商務寫字樓的發展

程芝香

《商務寫字樓等級評價標準》的發布標志著商務寫字樓協作由發展步入成熟階段，對樹立正確的商務寫字樓開發運營理念，摒棄盲目追求奢華外觀，從市場需求出發，引導開發企業投資運營機構對商務寫字樓的建設和運營管理向國際化、市場化發展，具有行業的指導意義。

在標準發布以前，北京、上海的超甲級、甲級寫字樓，標準肯定是不一樣的。對于以前的各種說法，實際上是由于標準不統一造成了模糊的概念，混淆概念的情況下，可能會造成客戶對于寫字樓品質的認定不清晰，物業公司面臨的租賃市場上的問題比較多，實踐經驗比較豐富。比如說在北京25元/平米/天也是超甲，在北京5元/平米/天可能也叫超甲，對超甲的指向是什么，沒有一個清晰的說法。

一、我國寫字樓發展現狀

目前我們國家寫字樓經濟主要是針對于第三產業，第一產業、第二產業的辦公地點和我們是不同的，現在城市經濟的發展主要靠第三產業支撐，各種行業越來越發達，商務活動越來越頻繁，所以寫字樓作為第三產業的辦公場所來講有必須符合市場需求的特點。

根據中國的情況，二級科目下是城市功能分為四個等級：一是城市中央商務區，也就是所謂的CBD；二是商業核心區，也就是大中城市以商業服務為主的業態聚集地；三是城市信息區域，像北京地區、中關村地區這樣非常明顯的區域；四是交通便捷的區域。在大的區位城市設施里面的二級指標的道路交通設施方面，考慮到以不同交通形式到達的設施，臨近城市高速公路、城市軌道交通等非常便捷的就可以得滿分，如果不是特別方便會有8、7、6，不同的分數。公交線路考慮二次換乘所覆蓋的面積，確定這些指標考慮是二次換乘面積的基數，比如說500米以內有5條公交線，是指二次換乘的公交線可覆蓋城市50%左右的區域，5條線以下的換乘面積大概是30%。軌道交通上蓋的項目在北京和其他大城市也越來越多，從結構體系、裝修組織管理都非常復雜，軌道交通上蓋的設施香港做的非常發達對物業的增值和整體的效益是非常好的。

二、寫字樓品質的提升

總的來講，在城市交通方面對于建筑在未來選址過程中，評價交通組織、公交、機動車交通、步行交通對于未來寫字樓的出租和物業升級是非常重要的環節。在大的環境確定下來之后，在城市周圍的環境設施和服務內容，評價標準中一類、二類服務設施，一類設施是指銀行、酒店、商務餐飲等商務寫字樓不可缺少的設施。二類設施是快餐店，室外活動場所、咖啡吧等。

在區域城市環境設施里面還有一點是希望鼓勵以公交出行的綠色交通設施，公交出行包括有足夠的自行車停車場，現在共享單車是新事物，對共享單車的停放和管理將來會成為寫字樓的一部分內容，甚至更衣室、儲物間、淋浴間，在寫字樓里這種健身的風尚中國也會慢慢受到影響，如果有這樣的設施會提升寫字樓的吸引力。

對于寫字樓的外觀、內部裝飾、內部文化氣息的表現都會對使用人產生很大的影響。還有心理環境，在寫字樓辦公的人都需要有健康、舒適、寬松的內部環境，這種心理環境包括了人文關懷、軟硬件設施的管理和運營，比如說在寫字樓空間內部新風量足夠，噪音污染減小，辦公的場景更舒適，更有安全感。還有對于恢復再生產方式多樣性的考慮，寫字樓的配套服務有商務酒店、員工餐廳、便利店、休息空間、淋浴房的設置、衛生間的設置、殘疾人通道的設置，這些都屬于恢復再生產能力的情況下需要考量的因素。

寫字樓內部出現的共生現象，主要是供應者的需要，一方面是企業的負責人的需要，另一方面是工作在企業內部員工的需要，要在寫字樓的標準里面綜合考慮。我們要保證基本配套和保障設施，比如我們要有員工餐廳的配置、垃圾清運和處理的配置，但是不能影響內部環境。一些老寫字樓里會出現餐廳和大堂串味的問題，這個問題就需要在技術上引導去避免這種情況的出現。現在霧霾比較嚴重，怎么控制室內的霧霾對于員工健康造成的影響，這些都是寫字樓標準制定過程中要考慮的問題?？紤]這些問題的主導思想也是為了開發商提高寫字樓的開發能力和品質，這樣的話將來投入到市場以后，能夠為市場上接受和擁戴提供可能性。寫字樓的規模是確定或者說是影響寫字樓品質的很重要的一項。商業寫字樓是指非切割成小物業進行出售的，主要由一家物業機構來管理。

