房地產估價方法的比較研究

【摘要】本文對房地產的估價方法進行了梳理，闡述了估價方法的適用范圍、必要條件和實施步驟等，分析了房地產常用估價方法目前存在的一些問題，以及改善措施的思考。

【關鍵詞】房地產估價；評估方法；探索研究；實施步驟

1、房地產估價的基本方法

我國房地產估價常用的方法有以下五種：市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、路線價法。其中市場比較法、收益法、成本法是最基本的三種估價方法，其他方法都是他們的派生。現將前三種基本的估價方法進行簡要介紹：

1.1 市場比較法

市場比較法是指在求取估價對象房地產的價格時，將估價對象與近期內已經發生交易的類似房地產加以比較對照，從已交易的類似房地產的已知價格，經比較修正而得出估價對象估價時點的房地產價格的估價方法。

經濟學中的替代原理表明市場中具有等同的使用價值和效用的商品具有相同價格，是完全的替代關系。同樣，這一原理是市場比較法的理論基礎，房地產能夠根據其典型的物質屬性（包含土地、土地上的建筑物及其不可分離的部分）、法律屬性（即為房地產的權屬）和經濟屬性（房地產財產內涵）進行同等價值和效益的劃分，形成這種替代關系，從而將同類型待估房地產進行一定的因素修正，最終做出價值評估，完成房地產估價。

1.2 收益法

收益法評估房地產商品的價格，就是應用科學的預測方法預測估價對象在未來經濟壽命年限內每年能給投資者帶來的純收益，并選擇合理的資本化率，將之折現到估價時點，即得估價對象在估價時點的價格。

收益法的估價原理為預期原理，這一原理建立在房地產使用壽命耐久性和經濟效用長久性的特點之上，本質為房地產未來所能獲得的純收益與現在的貨幣價值的等量表達。由于純收益的獲取是一個長期積累的過程，因此我們房地產在整個收益過程中存在一個資本化率，那么房地產本身具有的價格與資本化率的積就是純收益，同理純收益與資本化率的比即為房地產價格。

1.3 成本法

成本法也稱成本逼近法，它是一種通過求取在估價時點重新建造全新的估價對象所需的各項費用總額減去估價對象的減價修正額來估算估價對象價格的方法。

成本法估價的理論依據是經濟學上的生產費用價值論，該理論旨在尋求供需雙方的共同利益點，維持供需雙方利益的平衡。換言之，如果房地產出售價格超出重置或重造所需全部成本額，就意味著需求方自行建設優于直接購買，那么需求方將放棄購買權；如果房地產出售價格低于重置或重造所需全部成本額，那么供給方將造成虧損，同樣不具備成交條件。因此房地產價格下限，即開發成本，才更容易促成房地產交易，是供需雙方的共同利益點。

2、房地產估價基本方法的比較分析

2.1 適用范圍的比較

市場比較法是參照同類型房地產的交易資料而對待估對象進行估價的方法。市場比較法主要針對交易性較強的房地產，如商品住宅、辦公樓、商場、倉儲用地、工業廠房等項目，而對于學校、體育場館、文化展館等交易性較差的房地產則不適用于本方法。

收益法以房地產預期收益為基礎，因此該方法適用于具有收益或者具有潛在收益且這種收益可以被定量表達的房地產項目，如普通商品住宅在出租的情況下具有收益，在自用的情況下節省了租房成本，為潛在收益，并且這些收益都直接以貨幣形式表現；而對于機關辦公場所、學校、綠化用地、公共設施等房地產估價則大多不適用。

成本法是以建造成本為著眼點的估價方法。每一個房地產都存在建造成本，因此此項方法適用范圍最為廣泛，尤其是在交易性不強或者無法將收益貨幣化的房地產項目估價中表現尤為突出，彌補了其他兩種方法適用范圍的局限性。

2.2 特點分析

在市場比較法中用以參照的同類型房地產交易資料質量將直接影響估價水平，一方面用以參照的交易資料應具備一定的數量，即具有較為成熟的房地產交易市場，確保在相似供需范圍內有足夠的資料對比參照，保證數據的準確性；另一方面參照資料應具備優質的質量，即保證交易資料數據合法，保證待估對象的可靠性。

收益法主要借鑒和沿用了西方國家的成果，可以說是“起步晚、起點高”，雖然在評估原理、指標體系的建立等方面的認識基本上相同，但在評估實踐中對于收益法的應用卻存在巨大差異。這是因為收益法在應用中對純收益的概念缺乏足夠的說明，因此，采用該方法估算也應高度重視成交記錄的收集和整理工作，以保證純收益計算的可靠性。

成本法的關鍵在于對成本的理解，一方面在房地產估價中提出的成本為社會成本，其中不僅包含單純的人工、材料、管理等顯性費用，還包含開發商合理的利潤及繳納稅金等隱性成本；另一方面成本為估價時點的重置成本，而非歷史建造成本。

2.3 影響因素分析

由于房地產獨一無二的特性，使得即使在房地產用途、結構、所處地點、價格類型、交易時間等對比條件均統一的情況下，常常受到交易雙方乃至估價人員的主觀影響而產生差異。

而收益法做出的評估結果準確與否在很大程度上取決于純收益和資本化率兩個參數的確定。一方面，純收益的累積是在一種較為平均的狀態下進行的，排除了具有特殊經營能力者和缺乏經營能力者產生的特殊的收益；另一方面，在房地產投入使用的若干年中，資本化率不斷發生改變。因此影響收益估價法的兩個關鍵因素均較難控制，容易在實際應用中摻雜估價人員主觀判斷，導致估價結果的偏離。

在成本法中采用的重置成本與建造時的歷史成本是截然不同的兩個時間段，兩者存在著巨大的差異，因此該估價過程中減價修正額的確定是估價合理的關鍵，其中減價修正額包含折舊、成新率兩個影響因素。

2.4 本質的同一性

三種方法無論是在適用范圍還是經濟學原理，亦或者是在影響因素等方面多存在著很大的差異，但經過總結和分析后發現，他們都是借用不同的方法途徑，找出房地產與價值、貨幣之間的紐帶，最終體現出房地產在估價時點的市場價格或價值。

結論：

隨著房地產市場的發展，房地產估價也變得越來越重要，熟練掌握各種估價方法，明確各種方法的適用性是評估師應具備的能力。比較法、成本法、收益法、都是比較常見常用的估值方法，假設開發法、長期趨勢法目前應用較少，合理選擇估價方法除了評估師的業務能力之外，也需要外部環境的支持。此外，各種評估方法雖然都有典型的適用對象，但每種方法仍然存在一些問題，如何進行修正以便更好的適用于各種評估對象得出更加精準的評估值是值得繼續探討的問題。

參考文獻：

[1]柴強.房地產估價[M].北京：首都經濟貿易大學出版社，2005.

[2]方晟，何柳.不同評估目的下房地產估價方法的選擇[J].法制與社會，2007（6）：747-748.

作者簡介：

李學偉，河北明和信房地產資產評估有限公司。