房地產投資增長率對經濟增漲率的影響

【摘要】近年來，隨著經濟的日益發展，房地產投資業已成為我國經濟增長的主要推動力之一。十余年來，房地產投資每年完成數額平均以23.4%的速率增長，這個增速遠遠大于我國GDP的增速。本文選取1998-2015年全國各省房地產投資和經濟生產總值數據，進行一階差分后建立面板數據模型，通過單位根檢驗、面板模型選擇和回歸檢驗的方法，研究全國各省市房地產投資與我國各個省市經濟增長之間的關系。研究結果表明：房地產投資增長率對地區經濟增長率有顯著影響，兩者呈正向相關，當房地產投資增長率增加時1%時，經濟增長率也會增加13%，經濟增長率的漲幅大于房地產投資的增長率。

【關鍵詞】房地產投資增長率；經濟增長率；面板模型

1、引言

投資對一個國家或地區的經濟增長起著重大作用。房地產業在國民經濟中占有重要地位，主要通過以下幾個方面來體現：一是房地產業在開發投資建設中直接帶動建筑、建材、冶金等行業的發展，二是房屋建成入住之后，帶動家具、家電和裝修等行業的發展。此外房地產業的發展還會帶動相關產業的人員需求，提高了社會的整體就業水平，進而增加國民收入，影響消費，帶動經濟增長。目前，我國經濟正處于新常態，面臨著諸多挑戰和風險。因而，研究房地產投資對經濟增長的作用，不僅具有理論價值，而且具有重要的現實意義。

本文首先分析我國經濟發展的背景，了解到房地產投資對經濟增長的影響，然后總結國內外學者對這方面研究的成果，接著在理論分析的基礎上結合數據進行建模、實證分析，最終得出房地產投資增長率與地區經濟增長率的關系。

2、文獻綜述

1998年我國全面終止住房分配制度后，房地產市場發展迅猛，房地產投資也成了學者們的重要研究領域，參考已有的相關文獻，主要有以下幾個方面的研究：

2.1關于房地產投資的概念

國內外學者從不同角度進行了解讀。其中，王兆金等認為房地產投資是指不同的投資主體（政府、企業和個人）為實現某種預定的目標，直接或間接性地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。同時，社會文化和政治環境、行政負擔和監管限制是影響房地產投資規模的重要因素，這一觀點在Karsten、Nathan 等的研究中都得到了肯定。在此基礎上，筆者結合我國實際情況，發現影響我國房地產投資規模大小的因素主要有城鎮化水平、居民消費價格指數、第三產業等。從大部分學者的研究結論來看，都把房地產投資視作經濟發展長河中的一股重要力量。

2.2房地產投資與經濟增長的關系

由于研究對象、研究方法不同，關于房地產投資與經濟增長的關系，學術界眾說紛紜、觀點各異，經梳理發現，現有關于房地產投資與經濟增長的關系研究主要集中在以下兩方面：①房地產投資與經濟增長之間的作用機理方面。岳朝龍等通過實證分析發現： 房地產投資和經濟增長之間相互促進，長期內房地產投資對經濟增長影響顯著，且經濟增長對房地產投資也有反饋作用。但Huang等人基于投入產出法和國民經濟增長理論卻發現： 房地產投資對經濟增長有單向促進作用，經濟增長對房地產投資并沒有促進作用，如王重潤等通過Feber模型分析發現，在我國的大中城市，房地產投資有較為嚴重的“擠出效應”，房地產投資增長會引起社會資金對實體經濟投入的減少，進而阻礙經濟增長。②房地產投資對經濟增長影響的程度。Bisping等把房地產投資分為房地產住宅投資和商業投資兩大類，再把各自對經濟增長產生的影響予以分析比較，實證研究發現，房地產住宅投資對帶動經濟增長更有優勢。但Zhang等表達了不同意見，認為房地產投資不一定對經濟增長有促進作用，他們通過對中國1991-2007年30個省份地區的數據做動態計量模型分析，發現房地產投資對經濟增長的影響存在明顯的“門檻效應”，在我國只有人均GDP大于1000美元的省份，房地產投資才能有效地促進該地區經濟增長。

總體而言，現階段學術界關于房地產投資與經濟增長之間的關系為本文研究提供了前期成果積累，并指引了深入研究的方向。隨著我國經濟邁入新常態，在現有研究的基礎上，有必要對我國房地產投資與經濟增長的關系重新解讀。與以往相比，本文在研究采用1998—2015年全國各省市的房地產投資和地區生產總值的面板數據，考慮到的不平穩性，綜合運用了單位根檢驗、面板數據模型選擇和回歸估等實證檢驗工具，分析了我國房地產投資增長率與經濟增長之間的關系。

