寫字樓

張宏

一、《商務寫字樓等級評價標準》意義和成效

《商務寫字樓等級評價標準》實施的意義在于：是國內首次，全方位、多角度、深層次的，從宏觀建設到微觀管理，從硬件品質到人文感受的對商務寫字樓從區位環境、路網配套、建筑品質、功能理念、物業管理、人性化服務以及運營效果、成本效率、全壽命周期等方面提出一套具體的、統一的、專業的標準化等級評價體系。從而將過去商務寫字樓市場的“各自為戰”或模仿借鑒的分散式的、獨立的主觀認知歸納于一種完善的專業化客觀共識。由此，使得商務寫字樓通過實施“評價標準”得以更好的體現其商業價值，充分激發其使用效率；提升綜合品質，塑造企業形象，樹立行業口碑、提高品牌價值；使之更好的服務于社會、服務于使用人；最終實現最大化的經營收益，實現自身資產的保值增值。同時有利于商務寫字樓市場可持續發展。如：新保利大廈與同一區位內建外SOHO相比，新保利大廈通過實施“等級評價標準”后無論從資產保值率還是運營管理品質都與“SOHO”形成了有目共睹的鮮明對比。

二、滿足當今寫字樓業態的使用需求

任何一個“標準”的實施都要有一個運轉和實踐的過程。我認為現階段，目前的“標準”完全可以滿足當今寫字樓業態的使用需求。但今后隨著新技術、新理念、新政策的不斷涌現，如：寫字樓對新能源車輛充電樁配置數量的比例要求、運營管理，以及寫字樓利用自身能源再造技術的實施（光伏發電、廢物發電、雨雪回收、熱能回收）等，“標準”的評價體系應該對此給予“傾斜”和鼓勵。我認為“標準”中關于“區位與城市設施”，以及“室內環境與設備設施”的評價是值得重點關注的。前者，針對寫字樓的空間環境，城市功能定位、道路設施、交通配套提出了量化評價標準。宏觀上以便于寫字樓更加契合于城市的發展，為寫字樓的長期穩定經營提供了一個可靠的社會環境和經營環境。后者則對寫字樓內部環境提出了精準的定性定量指標，如：新風量、光照因素等。客觀的從使用者的角度提升了內部使用的舒適感受，主觀上則有利于能耗成本的控制、減少浪費，同時有效提升寫字樓的管理品質。

三、商務寫字樓的開發與建設好處與弊端

隨著社會經濟的持續向好趨勢，各地都在加速城市現代化建設，積極推進第三產業的發展，這就給商務寫字樓的開發建設提供了千載難逢的好時機。寫字樓產業的蓬勃發展優勢在于：提升城市現代化水平，許多寫字樓成為了城市的新地標、新名片。起到美化城市環境，提升城市形象，完善城市功能，促進區域經濟發展的積極作用。弊端在于：現階段在商務寫字樓的開發與建設應根據不同城市文化風格、不同的城市功能分區進行規劃建設。城市文化的形成需要歲月和歷史的長期積累，文化風格是城市的靈魂是無法復制的財富。“盲目”、“隨意”的新奇特建筑往往是對城市風貌的破壞和對文化稀釋。看看北京歷史悠久的城門文化，而今已被許多華麗高檔的大廈破壞得體無完膚，僅存的只剩下德勝門和這兩年被政府恢復的永定門。“里九外七皇城四”也只能成為一句兒歌和“老北京人”的記憶了。

再看看歐洲的城市管理，幾百年來雖然新建筑不斷推出但總體風格統一，文化特征鮮明，新老建筑渾然一體，自然與人文相得益彰。

綜上所述，今后商務寫字樓開發建設，既要充分考慮與城市文化的融合，又要考慮到城市發展布局的定位，找準定位建在該建的地方。如：商務核心區、金融核心區、產業園區、開發區等。在提靚城市的同時最大限度的減少對故有文化的沖擊。

四、寫字樓建設開發一定要充分考慮市場的有效需求

“據仲量聯行4月13日發布的2017年北京一季度房地產市場回顧報告稱，北京CBD辦公樓租金連續兩個季度下滑，該區域開始轉向租戶市場。鑒于在預測期內北京CBD區域將有一輪新增供應進入市場，一些具有戰略眼光的業主率先降價。預計2021年底前北京CBD租金跌幅將達15%”。鑒于以上報告可以看出，目前我國大城市的寫字樓市場蓬勃發展，這是區域經濟持續向好的預期反映和良性表現，但值得注意的是寫字樓也是商品，也擺脫不了市場經濟規律。一味的增加供給必然導致需求不足，扎堆開發建設難免會出現局部生產過剩，引發小范圍的通縮現象，供大于求，空置率增加，租金下降，最終會影響到寫字樓的投資收益。所以寫字樓建設開發一定要充分考慮市場的有效需求，做足功課，做好前期市場調研。

社會的進步、行業的發展，離不開社會資源的持續供給，合理分配使用好社會資源是保證發展的重要因素。開發建設商務寫字樓的重資產投入行為也是社會經濟發展中的重要組成部分。所以在商務寫字樓的開發建設中一味追求奢華“高大上”，一味加大投入成本，必然占用大量社會資金資源。眾所周知，“羊毛出在羊身上”，所有的過度投入最終都要由消費者埋單。所以這種忽略商品屬性投資行為，必然會在一定程度上影響到“產品”的流通和銷售，從而降低寫字樓使用效率導致資源的浪費。最好的不一定是最貴的，選擇消費者最適合的才是最正確的。要根據不同區位、不同經濟環境，定位適合的寫字樓，向社會提供更多價位選擇的、檔次豐富的寫字樓產品，滿足消費者（使用人）不同檔次的使用需求，同時寫字樓注重塑造和形成自身品質優勢形成核心價值，這樣才是維持寫字樓業態良性發展的合理方式。（本文作者系北京金羅馬物業管理有限公司 副總經理）