關于南昌市如何有效去除房地產庫存的建議

程亞克

【摘要】截止到2015年末，中國商品房待售面積高達7.19億平米，“去庫存”成為2016年的經濟工作重點之一。據統計，南昌市商辦項目目前僅紅谷灘新區新建和已投入使用的約300萬，大部分已投入使用的入住率不到50%，售價在1.1-1.3萬之間，租金35-60元之間，與住宅銷售價格1.2-1.6萬差距明顯，這表明商辦項目供大于求，依據本市第三產業的需求，未來5-6年方可去化，但仍有新的商辦項目即將開工建設，這種去庫存壓力已經形成惡性循環。

【關鍵詞】南昌市；去庫存

根據市場調研發現，住宅方面全國已有130個城市出臺去庫存新政通過公積金杠桿成重要工具，降低稅費，鼓勵農民進城購房，回購商品房作為保障房，實施房地產供給側改革等措施有效緩解了住宅庫存壓力，而非住宅方面政策較少，目前僅東莞出臺了一些相關政策，單從南昌房地產市場庫存數量來看，壓力主要在于非住宅存量壓力，因此建議針對于非住宅制定可以出臺一些措施：

1、目前我市出臺的已有關于非住宅政策去庫存的措施

南昌市政府印發《關于我市非住宅去庫存的若干措施》（以下簡稱措施）。措施適用范圍為各區（開發區、新區），從2016年3月1日起，試行一年。南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區可參照執行。

1.1鼓勵村集體產業轉型

南昌將適當控制商服用地供應規模。原則上當年商服用地供應計劃轉化建筑面積總量不得超過上年度相應非住宅銷售總量。嚴格限制非住宅庫存壓力較大區域的商服用地供應。同時，暫緩辦理征收安置以外的新增村集體產業用房（商務辦公、酒店類）項目審批。支持村集體產業多元化，鼓勵轉型用于建設國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。在符合城市規劃的前提下，允許商住混合用地項目中商業等非住宅調整為服務型公寓，調整幅度不超過50%。在符合城市規劃的前提下，商業、商務辦公、旅館用地之間可相互轉換。對商務辦公類建筑獨立衛生間設置不做限制要求。土地出讓合同約定整棟自持的非住宅，在不改變用地性質的前提下，允許業態轉型，但不得分割銷售。

1.2城區購買非住宅可享契稅補貼

對在城區購買非住宅的，按照規定的契稅征繳政策，依據繳庫級次，由受益財政按成交價格1%給予買房人所納契稅補貼。允許企業或其同一法人的其他企業利用本市城區范圍內，無抵押、未查封的自有固定資產抵扣新建商品房預售資金監管額度。居民因房屋被征收選擇貨幣補償后購買非住宅，購房款不超過貨幣補償款的部分，免征契稅。

1.3住宅登記為經營場所需提供證明材料

各有關部門要清理、取消已出臺但不符合房地產市場機制要求的文件規定。各有關部門要進一步優化房地產項目審批流程，簡化環節，縮短審批（辦理）時限。涉及房地產項目的配套設施建設，供電、供氣、供水、通信等部門要積極主動配合，實行跟蹤服務。嚴格遵循“凈地出讓”原則，嚴厲打擊惡意阻工、侵占企業合法土地使用權等現象。因政府原因導致無法按照土地出讓合同約定時間開工、竣工的宗地，可以申請辦理開工、竣工延期手續，簽訂土地出讓合同變更協議。將住宅登記為市場主體住所（經營場所）的，其行為必須符合《中華人民共和國物權法》相關規定。辦理登記注冊時，須提供住所（經營場所）所在地有利害關系業主的書面簽字以及業主委員會（或居民委員會）出具的書面同意將住宅改變為經營性用房的證明材料。

此外，各銀行業金融機構要在國家統一信貸政策的基礎上，加大對房地產開發企業的融資支持，加大對個人購買非住宅的貸款支持。

2、建議針對以上非住宅措施進行以下補充

2.1建立問責制，落實到人

統計現有庫存數量，全市統籌、屬地責任的原則，市政府牽動制定區政府包干責任制考核，發改、財政、國土、規劃、房管、公積金等部門要制定相關配合措施，各區縣承擔房地產去庫存工作的主體責任，去庫存任務分解到人。對庫存規模較大、去庫存進度緩慢的區域如紅谷灘新區進行重點督導和預警，將去庫存工作納入相關考核項目，對工作落實不到位的，按有關規定嚴格問責。

2.2與時俱進，調整城市控規

以高新區為例，紫陽大道兩邊都是商服用地，目前及未來很長一段時期內，高新區商業氛圍仍不夠濃烈，這就需要科學發展因地制宜，調整現有城市控規。

2.3引導開發商自持物業發展，促進房地產開發模式轉型升級

營造良好招商氛圍，政府牽頭，企業為主，完善市場規則，打擊惡性競爭，提供商辦服務水平，鼓勵企業發展，政府牽動加大招商引資力度，統籌規劃，建立企業聯盟，幫助企業招商，招租，在政策上給予扶持，如工商辦理，稅費等方面進行優惠。

2.4鼓勵政府機關、企事業單位、國有企業、銀行等有一定實力的企業，購置商辦項目緩解庫存壓力

停止各廳局、政府機關事務、國有企業、各大銀行辦公樓的批復，鼓勵購買市場辦公樓項目。

2.5鼓勵個人投資商辦項目，加大稅費減免力度

以目前購置一套紅谷灘萬達廣場50平米公寓為例，售價50萬，需要繳納14%的稅費，約7萬元，買家需承擔57萬的總價；高昂的稅費是制約非住宅市場發展的根本原因之一。

2.6金融信貸可適當放寬，減少首付款比例

目前購置非住宅首付款為50%，較高的首付比例也是制約非住宅市場發展的根本原因之一，建議降低至30%。