3、研究方法

3.1面板數據的單位根檢驗

目前面板數據的單位根檢驗主要有六種，分別是：LLC檢驗、Hadri檢驗Breitung檢驗、IPS（Im-Pesaran-Shin）檢驗、崔仁（InChoi） 檢驗。本文主要采用LLC檢驗和IPS檢驗。

3.1.1 LLC檢驗

LLC檢驗適用于相同根 （ common root） 情形。LLC 檢驗原理的原假設是

H0∶ρ=0（有單位根）；備擇假設是H1∶ρ<0。LLC 檢驗為左單側檢驗，統計量為 ：

其中， 表示標準的t統計量；N是截面容量；；SN是每個個體長期標準差與新息標準差之比的平均數；的標準誤差；是誤差項的方差；分別是均值和標準差的調整項。

3.1.2 IPS（Im-Pesaran-Shin）檢驗

IPS檢驗克服了LLC檢驗的缺陷，允許面板中不同個體（序列）

3.2面板數據模型

面板數據模型的一般形式為：

其中，αit為模型的常數項，xit= （x1t，x2t，…，xkt）是1×K向量，βit=（β1t，β2t，…，βkt）是K×1向量。隨機誤差項uit互相獨立，且滿足零均值、同方差的假定。然而，上述模型不能用來估計，也不能用來預測，因為參數的個數比自由度nT多。因此，為了方便，我們假設參數不隨時間變化，只隨個體變化。因此，模型改寫為：

其中。μit是個體效應，εit為特異誤差。且War（εit）=σt2，εit相互獨立。根據對μi的不同假定，可以將面板數據模型分為固定效應模型（ Fixed Effect Model） 和隨機效應模型（Random Effect Model）。如果是固定效應模型，那么

μi在時間上是固定的，與解釋變量可能有關，也可能無關；如果是隨機效應模型，那么μi也是隨機變量；如果從時間上看，不同個體之間不存在顯著性差異，從截面上看不同的截面之間也不存在顯著性差異，則為混合回歸模型。

4、模型設計與數據說明

4.1變量選擇和模型設計

通常地區GDP值能描述該地的經濟發展狀況，為了考察房地產投資增長率與經濟增長率之間的關系，本文選擇各地區生產總值的一階差分（d_gdp）作為描述地區增長率的變量，各地區房地產開發投資一階差分（d_fdc）為描述地區房地產投資開發增長率的變量。另外，一個地區的經濟發展狀況受多個因素的影響，經總結整理相關文獻，社會固定資產投資、勞動力就業情況對經濟的增長有顯著影響，因此本文選擇除房地產開發投資外各地區其他固定資產投資nfdc和各地區城鎮失業率syl作為控制變量。為保證投資效率影響的效果檢驗的一致性以及保證數據的平穩性，對nfdc進行一階差分（d_nfdc）、對syl取對數（ln_syl）作為控制變量，建立面板數據回歸模型，模型設計如下：

其中，α0為截距項，表示除社會固定資產投資增長率和失業率外，其他影響因素對經濟增長率的影響；β0、β1、β2分別表示房地產投資增長率、非房地產投資的固定資產投資、城鎮失業率對地區經濟增長率的影響系數；σ0為隨機誤差項。

4.2數據描述

我國從1998終止福利分房制度，本文以我國1998-2015作為研究期。本文所使用的原始數據來源于國家統計局歷年的《中國統計年鑒》以及各省市的統計年鑒，為了保證實證結果的準確性，剔除了數據有缺失的兩個省份，故樣本容量為全國29個省市，共2088個數據。

5、實證分析

5.1單位根檢驗

為避免出現時間序列由于非平穩而造成的偽回歸現象，在做面板數據模型之前，我們首先對時間序列進行平穩性的單位根檢驗。

根據單位根檢驗結果顯示： ln_gdp，ln_fdc，ln_nfdc均沒通過LLC檢驗和IPS檢驗，ln_syl在均在1%的顯著水平下通過LLC檢驗和IPS檢驗。對gdp、gdc、nfdc、進行一階差分d_gdp、d_fdc、d_nfdc均能在1%的顯著水平下通過LLC檢驗和IPS檢驗。因此，d_gdp、d_fdc、d_nfdc、ln_syl表現平穩。

5.2面板數據模型形式確定

在進行回歸之前，本文通過F檢驗和Hausman 檢驗來選擇合適的面板數據模型形式。一般地，F檢驗是決定選取混合模型還是固定效應模型，Hausman 檢驗則是決定選取固定效應模型還是隨機模型。如表所示，F檢驗和Hausman檢驗p值均為零，拒絕原假設，所以本文面板數據應選擇固定效應模型。

