統(tǒng)計(jì)學(xué)在房?jī)r(jià)分析預(yù)測(cè)上的應(yīng)用

【摘要】近些年房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們最為關(guān)心的問題，成為影響國計(jì)民生最主要的因素之一，無論是生存需求還是投資需要，能夠準(zhǔn)確掌握房?jī)r(jià)的變化規(guī)律顯得尤為重要。統(tǒng)計(jì)學(xué)作為最重要的數(shù)據(jù)分析學(xué)科可以為分析房?jī)r(jià)變化提供重要幫助。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)基本原理，從貨幣、土地、人口三個(gè)影響房?jī)r(jià)變化的主要因素分析近年來我國房?jī)r(jià)變化的原因，并通過具體分析對(duì)未來房?jī)r(jià)變化做出預(yù)測(cè)，為人們購房提供一定的借鑒。

【關(guān)鍵詞】統(tǒng)計(jì)學(xué)；房?jī)r(jià)；貨幣；土地；人口

近年來，隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)的增長，成為了推進(jìn)我國GDP增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)也一直在升高，房?jī)r(jià)攀升產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)對(duì)我國居民消費(fèi)及內(nèi)需產(chǎn)生了拉動(dòng)作用，在一定程度上刺激了中國經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。但是高房?jī)r(jià)下隱藏的問題也日益突出，房地產(chǎn)投資過熱催生了大量經(jīng)濟(jì)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需問題嚴(yán)重；各地房?jī)r(jià)與工資差距加大，購房和還貸壓力巨大，影響了社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)金融屬性越來越強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重失衡，給我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)[1]。因此，分析影響房?jī)r(jià)的因素具有重要意義。雷田禮[2]通過對(duì)35個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，建立了供需平衡的多元對(duì)數(shù)線性模型，分析了貸款量、貸款利率、居民財(cái)富和貨幣發(fā)行量等對(duì)房?jī)r(jià)影響的重要性指數(shù)問題。蘭峰[3]從人口空間結(jié)構(gòu)變化的視角出發(fā)，對(duì)35個(gè)大中城市2010-2015年的人口流動(dòng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的相關(guān)性進(jìn)行了研究。廖歡[4]對(duì)我國現(xiàn)行土地制度進(jìn)行梳理，分析了我國土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的路徑，剖析了我國土地供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的機(jī)制，發(fā)現(xiàn)了土地供應(yīng)量和房?jī)r(jià)之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。本文運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，從貨幣、土地、人口三個(gè)方面分析房?jī)r(jià)的變化規(guī)律，對(duì)未來房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

1、房?jī)r(jià)變化規(guī)律分析

統(tǒng)計(jì)學(xué)是關(guān)于認(rèn)識(shí)客觀現(xiàn)象總體數(shù)量特征和數(shù)量關(guān)系的科學(xué)，通過搜集、整理、分析統(tǒng)計(jì)資料，認(rèn)識(shí)客觀現(xiàn)象數(shù)量規(guī)律性的方法論科學(xué)，具有客觀、準(zhǔn)確和可檢驗(yàn)的特點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)各個(gè)領(lǐng)域的分析研究[5]。因此運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法研究房?jī)r(jià)變化規(guī)律就需要搜集房?jī)r(jià)信息進(jìn)行研究，通過中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)官方網(wǎng)站搜集到2009年至2018年一線城市（北京、上海），二線城市（天津、重慶）以及全國房?jī)r(jià)的年平均值，其中2018年的值為1月至7月的價(jià)格平均值，房?jī)r(jià)如表1所示。

為了能夠更加清晰的了解各地房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，繪制房?jī)r(jià)變化圖，如圖1所示。

由圖1可以看出雖然一線城市要遠(yuǎn)高于二線城市和全國平均房?jī)r(jià)但一線城市、二線城市和全國房?jī)r(jià)在2009年至2018年都是處于不斷上升階段，且上升趨勢(shì)基本一致，另外2009年至2015年上升趨勢(shì)較為平緩，2015年至2016年房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)較為明顯，房?jī)r(jià)直接上漲了一倍，2016年至2018年房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，上海、天津在2016年至2017年間甚至出現(xiàn)了下降的現(xiàn)象，只有重慶在2016年至2018年間上升趨勢(shì)不降反升。由圖1可以看出重慶房?jī)r(jià)一直和全國房?jī)r(jià)基本持平，在2016年后大幅上升，這可能是因?yàn)橹貞c作為直轄市新一線城市，房?jī)r(jià)卻和全國均價(jià)持平，因此一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的洼地，所以在2016年后其他一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定后，資金大量流入重慶有關(guān)，總的來說，全國房?jī)r(jià)在2009年至今都是出于上漲階段，但今后上漲趨勢(shì)可能會(huì)大大放緩。

