáng)路定位于金融中心一條街。中交財(cái)富中心項(xiàng)目占地面積為22400平方米，總建筑面積183046平方米，容積率為5.82，建筑密度：26.39%，總共有三棟建筑，成品字形布局，總高度124米。產(chǎn)品定位于5A級(jí)高端寫字樓，外墻面為石材幕墻和玻璃幕墻相結(jié)合，體現(xiàn)了高端、莊重、大氣 、簡(jiǎn)潔的整體風(fēng)格。

公司設(shè)計(jì)管理部和項(xiàng)目公司相關(guān)管理人員站在公司精細(xì)化管理的角度，自項(xiàng)目論證階段開(kāi)始，就全程參與整個(gè)項(xiàng)目的定位策劃、各項(xiàng)設(shè)計(jì)指導(dǎo)、材料設(shè)備選型定板、設(shè)計(jì)變更管理、招標(biāo)過(guò)程中技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定，施工過(guò)程中的技術(shù)支持等工作，處處體現(xiàn)出“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值、設(shè)計(jì)節(jié)約成本、設(shè)計(jì)提升品質(zhì)”的工作理念。

圖1 項(xiàng)目效果圖

2、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化管理

公司設(shè)計(jì)管理部配合項(xiàng)目公司完成施工圖內(nèi)部評(píng)審、外審及會(huì)審工作，提出了專業(yè)意見(jiàn)，并提出了土建成本優(yōu)化方向。重點(diǎn)在型鋼柱的布置、結(jié)構(gòu)梁和墻體截面控制、地基基礎(chǔ)及地下結(jié)構(gòu)構(gòu)件等方面提出了控制方向。本著堅(jiān)持建設(shè)方利益宗旨為目的，設(shè)計(jì)管理部積極和與會(huì)專家、設(shè)計(jì)院明確了設(shè)計(jì)優(yōu)化的基本原則和具體內(nèi)容，制定了設(shè)計(jì)優(yōu)化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。會(huì)后，設(shè)計(jì)管理部加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)院的日常工作溝通，要求設(shè)計(jì)院及時(shí)調(diào)整了設(shè)計(jì)圖紙。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，本次優(yōu)化收到了很明顯的實(shí)際效果。后經(jīng)中咨管理公司測(cè)算，此次優(yōu)化共節(jié)約鋼材、混凝土成本約400萬(wàn)元。

3、外立面深化及優(yōu)化設(shè)計(jì)管理

中交財(cái)富中心是石家莊市中心高端寫字樓，該項(xiàng)目建成后，將成為金融政務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑和強(qiáng)力“新引擎”。該項(xiàng)目的幕墻深化設(shè)計(jì)與施工，對(duì)項(xiàng)目的整體外立面形象有非常重要的作用。公司設(shè)計(jì)管理部和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管控人員多次與設(shè)計(jì)院溝通幕墻方案，并結(jié)合國(guó)內(nèi)兩家知名幕墻深化設(shè)計(jì)單位，先后開(kāi)了多次會(huì)議，最終確定了幕墻深化設(shè)計(jì)原則和方向。保證了幕墻深化設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟(jì)、施工便利，提出了與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)相匹配的最優(yōu)方案。在塔樓屋頂鋼結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需求，公司設(shè)計(jì)部適時(shí)提出了優(yōu)化方案，并進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)和技術(shù)比選，決定調(diào)整屋面鋼結(jié)構(gòu)方案為混凝土結(jié)構(gòu)方案。從鋼結(jié)構(gòu)改為混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)能節(jié)約造價(jià)約700萬(wàn)元以上。同時(shí)，這種調(diào)整也帶來(lái)了玻璃幕墻面積的減少，約減少幕墻面積4210平米，可節(jié)約成本400萬(wàn)元以上。綜合分析，屋頂幕墻及結(jié)構(gòu)的調(diào)整可節(jié)約成本1100萬(wàn)元以上。

4、室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)

