商務寫字樓管理需要嚴守安全底線

劉洋

作為行業組織，中國房地產業協會商業和旅游地產專業委員會從推進行業健康有序發展的角度，對我國商務寫字樓評定標準進行研究，同時參考國際上與商務寫字樓相關的標準，在實踐驗證的基礎上，制定《商務寫字樓等級評價標準》。該標準是中國寫字樓行業第一個正式發布的標準，于2014年4月15日獲得中國工程建設標準化協會批準，2014年8月1日正式實施。2017年5月，商業和旅游地產專業委員會組織開展了標準的修訂修編工作，按照標準的編制計劃根據市場發展和科技水平的進步推動標準在未來繼續保持行業的先進性、前瞻性、引領性。

商務寫字樓等級評定包括：區位與城市設施、場地規劃與室外環境、工作場所質量、室內環境與設備設施、運營與服務五個分項的評價。其中室內環境與設備設施、運營與服務兩個分項各占評價總分權重的30%，體現了兩項的突出性和重要性。運營管理組的組長李衛國先生在解讀“商務寫字樓運營管理能力”時提出六個方面的內容，其中明確指出“建筑物安全監測很重要”。《商務寫字樓等級評價標準》中亦把安全作為先決條件。商務寫字樓大多是高層或者超高層建筑，屬人員密集場所，且多產權多使用單位易產生責任不清和協調困難，故商務寫字樓管理需要嚴守安全底線，商務寫字樓等級評價標需要重點關注安全管理要素，管理企業要具備安全風險識別能力、設備設施專業化管理能力、應急突發事件處置能力。

一、寫字樓物業管理的風險識別

1.風險識別的作用

風險識別是風險管理的基礎。沒有風險識別的風險管理是盲目的，通過風險識別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風險因素識別出來，是制定風險應對計劃的依據。

國家對于安全生產工作的基本方針和原則是“安全第一、預防為主、綜合治理”。只有做好風險識別工作，建立風險點臺賬和風險評估，才能做到制定針對性措施提前組織進行預防工作，實現防患于未然。

2.寫字樓物業管理風險的特點

（1）全員性：寫字樓風險的識別不只是物業項目經理或物業管理企業個別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務。同時也是寫字樓全體使用者共同參與的任務。

（2）全期性：寫字樓風險的不確定性，決定了風險識別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風險都屬于風險識別的范圍。

（3）動態性：風險識別并不是一次性的，在寫字樓經歷的竣工驗收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運管理服務過程的全過程中都要根據情況的變化適時進行風險識別。

3.寫字樓物業管理風險的種類

（1）工程隱患風險；

（2）事故災害風險（安全事故、設備事故、信息中斷和丟失、環境污染等）；

（3）消防防范風險；

（4）社會安全事件風險（恐怖襲擊事件、涉外突發花事件、群體性事件等）；

（5）自然災害風險；

（6）公共衛生事件風險（傳染病疫情、群體性不明原因疾病、食品安全和職業危害等）；

寫字樓管理中要建立風險點清單，進行風險等級評估，對風險源和風險點實施實時監控。

二、寫字樓物業的設備設施專業化管理

隨著現代寫字樓建筑高層、超高層化的發展趨勢，辦公環境舒適化、智能化的潮流，樓宇對相關配套設備的需求量逐漸增多，設備設施的系統結構、配置組成日趨復雜，設備設施的科技含量在迅速上升，也在向著大容量、大規劃、大系統發展。設備設施在樓宇中的作用越來越突出，樓宇對現代化設備設施的依賴程度也就越來越高。對于高層建筑而言，其設計壽命可長達70-100年。維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設備設施系統，因此對設備設施的管理效果如何，直接關系著寫字樓的安全運行秩序，直接關系著寫字樓的壽命，也由此關系到業主的資產能否保值增值。

設備管理作為一門發展中的應用學科，其涉及的范圍更加寬泛，涉及的要素日益繁雜、多變，在物業管理活動中的重要性日漸凸顯。因而，它給物業管理企業帶來更多挑戰。為了實現物業管理的經營目標，就必須將設備管理放在較為重要的位置，并使之貫穿到物業管理企業經營過程的每個環節，充分發揮其功效。

高層建筑的設備系統基本上集中了各個領域中先進科學技術在應用技術方面的成果。每一個設備系統都具有其非常鮮明的專業特點，有著它內在的、獨特的運行規律。設備管理工作就是要遵循這些客觀規律來進行規范的管理才能達到物業管理的目的，實現設備設施安全穩定高效的運行。

寫字樓的設備設施管理的專業化體現在先進的管理理念和規范的管理機制相結合。寫字樓設備設施管理的專業化體現在如下方面：

1.掌握設備的基本原理、系統組成、結構性能及其附屬設備的狀況，并能讀懂相關的維護使用說明書。

2.掌握設備的安全操作規程。

3.發現設備運行過程中出現故障及時上報的能力。

4.處理設備簡單故障的能力并能根據設備運行工況調整設備運行的參數。

5.熟悉安全操作規程及安全維修規程。

6.熟悉設備正常運行的工況、參數以及非正常運行的工況參數。

7.識別設備系統的竣工圖、系統圖，并能從圖中讀出設備的工作原理。

8.具備識圖診斷設備系統故障和根據設備的安裝、維護設備說明書等相關資料分析故障修復的能力。

9.具備配合廠商或維保方進行設備系統大、中修的能力。

10.學習新技術、使用新技術進行優化效率、節能降耗的能力。

寫字樓設備設施專業化管理主要抓好三個環節的管理，即：

1.根據設備設施的功能特點、運行狀況、工作環境、關鍵點和維修保養記錄等，以“確保安全運行、預防事故發生、經濟高效管理”為原則，制定管理工作計劃并組織實施到位。

2.建立健全設備設施臺賬、原始檔案等基礎資料檔案。

3.建立設備設施維修保養機制，記錄設備運行壽命中發生的全部事件。

三、應急突發事件處置能力

應急突發事件處置能力首先體現在建立合乎實際的應急處置預案。應急預案的作用有：

1.應急預案明確了應急救援的范圍和體系，使應急準備和應急管理不再是無據可依、無章可循，尤其是培訓和演習工作的開展。

2.制定應急預案有利于做出及時的應急響應，降低事故的危害程度。

3.應急預案成為各類突發重大事故的應急基礎。通過編制基本應急預案，可保證應急預案足夠靈活，對那些事先無法預料到的突發事件或事故，也可以起到基本的應急指導作用，成為開展應急救援的“底線”。在此基礎上，可以針對特定危害編制專項應急預案，有針對性地制定應急措施、進行專項應急準備和演習。

4.當發生超過應急能力的重大事故時，便于與上級應急部門的協調。

5.有利于提高風險防范意識。

寫字樓管理單位要開展以有班子、有機制、有預案、有隊伍、有物資、有培訓演練等為主要內容基層應急管理能力建設，強化風險評估、隱患排查、預警信息傳播、信息報告和先期處置能力。

（本文作者系北京茂苑物業管理有限公司 副總經理）