淺談寫字樓的運營管理

朱學飛

一、前言

寫字樓是指為社會商業團體、企業機構提供商務、辦公的相關配套及場地的地產項目，是為滿足高效、舒適的辦公環境而產生的一種房地產商品。近年來，隨著各個CBD商務圈的形成，寫字樓高速發展，那么寫字樓的經營者如何實現持續發展呢？筆者認為一是運營中的盈利，二是寫字樓物業的保值增值，三是加強綠色建筑概念的引進，降低能源消耗，適應社會發展。那么，如何在寫字樓的發展中做到綠色降耗、盈利并實現寫字樓的保值增值呢？

二、寫字樓運營管理中的劣勢分析

（一）能源消耗嚴重，運營成本較高

目前，大多數的寫字樓雖處于CBD中央商務區，但均各自委托物業管理，各個寫字樓在能源供應方面沒有統一性，特別是在空調制冷、熱力供應等能源消耗嚴重的方面沒有實行集中化管理，各個單位各自為政，每年均需投資大量的金錢用于設備更新、維護，而且空調制冷和熱力均屬于特種作業，對作業人員要求較高，每年各個寫字樓在制冷和熱力供應的成本不容小覷，且容易造成能源的浪費，消耗嚴重，增加成本。

（二）單體寫字樓發展前景不明朗和知名度不足

寫字樓的本質是為滿足高效、舒適辦公環境的一種商品，作為商品的一種，品牌效應就顯得尤為重要。以北京國貿CBD商務區為例，有的寫字樓以建筑風格獨特而形成影響，如雙子座大廈。有的寫字樓以綜合發展而形成影響，如萬達廣場，萬達廣場的寫字樓配套完整，自帶酒店、辦公。而個別單體寫字樓在建筑上沒有特色，無法與城市發展融匯到一起成為城市或區域名片，周邊配套設施不完善，造成了寫字樓入駐率較低，發展前景不明朗。

（三）未形成良好的專業文化氛圍

在寫字樓的經營發展中，個別經營者對于寫字樓的定位不準確，追求眼前利益，對寫字樓的發展沒有長遠的規劃，沒有形成寫字樓的獨特文化和專業文化氛圍，造成寫字樓內客戶素質參差不齊，客戶之間相互不能形成良好的利益往來，公司相互之間不但不能產生業務往來、相互促進，反而個別低端公司會影響優質客戶的發展，造成優質客戶的流失。

三、寫字樓在運行管理中存在的問題

（一）客戶引進與行業引進存在理念誤區

優質客戶是寫字樓發展、盈利的基礎，而部分寫字樓只注重客戶引進，沒有行業引進的理念，造成寫字樓無法可持續發展?？蛻粢M是指單體客戶的引進，行業引進是寫字樓經營者對行業中的優質客戶進行引進。單獨的客戶引進，即使是再優質的客戶也不能實現寫字樓的持續發展。行業引進是基于寫字樓經營者對寫字樓的長遠規劃而制定的發展戰略。如金融寫字樓，引進客戶必須是與金融產業相關的各個企業，保險、銀行、投資、理財等各個公司互為依托，促進寫字樓的可持續發展。正是由于個別寫字樓經營者沒有行業引進的理念，導致寫字樓空置率居高不下，客戶無法固定，來來往往，裝修頻繁，惡性循環，使得優質客戶大量流失。

（二）與租賃對象無有效溝通，無法實現共同發展

租賃對象的穩定是實現寫字樓可持續發展的基礎。寫字樓經營初期，經營者為了長遠的發展，對于租賃對象的選擇一般較為嚴格，要求租賃對象必須符合寫字樓的整體發展戰略，該階段一般租金較低，空置率較高。這就需要經營者與現有客戶進行有效溝通共同協作，必要時，寫字樓經營者應讓利客戶，實現協同發展。而現實經營中，寫字樓經營者往往不能與形成良好的溝通，無法說明客戶選擇對于寫字樓及現有客戶持續發展的意義，造成現有客戶的流失及發展困難。

（三）缺乏專業的服務團隊

目前，寫字樓的管理均委托物業公司進行專業管理。而市場上物業管理公司良莠不齊，國家也沒有統一的管理規范，大部分的寫字樓的管理參照《住宅物業服務標準》執行。而客戶對于寫字樓管理者的要求越來越高，自基本的使用需求到硬件設施的的便捷高效，自單一的辦公場所到滿足客戶設計辦公的一切需求，即客戶在不離開辦公區域的情況下，可享受到工作時段所需的服務。如會議中心、商務中心、銀行、郵局及生活配套的餐廳、超市、醫療室等等。特別是入駐寫字樓的大部分客戶群均屬于腦力勞動者，他們對自我價值的實現有著較高的要求，對環境與氛圍的體驗也有更高的要求，因此，寫字樓的管理不僅要滿足客戶的實際辦公需求，還要達成與客戶情感的共鳴，給客戶一種情感上的歸屬感，要滿足以上要求，沒有專業的管理團隊和服務團隊顯然是無法完成的。

（四）不注重周邊寫字樓產業布局的影響

寫字樓的發展離不開城市產業布局的影響，因此寫字樓經營則會要明確區域產業結構，準確定位寫字樓屬性。以北京中關村商務區為例，大量的高新科技產業在此聚集，大量的高新技術產業園在周邊落成，如寫字樓經營者不能很好的認識到周邊產業布局，對寫字樓定位不準確，單純的以引進客戶為主，不能形成自己的優勢，必然對持續發展造成障礙。特別是違背區域經濟特色，如在中關村商務區內設立律師樓，不能與周邊產業形成良好互動，不能相互促進發展，寫字樓經營者即使再努力也必然不會有好的發展。