隨著時(shí)代的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越多的認(rèn)識(shí)到室內(nèi)設(shè)計(jì)的重要性。更完美的展現(xiàn)設(shè)計(jì)理念，又要節(jié)約成本，設(shè)計(jì)管理部首先編制了精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書，除明確了設(shè)計(jì)范圍及相關(guān)做法，對(duì)材料及單平米造價(jià)也進(jìn)行了嚴(yán)格的控制。設(shè)計(jì)公司在深入體會(huì)中交集團(tuán)的企業(yè)文化和企業(yè)精神的基礎(chǔ)上，通過(guò)融、雅、固、財(cái)?shù)葮?gòu)思意向，歸納出的大氣、雅質(zhì)、莊重、簡(jiǎn)潔等基本設(shè)計(jì)理念，最終通過(guò)設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)大氣磅礴的氣勢(shì)，以及充滿力量感的莊重空間形象，突出央企恢弘向上的企業(yè)精神面貌。空間構(gòu)成上強(qiáng)調(diào)完整統(tǒng)一、嚴(yán)整方直的空間特質(zhì)。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)考慮到各專業(yè)的配合，施工現(xiàn)場(chǎng)還試做樣板間來(lái)保證裝修效果。

5、園林景觀的設(shè)計(jì)

在當(dāng)前現(xiàn)代化的園林景觀設(shè)計(jì)之中生態(tài)元素、視覺(jué)元素的應(yīng)用相當(dāng)關(guān)鍵。設(shè)計(jì)公司根據(jù)現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡(jiǎn)約流暢的立面裝飾線條，極少的裝飾元素，大量的玻璃材質(zhì)，前衛(wèi)、不受拘束的感覺(jué)，及莊重、大氣、簡(jiǎn)潔的建筑形象，確定景觀設(shè)計(jì)要形成一個(gè)有序、整潔、經(jīng)濟(jì)、大氣的現(xiàn)代辦公園區(qū)；一個(gè)賦予現(xiàn)代特色與功能人性化的辦公園區(qū)；一個(gè)具多層次景觀空間的商業(yè)區(qū)。在施工圖設(shè)計(jì)及工程施工中抓好道路鋪裝、綠植、圍墻、大門、小品雕塑、排水雨水、給水、景觀照明、背景音樂(lè)廣播等多專業(yè)的設(shè)計(jì)配合，保證設(shè)計(jì)效果。

6、二次深化設(shè)計(jì)

6.1外幕墻工程設(shè)計(jì)

中交財(cái)富中心項(xiàng)目外幕墻二次設(shè)計(jì)，主要由實(shí)力較強(qiáng)的幕墻公司進(jìn)行深化設(shè)計(jì)。并與建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)人員密切配合，設(shè)計(jì)圖紙通過(guò)了審圖機(jī)構(gòu)的審核，出具了審圖報(bào)告。在幕墻圖紙技術(shù)等統(tǒng)一的同時(shí)，中交財(cái)富中心項(xiàng)目外幕墻施工進(jìn)行了多家比選并公開(kāi)招標(biāo)，最后確定三家公司對(duì)T1、T2、T3樓外幕墻進(jìn)行施工。在幕墻材料封樣方面，公司設(shè)計(jì)管理部首先要求設(shè)計(jì)院對(duì)石材進(jìn)行設(shè)計(jì)封樣，然后項(xiàng)目公司根據(jù)設(shè)計(jì)封樣進(jìn)行石材比選考察，初步篩選確定五家廠家后，由項(xiàng)目公司、設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)管理部又對(duì)廠家進(jìn)行礦坑摸底，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行試掛確定施工封樣，保證了項(xiàng)目最終的整體效果。

6.2 弱電（智能化）工程設(shè)計(jì)

中交財(cái)富中心定位為5A寫字樓即甲級(jí)寫字樓。我方委托項(xiàng)目管理公司對(duì)當(dāng)?shù)貙?duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行考察、調(diào)研后確定智能化工程標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)最后委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)工程咨詢。智能化工程方面本項(xiàng)目考慮的原則是即要能滿足現(xiàn)有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且為后期發(fā)展進(jìn)行預(yù)留。最終的實(shí)施方案并未完全按照5A的標(biāo)準(zhǔn)配置，而是適當(dāng)做了些精簡(jiǎn)和優(yōu)化。各項(xiàng)措施保障了項(xiàng)目后期功能多樣性，以適應(yīng)不同客戶需求。

