集中式長租公寓的戶型設計研究

【摘要】現存集中式長租公寓的戶型設計種類多樣，因缺乏行業標準，不乏一些奇葩戶型，影響租戶居住體驗。本文通過調查研究，對基于既有建筑改造的集中式青年長租公寓的戶型設計進行研究，分析影響戶型設計的因素，總結出戶型設計類型及特點，并嘗試提出相應的設計原則，對今后集中式長租公寓的戶型設計具有借鑒意義。

【關鍵詞】集中式長租公寓；既有建筑；戶型設計；空間重組；功能配置

作為租房市場重要的細分行業，長租公寓通過對傳統租房進行供給側升級，為年輕租客提供標準化的高質量住宿及服務，近年來開始崛起。長租公寓從拿地方式上主要分為集中式與分散式兩種；集中式一般是整棟包租，分散式一般是獲得個人房源；兩種類型房間都是統一裝修，配備統一服務；不過集中式長租公寓有公共共享空間，而分散式長租公寓沒有。

通過改造既有建筑為其空間運營提供空間載體。作為載體的空間可以分為：戶內居住單元、為租戶提供休閑娛樂、社交活動的公共共享型空間以及后勤服務空間三大類型，其中居住空間設計品質直接影響到租戶的居住體驗和公寓的運營情況。經過筆者調研分析，影響居住單元戶型設計的因素主要來自三個方面：租戶群體端、公寓運營端和既有建筑端。

1、租戶群體端

對租戶群體的研究，如下表所示

2、公寓運營端

運營端首先對戶內功能配置產生影響，部分戶內功能空間可以外化。公共共享空間通常會有社交性的大廳、游戲空間、交往空間以及學習辦公空間，還有公共餐廳和公共廚房。因而在戶內可以不設置餐廚空間、晾曬空間、洗衣空間，甚至待客空間也可以外置到公共空間中去。這樣可以讓空間的利用率大大提高，同時節約戶內空間，降低租金負擔。其次，戶型設計與互聯網等科技深度融合，方便管理。目前很多集中式長租公寓都建立微信線上社群，并定期組織線下活動，促進租戶之間的交流并加深他們對公寓的歸屬感；其次，使用智能門鎖，租戶通過指紋或者密碼進入房間，不會出現忘記帶鑰匙，進不去房間的尷尬，公寓也通過限定門鎖來排除不交房租、不交水電費等情況。用最少的人工服務整個公寓。

2.1集中式長租公寓的戶型分類及特點

通過上述的影響因素分析，筆者從戶內功能配置和戶內面積大小的角度將戶型分為三個類型：分別是集約型、經濟型和舒適型。如下表所示：

從戶型平面布局的角度，可以分為一居室戶型、榻榻米戶型、一室一廳、兩室一廳、三室一廳；從空間劃分方式可以分為：平層戶型、loft戶型；從居住組成角度可以分為：單人間戶型、異性合租戶型、同性共享戶型。以下是戶型舉例：

3、既有建筑端的影響

3.1考慮既有建筑的分類特點

本文討論的既有建筑是非歷史文化保護類的既有建筑，按照功能，將其分為居住類建筑，例如：酒店、宿舍、住宅。非居住類建筑：辦公類、商業類、廠房類。這些建筑自身的特征鮮明，在改造時主要是對空間進行重新劃分，合理安排居住單元和公共空間。住宅樓改造需要重新劃分空間，一般采用N+1的改造模式，即將原來的大戶型改為小戶型，保證交通順暢，滿足消防疏散要求。新派公寓北京國貿店，將一棟住宅樓改造為集中式長租公寓，改造后的公寓有多種戶型；非居住類建筑：辦公、商業、廠房等三類既有建筑的面寬和進深遠大于居住單元。如下表：