2、房?jī)r(jià)影響因素分析

房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)受到國家調(diào)控和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，因此影響房?jī)r(jià)的因素眾多，但是房地產(chǎn)行業(yè)也有一個(gè)眾所周知的規(guī)律那就是短期靠貨幣、中期靠土地、長期靠人口，本文就從貨幣、土地、人口三個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響進(jìn)行分析。

2.1貨幣對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房?jī)r(jià)作為一種資產(chǎn)價(jià)格深受貨幣政策影響，M2（廣義貨幣供應(yīng)量）包括具有較強(qiáng)流動(dòng)性的現(xiàn)金、活期存款和流動(dòng)性較差但有收益的存款貨幣，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中，M2不僅反映居民現(xiàn)有的購買力，還能反映出居民潛在的購買力以及社會(huì)總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，M2發(fā)行量是國家重要的金融宏觀調(diào)控手段，對(duì)房?jī)r(jià)的變化有著重要影響，通過分析M2發(fā)行量和房?jī)r(jià)變化對(duì)應(yīng)關(guān)系、M2增長率和房?jī)r(jià)增長率之間的關(guān)系，找到貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。通過搜集成都2008年至2012年間M2發(fā)行量和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，以及1990年至2012年間房?jī)r(jià)增長率和M2增長率數(shù)據(jù)繪制成圖，如圖2、圖3所示。

由圖可以看出房?jī)r(jià)變化規(guī)律和M2發(fā)行量變化趨勢(shì)以及增長率趨勢(shì)變化基本一致，2008年成都房?jī)r(jià)處于下降，因?yàn)?008年全球金融危機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)也不景氣，房地產(chǎn)業(yè)受到極大沖擊，全國各地房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下降趨勢(shì)，為了刺激經(jīng)濟(jì)國家開始救市，大量發(fā)行貨幣，M2發(fā)行量大幅提高，隨后房?jī)r(jià)開始上漲，因此可以看出M2發(fā)行量對(duì)房?jī)r(jià)變化影響作用巨大，基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

2.2土地對(duì)房?jī)r(jià)的影響

考慮完貨幣影響后，要分析土地的影響，如果土地供應(yīng)量不足，在供需失衡的市場(chǎng)條件下，房?jī)r(jià)依然會(huì)暴漲。關(guān)于土地供應(yīng)量的數(shù)據(jù)，因?yàn)橥恋貑蝺r(jià)差距很大，所以直接采用1998年至2017年國家每年土地出讓金總額來進(jìn)行衡量，數(shù)據(jù)如圖4所示。

經(jīng)過圖1和圖4對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)土地出讓和房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)基本一致。從圖4中我們可以看到，2008年至2017年間土地出讓有兩次大幅度上升的階段，2008年至2011年間由于國家的政策支持，房地產(chǎn)也蓬勃發(fā)展，土地大量出讓，但仍處于供不應(yīng)求階段，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯。2015年至2017年間，隨著房?jī)r(jià)的增長，土地拍賣單價(jià)也在上升，但是沒有上升的太過離譜，因?yàn)槎嗟囟疾捎昧讼迌r(jià)要求自持的套路，但出讓數(shù)量依然大幅上升，反觀房?jī)r(jià)在2016年后基本平穩(wěn)，土地依然大幅上升，且上升速率大大增加，這反而抑制了房?jī)r(jià)的上升，因此土地政策和房?jī)r(jià)相互影響。

2.3人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響

房子的根源在于人口，人口的多寡才是決定房?jī)r(jià)的終極因素。關(guān)于中國的歷年出生人口數(shù)據(jù)，目前有兩個(gè)版本的人口數(shù)據(jù)，一是人口普查版本，二是國家統(tǒng)計(jì)局版本，經(jīng)過驗(yàn)證對(duì)比決定采用人口普查版本的數(shù)據(jù)，人口變化趨勢(shì)如圖5所示。