四、寫字樓運營管理策略

（一）樹立專業樓宇的正確觀念

隨著社會經濟的發展，社會分工越來越細化、越來越專業化，寫字樓的發展同樣應遵循這一原則。自寫字樓的選址、建設初期，寫字樓經營者就應明確發展方向，制定發展戰略，自樓體設計、前期宣傳、物業管理均應體現其專業樓宇的特色。以北京某大廈為例，建設初期就定位為金融寫字樓，樓體外立面按照金字繁體形體化設計，整體設計寓意明顯，在招租方面自第一家租戶引進后，全力推動底商租賃，且僅限于銀行業，在金融業低迷時期，經營者積極組織各項活動，使得樓內客戶抱團取暖度過寒冬，目前該寫字樓是馳名中外的金融寫字樓，客戶穩定，各個金融公司欲入駐而不得。

（二）建立有效的租賃體系

寫字樓客戶的穩定，保證較高的出租率是寫字樓發展的基礎。那么如何有效的建立租賃體系，保證寫字樓的客源穩定是寫字樓經營者必須重視的一件事情。

首先，寫字樓的經營者要明確客戶范圍，明確寫字樓的發展方向，對于不適合寫字樓發展的客戶群體要禁得住誘惑，舍得掉眼前利益；其次，建立完善的銷售團隊和服務團隊，銷售團隊應掌握本寫字樓在同類寫字樓的優勢，服務團隊應專業化，保證寫字樓的安全舒適；再次，吸引符合寫字樓發展的國內外大型企業入駐，以此來帶動行業內的相關企業入駐；最后，銷售人員應做到“走出去，帶回來”，與各個銷售中心精誠合作，了解市場價格、區域寫字樓市場份額，準確定位，擴大信息量，建立行之有效的銷售渠道。

（三）建立完善的配套設施

寫字樓物業是伴隨著我國經濟發展一個新型產業，逐步形成現在的寫字樓經濟。以北京為例，寫字樓的發展總共經歷了三個階段：一是50年代國家部委的辦公樓，雖然看上去較為陳舊，但空間大，地理位置優越；二是以國貿、京廣商務寫字樓為代表的核心，體現在國貿CBD商務區；三是寫字樓功能的綜合發展，如萬達廣場，集中了酒店、寫字樓、公寓、購物一體的綜合樓，中關村海龍大廈將市場業務與寫字樓鏈接，使其功能更為廣泛?？v觀寫字樓的發展，自單一的辦公場所到現在的綜合商務活動，表明了客戶對寫字樓的要求越來越高。因此重視寫字樓的配套設施建設，讓客戶在辦公區域即可享受到辦公所需的一切服務，是目前制約個別寫字樓發展的重要原因。如建立信息中心，通過樓宇智能化建立信息高速公路，實現信息的快速傳遞與交換，建立服務中心，提供標準服務、委托服務及綜合服務，建立商務中心、會議中心、美食中心、康樂中心、社交中心，滿足客戶多層次的需求。

（四）重視寫字樓周邊的產業布局

寫字樓一般設計超前，位于城市中心部位，是城市經濟發展的標志。隨著寫字樓經濟的發展，寫字樓逐漸成為城市文化的一部分，而城市經濟產業布局又影響著寫字樓的發展方向。因此寫字樓的發展應重視所在區域的經濟布局，重視周邊產業布局。如上文提到的中關村商務區，其規劃為高新技術產業示范區，周邊產業均為高新技術產業，因此寫字樓在發展定位上必須準確，對引進的客戶要與周邊產業相適應、相輔相成、相互促進，既能帶動區域經濟發展，又能分享區域經濟發展帶來的紅利。

（五）重視寫字樓的物業管理

目前，大多數的寫字樓均委托專業物業公司進行管理。而物業管理的好壞直接影響著寫字樓的可持續發展，一個好的物業管理不僅能促進寫字樓的發展，還能實現寫字樓物業的增值。物業管理的根本目的是為客戶服務，實現物業的保值、增值。只有以客戶為中心，以服務為基礎，重視樓宇管理，提高寫字樓的舒適度，才能更好的吸引新的客戶。因此，在物業管理過程中，客戶滿意度是評價物業管理好壞的唯一標準。而在寫字樓的長遠發展中，服務到位、客戶滿意、管理經營是三位一體的，三者之間相互依托，互為補充的關系。良好的物業管理為寫字樓客戶提供優質的服務，舒適的辦公環境，而優質的服務、舒適的辦公環境又能吸引更多的優質企業入駐，優質企業的入駐對物業管理提出了更高的要求，從而進一步促進物業管理的發展，提升寫字樓的品質。

五、結論

寫字樓是城市經濟發展的必然產物，而寫字樓的可持續發展離不開城市經濟的整體布局，只有在掌握城市產業布局的情況下，制定長遠發展戰略，確定寫字樓的發展方向，適應區域經濟環境，建立完善的配套設施，重視物業管理工作，以客戶為中心，才能實現寫字樓的運營盈利和保值、增值。

參考文獻：

[1] 王衛.《房地產物業管理大綱》.上海財經大學出版社.2002。

[2]邢以群.《管理學》.浙江大學出版社.2007。

[3]金瑞物業.《商務寫字樓的經營管理》.《城市開發.物業管理》.2014.9。

（本文作者系北京金利第一太平戴維斯物業管理有限公司第一分公司工程總監）