房地產企業財務指標特殊性分析及應對方法研究

岳蕾

【摘要】財務報表是進行財務分析的基礎。相較于其他一般行業，房地產企業在經營過程中有兩個顯著的特點：一是開發經營周期較長；二是開發經營過程中受外部政策影響較大，導致具有較高的風險性。因此房地產企業的會計核算與報表分析也與其他生產制造業企業有著較大的差異性，不能用傳統的方法對于房地產企業的財務報表進行分析，必須增加業務前置的管理報表進行輔助分析，產生這種問題的原因主要有：①開發成本持續性投入，導致不能夠采用正確的完全成本計價，造成會計報表資產不符；②因預售與交房存在較長的時間周期，收入結轉有明確的結轉條件，企業的當期利潤數據不能夠真實反映企業的盈利能力；③由于房地產企業的預售性質因此存在大量的預收賬款，所以體現在財務報表上反映出企業償債能力不足，而這種結論具有誤導性；因此在對于房地產企業進行財務分析時，應該考慮其行業的特殊性，用正確的方式去判斷房地產企業的財務經營狀況。

【關鍵詞】房地產企業；財務報表；管理報表；指標特殊性

1、前言

對于財務報表進行分析，作為經營管理者可及時了解企業的財務情況以及經營狀況，也有助于決策者做出正確合理的決策。財務報表主要的報告內容包括企業的運營能力、盈利水平、杠桿水平、償債能力以及發展能力。可按照傳統的財務報表分析設計一整套指標來衡量企業的發展能力，但基于房地產行業與其他一般行業的差異性，因此在設計其財務指標分析時做相應的調整，以確保指標分析的合理性及有效性。

2、傳統方法分析房地產企業財務報表的局限性

2.1項目開發過程中，成本分期投入造成會計報表資產不符

企業的會計方法主要采用歷史成本法，全周期目標成本預算在開發周期內其資產價值受到①設計水平導致的成本差異；②施工質量導致的成本；③市場價格、政策因素及金融市場出現劇烈變動等因素導致目標成本與的實際資產價值偏差較大。

作為一個完全成本計價方式的產品業態，由于成本的歸集是按照產品的開發進度逐步投入，不能即時完全體現產品的真實成本

2.2預售收入與結轉收入的時間差導致不能夠真實反映其盈利能力

作為一個對資金需求較大的行業，資金的快速流轉決定企業的成敗，因此行業內多以期房形式進行銷售，根據各地政策不同，預售節點也有所區別：但多以正負零、總進度完工30%或50%為預售條件，一旦實現預售全額貨款基本可以在短期內以預收賬款形式收回并體現為會計報表負債，而會計報表真正實際收入是以達到交房入住條件為準，因此會計報表在很長的一段時期內根本無法體現項目的真實盈利，片面的經營利潤數據不能夠反映其真實的價值創造能力。除了本身收入的確認階段對于企業最后的利潤產生影響之外，房地產企業的銷售成本一般是將各種成本平均記入各套房屋的平均面積之中，同時其他管理和銷售費用也在會計周期內進入，這就造成在整個會計周期的成本費用和收入并不相匹配，也會對于利潤指標造成進一步的曲解，影響投資者對于企業盈利能力的判斷；

2.3 房地產企業特有的存在大量預收賬款的情況，導致財務報表無法顯示其真實償債能力必須進行相應的調整

由于房地產行業預售的特殊性，預售所實現的回款在真正確認收入前都以預收賬款的形式存在。房地產開發周期一般較長，預收賬款會存在長期掛賬的情況。從本質上來說預收賬款是企業的負債。但是針對房地產開發企業來說，如果簽訂預售合同，則代表義務已經基本履行，應該及時將預收賬款確認為收入，并且轉結成本。從本質上來說房地產企業內部存在的大量預收賬款很大一部分是企業已經完成履約的部分，應該及時對于這部分進行收入確認，這也就造成利潤增加。但我們如果按照傳統制造業企業財務報表分析的方法分析房地產企業的償債能力，就會高估整個房地產企業的負債而影響其投資者對于企業藏在能力的判斷。

3、房地產企業財務報表指標分析升級

上文主要分析了在房地產企業財務報表分析中存在的局限性，所以我們要對于房地產企業的財務報告進行分析時，應該充分考慮本行業的特殊性，應該對于傳統的分析方法加以改進，這樣才能夠了解企業的真實盈利能力和經營情況。

3.1啟用并完善企業財務報表之外的全周期項目損益信息

傳統的財務報表分析方法有專門的分析體系來反映企業的各項能力，但是由于房地產開發企業報表數據存在相當的局限性，由財務報表分析得來的企業能力不能真實反映企業經營狀況，因此我們需增加事前的管理口徑報表，事前對全生命周期項目損益進行動態管理，該報表可使用收付實現制，每月與會計口徑報表進行核對，找出差異原因，只要差異原因屬時間性差異有合理解釋即。對經營管理者及公司決策者我們可按管理口徑進行指標分析，提供財務專業支持。

3.2 重視對于現金流量表的使用分析

與其他資產負債表或者是利潤表編制的方法不同，現金流量表是收付實現制，因此在數據上具有相對真實性。因此對于房地產開發企業的財務分析現金流量相較于其利潤盈利能力具有更加現實的意義，因此我們需要重點側重于對于現金流量表進行分析，特別需要關注經營現金凈流量指標。

3.3 對部分財務分析指標數據要進行調整

財務報表數據由于受到會計準則的約束而產生可靠性的影響，因此在對于房地產開發企業財務報表進行分析時要對于數據進行微調。在分析房地產企業的盈利能力時，要充分考慮預收賬款的存在，結合企業完工項目的進度確認年度收入，并且進行成本攤銷，按照配比的原則對期間所發生的管理和銷售費用進行調整，這樣才能夠對于企業的盈利能力做出正確的判斷。在分析房地產開發企業的杠桿水平及償債能力時，如資產負債率、速動比率、現金比率應同時做出調整后的指標，主要是對于已經確認的預收賬款進行調整，充分合理估計企業現有的負債水平，然后結合資產的公允價值對于資產項目進行相關調整，這樣才能夠合理判斷房地產企業的綜合償債能力。

結語：

房地產開發企業相較于其他行業在財務分析上具有明顯不同的特點，因此我們需要掌握其特殊性才能正確判斷企業的盈利能力和償債能力。

參考文獻：

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