從建筑規劃設計的角度來講，總圖設計是非常重要的單項專業，交通是一個非常核心的問題，人車分流，中國大量的人都是乘坐公共交通，而且在城市中心應該鼓勵乘坐公共交通到達工作場所，人車分流在總圖的設計是非常重要的，但是如何解決好這個問題。寫字樓受地形的限制，主要入口寫字樓的車行路一定是車停到位以后右手邊是大樓，重要的客人下車都是在右手邊，經驗不足的設計師會設計成左手邊是對著大堂的位置，這就很不合理國際上高標準的寫字樓從實際使用都是這樣。如何很有效的組織，減少交叉口、機動車和行人平交口很重要。

停車是比較大的問題，從寫字樓的設置以及周邊的配套設施，停車場的面積指標國家有標準，相對來說對于不同位置的寫字樓，核心區、CBD、研發區，開車上班的比例和租戶使用者的比例差別比較大。這個標準中按每平方米是0.6，每1萬平米是600輛的停車位。新的技術應用也應該放進去，比如說智能化車位的控制，尋找車位就會比較方便。在北方地區，高檔的寫字樓除了防暴雨還要注意防滑，冬天防止結冰。有可能的話要設立出庫設立VIP，在地庫需要有VIP電梯，提升寫字樓的品質。從停車庫的檔次來講，除了交通組織之外，有一個比較細致的地方大家值得關注，機動車庫下面通常要有清運、排水溝，早期的寫字樓，或者是購物中心有很多是明溝，使用起來方便、清掃方便，但是品質比較差，也有很多國家規范，不注意的時候設計師就設計成了明溝，建成之后發現檔次非常差，氣味、視覺感受都很差。

綠地和景觀是提升寫字樓品質很重要的方面，如果有比較好的綠地環境可以提供小型的活動場所，對于寫字樓的品質和感受都會很高。現在用地很緊張，不建議用中國傳統式的園林，因為園林的尺度跟現在寫字樓的尺度完全不是一個概念，而且大型建筑也是現代建筑風格，跟中國傳統的小橋流水不搭。所以還是以現代的抽象、幾何為主的構圖方式，考慮到交通布局，有利于維護，同時考慮到喬木、灌木、草坪的搭配。

三、寫字樓的管理與經營

除此之外，還要考慮管理的廣度和深度的問題，寫字樓的持續經營，一開始的開發建設就占了40—50%的投資比，更多的是在于寫字樓未來的持續運營，不斷地做升級改造，保證它應有的競爭力，提高業主的投資效益，降低投資風險。比如說對員工的茶水間、救護電梯、保潔員的休息室這些細節都做了進一步的標準設置，統一物業保障運營管理能達到一樣的水準，現在寫字樓都分散出售了，所以對于寫字樓需要做統一評定，最基礎的是要有一個統一的物業管理，這樣才能讓寫字樓所有地方能夠達到同一個標準水平。

四、倡導綠色低碳環保理念

倡導綠色低碳環保理念的時候不能主觀臆斷，國家政策是需要人人遵守，有責任承擔。但是寫字樓如果是純綠色環保，白天大家不開空調，扇著扇子，租金價格怎么能上來？所謂的綠色低碳是相對的，在保證舒適的基礎上要承擔應有的社會責任，要把低碳節能運用到高端設備的運營管理中，這樣的話相對來講會減少對于城市的負荷，對城市的污染，又能夠在寫字樓里面的使用人有一個安全舒適的環境，這樣的話投資才會被市場所接受。有些寫字樓是分體式空調，空調設施不完備，電梯也不完備，這種情況在租賃市場上也不會得到很滿意的效果。綠色環保并不是要孤立的看問題，比如說現在寫字樓都是密閉的環境，在夏天的時候在外面就可以看到很多寫字樓會開窗凡是開窗的就是說明新風系統不好，新風系統不好是是因為新風量不夠大，或者說有但是和空調的配比沒有達到更好的效能，所以才會造成這樣的問題。實際上可以通過現代的技術進行不斷地完善，給寫字樓內部的員工提供比較安全舒適的環境，對員工也是保障，寫字樓的租賃價格也會得到市場上的認同。

新開發一個項目，或者新評價一個項目，建筑造型方面在制定標準的時候業進行了比較多的討論，修改了很多稿，開始的時候寫的比較詳細。如何評定征求了各方面的專家意見，最終定稿非常簡單，是非常定性化的表述方式，給評審專家更多的空間，以及更適用于不同的地區。比如說北京、上海地區的寫字樓和二線、三線城市的寫字樓，同是高檔，同是建筑品質，不能用一根線，或者一個標準的簡單的橫向比較，這樣不具可比性，也不能滿足市場的需求。最終的表述語言是比較寬泛的表述，主要是希望是簡捷大方、有特色、有一定的文化內涵。建筑的材料與品質和寫字樓的定位、使用空間特點相協調。

《商務寫字樓等級評價標準》的發布將進一步促進寫字樓市場的轉型和升級，自此中國商業寫字樓將有矩可循，等級評定亂象以及商務寫字樓行業標準亂象將得到有效治理并終結，并成為建國以來中國寫字樓行業第一部國家標準。（本文作者系中紡物業管理有限公司總經理助理）