解決大進深空間的黑房間問題，在一個跨內組合居住單元的問題，高效利用豎向空間的問題是改造的重點和難點，戶型設計需要根據既有建筑進行適應性調整。

3.2既有建筑改造為集中式長租公寓的戶型的適應性調整

3.2.1一個柱跨內的戶型組合

為了控制建造成本，一棟集中式長租公寓內部戶型種類控制在5種以內，不同種類的戶型在一個跨內的組合方式有：水平向拼接、垂直向疊加、空間咬合。

當既有建筑的層高大于4米的情況下，我們通常會考慮在垂直向開發空間，橫切戶型類似于可售公寓的雙鑰匙戶型，一套房可以分為上下兩套房，層高要求大于五米，垂直向橫切，能最大化的利用空間，上下兩戶有獨立的入戶門，不會互相干擾。

在面寬比較受到限制而進深略為充裕的情況下，我們通過空間左右借用來達到減小面寬的作用，一個4000寬的柱跨內可放置兩個面寬為2000的戶型。如下圖所示，某咬合戶型，一跨兩戶的尺寸是面寬4000，進深8000； 一個跨內的兩個咬合戶型其中一戶開窗面積小，采光通風比較差。垂直向的咬合是上下空間互相借用，當水平、垂直兩個方向咬合時，層高要求大于4米，這種戶型，由于通風采光較差，體驗感并不好。

3.2.2居住空間與公共空間布局關系調整策略

3.2.2.1設置內庭院，解決大進深空間帶來的黑房間問題

下圖為廈門某公寓平面圖，改造前為一辦公建筑，平面總體尺寸為32m*83m，將32m的大進深空間改為雙內廊形式，同時通過砸樓板，增加內部庭院，解決了采光通風問題。如下圖，圖中紅色區域為內庭院。

3.2.2.2設置屋頂花園，提升入戶空間品質

灣流公寓上大路項目改造于一個大型商場，單層樓面面積高達4800㎡。建筑中間有個采光中庭，最大進深達27米。一間公寓合理的進深在8—11米，除去1.6—1.8米的公共走廊，27米的進深實在有些大。設計師將平面布局為內廊式，并在中庭四個角度做了退讓，犧牲了幾個房間做屋頂花園，這樣做避免角部房間無法采光的問題。“退”出一個49㎡的花園后，房間采光量大幅改善，做到全明戶型，此外還在局部增設了35㎡的入戶花園。

通過對以上二例后期的運營情況調查，筆者得出結論：

A.靠近空中花園的戶型最受歡迎，出租最快；

B.公寓設計中，應找到房間數與品質的平衡點，不能一味只求房間數量最大化。

C.在公寓改造設計開始之前，有必要進行一下建筑空間的規劃，不能一味在“裝修”“裝飾”上死磕。

4、戶型設計特征

4.1戶型種類的多樣性

從類似于酒店標間、學生宿舍的一戶室戶型到一居室、LOFT戶型，再到類似于小戶型住宅的一室一廳到兩室一廳、甚至三室一廳，這些戶型都存在。根據市場調研，58同城的租房數據顯示，一線城市，一居室戶型供不應求。租戶群體以青年人為主，因而一居室戶型最受歡迎。但是兩室一廳、三室一廳的戶型也代表了長租公寓的未來發展方向，也就是以家庭為單位的租戶群體。

4.2戶內空間設計的集約性

戶內空間布局、收納、家具部品三方面的設計綜合體現出戶內空間的集約性特點。首先戶內空間布局集約高效，尤其在一居室的戶內、一室一廳的戶內，更加追求空間復合化設計，創造多元化場景空間；其次，戶內收納空間集約高效，戶內要配置足夠的收納空間，收納空間可以靈活地設置在剩余空間之中，例如loft樓梯下方空間等等，同時也可與戶內家具一體化設計。最后家具部品一體化設計，很好的契合戶內空間的大小，以功能模塊為單位設計家具部品，一體化設計。集約性并非意味著狹小、簡單和空間品質下降。而是通過對租戶居住需求的深度研究之后的精細化設計，空間的合理化安排。體現出空間設計的能力，也迎合了共享經濟的思維，戶內空間集約高效的情況下，就可以擁有更多的共享公共空間，為租戶提供豐富的社交生活空間。