6.3 泛光照明設(shè)計(jì)

亮化工程、泛光照明對(duì)于體現(xiàn)建筑的夜晚的整體形象和品質(zhì)具有重要的作用。專業(yè)的設(shè)計(jì)中要體現(xiàn)出平日和節(jié)日不同使用時(shí)段所呈現(xiàn)出的照明效果，利用燈光創(chuàng)造出新的建筑形象。設(shè)計(jì)公司在體會(huì)中交集團(tuán)的企業(yè)文化和企業(yè)精神的同時(shí)，對(duì)石家莊市人文環(huán)境融、客戶需求等方面進(jìn)行了深入探索，最終確定了暖色調(diào)來(lái)體現(xiàn)了中交財(cái)富中心的“沉穩(wěn)、莊重、內(nèi)斂、精致”的時(shí)代氣息。建筑樓身采用金黃、黃色的顏色，以條形水幕過(guò)度為主題，金色水幕若隱若現(xiàn)，寓意成功道路時(shí)而坎坷，時(shí)而進(jìn)入未來(lái)的夢(mèng)想之巔。樓頂頂面以金黃光設(shè)計(jì)效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黃光屋面，象征著金燦燦的寶庫(kù)，充分體現(xiàn)了“財(cái)富中心”的寓意。

6.4 電梯工程的專項(xiàng)深化設(shè)計(jì)

電梯數(shù)量與梯速設(shè)置一直是評(píng)判寫字樓優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)之一。中交財(cái)富中心項(xiàng)目，在方案設(shè)計(jì)中就對(duì)電梯數(shù)量進(jìn)行了優(yōu)化。后期綜合設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、商務(wù)、工程綜合意見(jiàn)又多次對(duì)電梯廠家及梯速進(jìn)行了優(yōu)化，本著充分發(fā)揮設(shè)備性能，有效控制工程成本的原則，取消了原來(lái)設(shè)計(jì)5m/s的高速梯。 最終設(shè)計(jì)優(yōu)選了34部進(jìn)口三菱電梯，T1、T2分設(shè)高低區(qū)（梯速分別為2.5m/s，3m/s），T3設(shè)置高中低區(qū)優(yōu)化設(shè)計(jì)（梯速分別為2.5m/s，3m/s，3.5m/s），滿足客戶高端要求，讓客戶避免因等待電梯而產(chǎn)生的煩躁。

6.5 BIM技術(shù)在項(xiàng)目建設(shè)中的作用

現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)除了設(shè)計(jì)理念和設(shè)計(jì)手法方面的創(chuàng)新，更需要先進(jìn)的技術(shù)手段保障其得以實(shí)現(xiàn)。因此采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)軟件，先進(jìn)的建筑技術(shù)對(duì)于設(shè)計(jì)的精細(xì)化管理尤為重要。該項(xiàng)目委托的項(xiàng)目管理公司在項(xiàng)目的實(shí)際管理過(guò)程中，充分應(yīng)用了BIM技術(shù)，尤其是在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、工程進(jìn)度計(jì)劃管理和工程量計(jì)算等幾方面發(fā)揮了較大的作用。

以上只是概略的對(duì)中交財(cái)富中心項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及相關(guān)技術(shù)工作的粗淺分析，重點(diǎn)希望通過(guò)此次淺析總結(jié)提高公司房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的水平。同時(shí)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以在其它寫字樓項(xiàng)目中得以應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國(guó)辦公樓行業(yè)發(fā)展回顧與市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告（2015-2020年）.

http：//blog.sina.com.cn/s/blog_47103df60100ghh8.html.

[2] https：//wenku.baidu.com/view/b60099ef83d049649b66587e

（本文作者：張孝志，男，生于1973年11月，內(nèi)蒙古海拉爾人，中國(guó)交建北京聯(lián)合置業(yè)有限公司高級(jí)建筑師，主要研究方向：建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、房地產(chǎn)。）