美聯儲加息縮表對中國房地產市場的影響與應對策略

【摘要】隨著美聯儲加息縮表、歐洲央行終止量化寬松，美國為縮減貿易逆差與各國掀起貿易戰，力求重塑國際貿易新格局，從而打響世界各國加息的發令槍。這勢必會對政府債務、企業融資、個人投資以及房地產市場產生重大的影響。本文結合美聯儲以及特朗普政府一系列財政政策、貨幣政策以及對華貿易策略，論述了這些因素對中國房地產行業的影響。根據當下中國政府和央行的財政政策和貨幣政策，分析了中國中長期的應對策略。

【關鍵詞】美聯儲；加息；縮表；貨幣政策；房地產

1、美聯儲加息縮表的基本邏輯與歷程

1.1美聯儲加息縮表的基本邏輯

根據貨幣經濟學常識，加息縮表，意味著減少貨幣供應，增加融資成本，是一種通縮的舉措[1-2]。作為全球儲備貨幣，美元指數的走勢在任何時候都會牽動全球經濟的神經，引發全球資金流動、資產價格和大宗商品價格的動蕩[3-5]。美元是全球經濟真正的晴雨表和“錨”，在全球經濟低于預期的情況下，美國經濟和美元的避險屬性就會凸顯，資金就會流向美國。美聯儲加息縮表政策讓強勢美元回歸，加劇了資金回流美國。

1.2美聯儲加息縮表的歷程演化

每當美元進入強勢上升周期，經濟結構不合理的新型市場往往會出現一些嚴重的經濟危機。本輪美元強勢周期一直持續到2016年年底，國際資本流動以及大宗商品價格、資產價格，包括新興市場的實體經濟都受到美元升值以及美聯儲退出政策的巨大影響。進入2018年，受美聯儲加息縮表政策的影響，阿根廷、俄羅斯、印度等國的貨幣再次跳水。2018年5月3日，阿根廷比索暴跌8.5%，創下兩年多來的最大跌幅，陷入全面的經濟危機。為了穩住形勢，阿根廷一周之內三次大幅加息將基礎利率提升到40%，這個利率水平將讓無數企業和負債的個人走向破產，人們膽戰心驚地擔憂這種情形會否向其它國家蔓延，全球的加息大潮會否如期而至。

美國加息縮表政策對大的經濟體引發的危機，會讓一些大的經濟體（比如巴西）首先是拯救房地產，迅速終結房地產的下跌，促使虛擬經濟的復蘇。以巴西為例，在推出大規模救市計劃以后，巴西2009年的房地產就恢復了上漲。實體經濟需要寬松，而虛擬經濟需要去杠桿。貨幣寬松，資金流向虛擬經濟。去杠桿則傷及實體經濟。

2、中國中長期的應對策略

2.1中國財政貨幣政策方面的應對策略

為應對美聯儲加息縮表，中國政府和央行主要從資本管制和貨幣放水兩大策略入手。為引導金融機構加大對小微企業的支持力度，增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，中國人民銀行決定從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。新任央行行長在博鰲論壇談及未來中國的貨幣政策時，明確表示：“貨幣政策在中國是審慎的、謹慎的貨幣政策。我們沒有什么量化寬松，或者零利率的政策。現在世界大多數國家央行都開始收緊利率，開始退出擴張，也會進行縮表。我們已經有很長一段時間期待這樣變化的發生，所以我們也已經準備好了進行這樣的改變。”釋放出明確的收緊貨幣政策的信號，央行不是跟著美國加息這樣的緊縮政策，而是下調存款準備金的放松政策。降準意味著放水和釋放流動性，這勢必為房地產市場打了強心針。盡管每次釋放流動性的初衷都是為了中小企業的融資，都是為了實體經濟的發展，但每次放水都會導致房地產的惡性上漲。

2.2中國未來財政貨幣政策的應對策略

2018年3月，M2的增速8.2%，歷史新低，社會融資額的增速下滑至10.5%，也是歷史新低。由于銀行系統前期貸款增速的加快上升和存款增速加快下滑，導致銀行的流動性持續緊張。中國的存款準備金率目前大型銀行是17%，小型銀行的存款準備金率為15%，在全球都屬于高水平。維持這么高的存款準備金本來就不合理，下調存款準備金具有合理性。但長期以來，由于存款準備金工具比較敏感，投鼠忌器，動用存款準備金容易引發對貨幣政策轉向的猜測。

2.3中國房地產未來走勢

中國房地產已經形成普遍上漲的預期，這為對沖美聯儲加息縮表政策是十分有利的。再加上本次降準，對于處在嚴控中的房地產無疑打了一劑強心針。盡管央行強調，是每一次打的旗號是為解決中小企業的融資難問題，為中小企業釋放流動性，但事實上，每一次釋放流動性，真正得到實惠的還是房地產市場。但是不可忽略的是，美聯儲加息縮表勢必導致全球美元資金鏈全面緊張。資本管制短期可以讓人民幣匯率維持在合理區間，但國內人民幣的超發將會形成嚴重的堰塞湖，貨幣政策不可能一直寬松。可以預期，中國可能采取“降準+加息”的政策組合，這個組合的好處是，一方面確保整體經濟對流動性的需求，另一方面，通過價格信號釋放貨幣政策收緊的總方向，抑制資產價格的反彈，控制杠桿。毫無疑問，如果讓經濟平穩的轉型，避免硬著陸，對未來中國政府的施政能力、房地產行業乃至整個國民經濟都是一個考驗。

結論：

（1）美聯儲加息縮表政策讓強勢美元回歸，加劇了資金回流美國，引發全球特別是新興市場的資金流動、資產價格和大宗商品價格的動蕩，對房地產泡沫形成一定的擠壓。

（2）中國房地產已經形成普遍上漲的預期，這為對沖美聯儲加息縮表政策是有利的。央行的降準為房地產無疑打了一劑強心針，但是持續的貨幣放水是不可持續的。

（3）受美聯儲長期加息縮表的影響，為要確保整體經濟對流動性，又要抑制資產價格。中國可能采取“降準+加息”，通過釋放貨幣收緊信號，引導房地產市場理性回歸。

參考文獻：

[1]朱孔來，張琳娜.淺議征收房產稅對未來房價的影響[J].城市發展研究，2011（6）：133-135.

[2]忻奇琪.加息預期下的美國房地產投資[J].中國房地產金融，2017（7）：54-55.

[3]景乃權.美聯儲加息縮表雙信號對世界經濟有何影響[J].金融經濟，2017（13）：7-7.

[4]毛航.營改增對房地產企業稅收籌劃的影響及對策分析[J].財會學習，2016（18）：161-161.

[5]蔡喜洋.美聯儲加息和縮表：路徑、影響和應對[J].清華金融評論，2017（7）：105-108.

作者簡介：

黃霞，武漢科技大學城市學院，湖北武漢。