5.3回歸結果分析

本文采用固定效應模型對地區經濟增長、房地產投資、除房地產外其他社會固定資產投資、城鎮失業率的數據進行回歸，檢驗房地產對全國各地區經濟增長的影響程度。回歸結果如表4，同時將混合模型和隨機模型結果一并呈現，根據三個模型的系數顯著性檢驗和自變量的解釋程度來看，固定效應模型3個變量系數的回歸結果都在1%的顯著水平下通過檢驗；隨機效應模型和混合效應模型中，變量ln_syl的回歸結果都沒能通過顯著性檢驗，因此，固定效應模型更能真實反房地產投資對經濟增長的影響，這也正印證上述的檢驗。

從固定模型的計量結果來看，房地產投資變量與經濟增長正相關，且解釋程度高達99%。對房地產投資和經濟增長進行一階差分后這兩個變量分別描述的是房地產投資增長率和經濟增長率。由回歸結果可知，當房地產投資增長率提高1%時，經濟增長率提高13.61%，經濟增長率的漲幅大于房地產投資增長率的漲幅，增加房地產投資有利于地區經濟的增長。

6、結論與建議

6.1研究結論

通過本文的分析，在影響房地產投資的主要因素中，房地產投資增長率以及其他社會固定資產投資、城鎮失業率均對經濟增長的速度有顯著影響且解釋度高達99%。房地產投資增長速度和其他社會固定資產投資增長速度與經濟增長率正相關，城鎮失業率與經濟增長率負相關，當房地產投資增長率上升1%時，經濟增長率上升13.61%；當其他社會固定資產投資增長率上升1%時，經濟增長率上升13.67%；當城鎮失業率上升1%時，經濟增長率下降7%。由實證分析的結果可以得知，投資能大力推動經濟的增長，且經濟增長的程度要遠大于社會投資的漲幅，另外，降低失業率也能推動經濟的增長。

6.2政策建議

房地產投資能有效提高地區經濟發展，各地區要發展經濟必須重視房地產投資，但也不能因噎廢食，而要與我國宏觀經濟發展相適應。其次，由于目前房地產業存在的主要問題是房價過高、投機嚴重等，居民的真正居住需求得不到滿足。因此政府需要從調控房價、治理投機活動入手，才能使房地產業健康發展。最后，我國的房地產投資資源消耗大、工業程度化低、環境負荷嚴重，因此政府必須大力促進“節能省地型”房地產。筆者給出如下幾點建議：

（1） 政府要全面正確的認識房地產投資對經濟增長的作用。 一方面，政府要合理引導房地產企業開發投資，合理規劃土地利用，合理控制房地產投資規模，保證房地產投資在投資結構中占據合理比例。 另一方面，政府要認識到經濟增長不能過度依賴房地產投資，因為房地產企業對其他行業發展存在擠出效應，這就要求政府發展多元化的經濟增長點，科學的建設房地產市場。

（2） 加強普通中低檔住房建設，實現“居者有其屋”。2015年以來我國房價普遍集體上漲，高昂的房價成為薪資階層的負擔，一些弱勢群體更是望房興嘆。因此，政府要注重民生，一方面大力加強保障房建設，增加該類住房的供應，加大對該類住房的補貼，實現真正的惠及群眾。另一方面，政府要全面建設社會保障體系，保障低收入群體的基本生活需求。

（3） 發揮稅收調節作用，抑制投資投機性購房。通過稅收調節，在一定程度上抑制外來投資者的投機行為，降低市場風險。同時，也要對部分開發商“捂盤惜售”等違規銷售行為進行處罰，打壓其投機行為，平衡市場供需關系。

（4） 縮小居民收入差距，完善保障住房建設。強化、擴大以低收入群體為主的就業支持，繼續發揮最低工資制度的積極作用。此外，繼續落實住房“雙軌制”，充分挖掘住房保障對收入分配的調節潛力。繼續加大保障房對低收入群體的支持力度，探索實施租金管制的可能性及實施辦法。

（5） 完善房信貸政策，優化投資路徑。一方面，通過加強金融監管，強化借款人資格審查，謹防出現房地產泡沫。同時，嚴格控制對房地產。開發商的貸款數額及貸款期限，降低房地產開發企業的投資熱情。另一方面，轉變開發模式，調整投資方向。改變以商住投資為主要投資的傳統投資模式，加強對文化地產、旅游地產以及養老地產等的投資，這樣既能滿足消費者需求的多元化和個性化，又可以加大對商住房地產“去庫存”的力度。

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作者簡介：

朱衛（1994年），女，湖北省荊州市，中南財經政法大學碩士研究生，產業投資。