由圖可以看出嬰兒的出生不是逐年不變的，而是有三波嬰兒潮，第一波嬰兒潮是1962-1972年，主要得益于解放后生活水平的提升，以及鼓勵(lì)多生的政策導(dǎo)致。第二波嬰兒潮在1982-1992年附近，主要原因第一批嬰兒潮到了育齡生孩子的階段。第三波嬰兒潮是第二波嬰兒潮的再延續(xù)，在2002～2012年完成，可以看出嬰兒潮周期為20年，按照嬰兒潮的規(guī)律，2012年之后，中國出生人口應(yīng)該斷崖式下跌，但2013年，國家推出單獨(dú)二孩政策，2015年直接推出全面二孩政策，阻止出生人口斷崖式下跌。眾所周知，我國房?jī)r(jià)騰飛是2001年開始至2011年結(jié)束，由圖4可知 2000年土地出讓金為595億， 2001年變成1295億且連續(xù)三年，每年翻番，一直上漲至2011年。這個(gè)時(shí)間正好對(duì)應(yīng)1982-1992的嬰兒潮，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，20歲是人生中的購房黃金期，他們剛滿20歲，到了買房子結(jié)婚時(shí)期，對(duì)應(yīng)買房周期為2002-2012年，這一階段不管造多少新房，全部賣出且有人居住，空置率較低，庫存積壓不多，因此這一階段的房?jī)r(jià)不存在泡沫。2012年之后，全國樓市萎靡不振，至2015年初，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%到26%之間，中國住宅市場(chǎng)，嚴(yán)重積壓，房?jī)r(jià)異常危險(xiǎn)，2015年底中央利用股市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)政策失敗，重新利用房地產(chǎn)拉升經(jīng)濟(jì)，開始去庫存運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)開始上漲，因此2016年至今的房地產(chǎn)，屬于標(biāo)準(zhǔn)的泡沫。如圖5所示上一波出生人口斷崖式下跌，最低點(diǎn)出現(xiàn)在1999年，根據(jù)20年左右的周期，大概在2019-2021年附近，這批人會(huì)產(chǎn)生婚房需求，根據(jù)長期靠人口的理論，2019-2021年，中國房?jī)r(jià)會(huì)處于一個(gè)沉重的壓力區(qū)間。

3、結(jié)論與建議

房?jī)r(jià)變化主要受到貨幣政策、土地政策和人口的影響，經(jīng)過研究得出以下結(jié)論。

（1）貨幣政策可在短期內(nèi)很大程度上影響房?jī)r(jià)，貨幣政策與房?jī)r(jià)之間基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

（2）土地政策與房?jī)r(jià)之間并不存在明確的相關(guān)關(guān)系，兩者之間相互影響，根據(jù)土地出讓數(shù)據(jù)可以預(yù)測(cè)出中國房?jī)r(jià)在2020年會(huì)承受一波巨大的壓力，主要壓力來源于在2017年中旬到2018年中旬密集推出的土地，大概1.5-2年會(huì)預(yù)售進(jìn)入市場(chǎng)。

（3）房?jī)r(jià)的變化從長遠(yuǎn)來看主要受人口影響，根據(jù)人口變化圖可以預(yù)測(cè)中國房?jī)r(jià)在2019-2021年左右會(huì)承受一波巨大壓力，原因1992-1999年中國人口呈現(xiàn)斷崖式下跌趨勢(shì)，到1999年達(dá)到中國出生人口最低點(diǎn)，要經(jīng)過20-22年的周期進(jìn)入婚戀購房期，導(dǎo)致這期間的購買房屋的剛需人數(shù)最低。

基于現(xiàn)在國家的限購和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的一系列貨幣和土地政策，以及長期的人口變化規(guī)律，2019-2020年左右，中國房?jī)r(jià)可能會(huì)迎來一個(gè)低點(diǎn)，需要等2002年之后出生的第三波嬰兒潮來頂住房?jī)r(jià)，因此2019-2020年是最佳的買房時(shí)機(jī)。

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作者簡(jiǎn)介：

張嘉明，泊頭市第一中學(xué)，河北泊頭。