4.3戶型設計創造多層次居住體驗

在非常有限的空間中創造出更加豐富的居住體驗，是集中式長租公寓試圖解決的問題，YOU+幾何社區的“內外宅”戶型來源于對單間公寓私密性層次的思考，在一個開間中能否通過一個家具的處理，實現傳統多室住宅所擁有的幾個功能層次，即玄關，儲物走廊，臥室，客廳，陽臺。通過一個“多孔盒子”在房間靠近衛生間的位置圍合出一間“臥室”。盒子的各個邊界也就相應限定出了玄關，儲物走廊，客廳等其余的空間層次。這個盒子并不是一個封死的“房間”，而是像家具一樣和墻壁脫開一定的距離，形成了多個縫隙。通過這樣細膩的設計手法，門口的玄關和臥室形成了溝通，避免了小空間中再加一個“房間”的閉塞感。

5、設計原則

5.1系統性+靈活性

戶型設計是多因素影響下的系統性工程，具體如下表所示：

5.2品質標準化+戶型多樣化

普遍認為 “標準化”與“個性化”是一對難以調和的矛盾。但是，從上文新生代消費者需求與偏好的關鍵詞可以看出，他們既重視品質也追求個性。那么，標準化就不再停留在戶型本身的標準化上，而需要采取“品質標準化+戶型多樣化”的融合策略，即在保證品質一致性的基礎上為租戶提供差異性的戶型。戶型多樣化可以體現在戶型類型、戶內功能配置、戶內風格等方面。滿足不同的租戶群體需求，但是所有租戶群體對于品質的追求是不變的，因而在設計之初就應該根據定位，保證戶型設計品質標準化和戶型多樣化的融合。

5.3定位精準化+格調主題化

個性化和多元化的需求特征決定了用一種戶型來滿足所有租戶群體的需求是不現實的，按照滿足大多數租戶需求的思路來定位往往只能產生平庸無特色的戶型。在此情況下，公寓不能“顧全貪多”，而是需要做減法，針對某個特定人群設計戶型。在戶型設計定位精準化的基礎上，打動某一特定群體的關鍵在于打造符合他們需求的格調。做到定位精準化和格調主題化均并非易事。對于前者，集中式長租公寓需要回歸并回答“我們是誰”、“他們（目標顧客）是誰”、“我們能為他們創造怎樣的價值”的基本命題。精準定位目標租戶群體。對于后者，想要打動目標租戶群體，就要根據他們的喜好來設計，有主題性的戶內空間。

參考文獻：

[1]羅孟竹.“互聯網+”背景下長租公寓盈利模式淺析[J].太原城市職業技術學院學報，2017，（05）：170-171.

[2]長租公寓行業發展現狀、問題及對策研究[J].王建紅.住宅與房地產.2016（33）.

[3]小面積住宅室內空間設計模式探析[J].張群，劉文金.建筑學報.2011（08）

[4]羅詩勇.基于城中村視角下的青年群體長租公寓改造設計研究[D].深圳大學，2017.

[5]周燕珉，林婧怡，齊際.為青年人定制公租房——從需求出發的青年公租房套型設計研究[J].城市建筑，2012（01）：26-28.

[6]張燕來，么文爽.基于既有建筑改造的青年長租公寓設計研究[J].中國房地產，2017（18）：13-19.

[7]賈徐晨.高層辦公建筑標準層凈高探討[J].低溫建筑技術，2016，38（09）：95-97.

[8]住宅精細化設計[M].中國建筑工業出版社，周燕珉，2006

作者簡介：

陳婷，1989年8月25號，性別女，民族漢，籍貫甘肅。學歷碩士，華南理工大學建筑學專業建筑設計及其理論方向。