基于房地產企業工程管理模式研究

鄒平

【摘要】隨著我國城鎮化建設、現代化建設速度不斷加快，房地產行業取得了長足的發展，其工程管理模式也在不斷完善。基于此，本文以房地產企業常見的工程管理模式作為出發點，簡述項目管理委托、設計任務委托等四種模式，再以此為基礎，論述進一步優化相關管理模式的策略以及各項策略的具體內容。旨在通過分析明晰當前狀況，完善理論內容，為后續工作提供必要參考。

【關鍵詞】房地產企業；工程管理模式；項目總承包；信息檔案庫

工程管理模式是針對工程內容進行規劃、管理、執行等工作的一種模式，其本質上是管理理論的一種延伸。在市場經濟條件下，精細化、專業化成為各行業的發展趨勢，現代房地產企業面對繁重的地產開發、管理工作，往往會通過承包、委托等模式將整體工作分割為若干部分，分析房地產企業常見的工程管理模式以及優化策略，可以深入了解相關內容，有利于完善實際工作。

1、房地產企業常見的工程管理模式

1.1項目管理委托模式

項目管理委托模式是目前房地產行業最常見的工程管理模式，其可以細化為兩種方式，一種是完全委托、一種是半委托。完全委托又包括兩種情況，一種是房地產企業將管理工作委托給內部組織和人員，第二種是房地產企業將管理工作委托給第三方公司。半委托是指房地產企業將管理工作的某一部分委托給第三方公司，或者將管理工作全部委托給第三方公司，但房地產公司內部人員也參與其中。

1.2設計任務委托模式

設計是房地產公司進行工程管理的主要內容之一，設計任務委托模式可以分為兩種類型，一種為縱向委托，第二種為平行委托。縱向委托是指房地產公司將設計管理工作完全委托給某一個設計組織，再由該組織負責具體工作。平行委托是指房地產公司將所有設計工作分為不同任務、階段，平行地將工作委托給很多設計單位。設計任務委托在房地產行業出現頻率較低，該項工作一般由房地產公司自行負責。

1.3項目總承包模式

項目總承包是近年來得到重視的一種工程管理模式，是指房地產公司將設備采購、勘察、設計、施工等工作完全承包給某一個單位。該模式下，房地產公司只擁有某塊地皮、建筑的使用權，其它工作與該公司不發生直接關系。需要注意的是，項目總承包模式下，不能再對工程進行分段承包。隨著社會分工的進一步精細化，項目總承包模式也分為兩種方式，一種為設計-施工總承包，另一種是設計采購施工總承包，這兩種模式的區別在于材料提供方式，前者采取乙供材料，后者為甲供材料[1]。

1.4項目分段承包模式

分段承包是社會分工精細化的產物之一，該模式也分為兩種類型，一種是聯合分段承包，第二種是普通分段承包。聯合分段承包是指房地產企業委托多個施工單位組成的聯合體作為施工的總承包單位，再由該聯合單位進行總體工程的分段。普通分段承包是指房地產企業將工程分為多個項目、階段，平行地委托給多個施工單位。分段承包在一些大型工程中較為常見，社會分工精細化使一些企業放棄部分業務，專注于某一個優勢項目，比如設計、施工等，一定程度上催生了分段承包模式。

2、進一步優化房地產企業工程管理模式的策略

2.1選取優秀的合作單位

選取優秀的合作單位是優化房地產企業工程管理模式的最直接方式，在市場經濟條件下，良性競爭逐漸出現，房地產企業可選擇的空間和對象也不斷增加。比如勘察單位，優秀的勘察單位可以提供準確的勘察報告，地下的管線、網線等都能很好標記，避免了施工過程中的麻煩。優秀的設計單位可以出具可行性更好的設計方案，使有限的空間得到更充分的利用。在進行合作單位選擇時，要重點考察其資質、過往經歷等內容，確保所選合作單位具有較好的市場信譽和實力。

2.2建立規范化管理模式

管理模式的構建有助于使各項管理工作有條不紊的進行，使管理規范化、效率化，具體而言，首先要求明確不同工程管理模式下的管理對象，如項目總承包模式下的設計采購施工總承包，管理重點應該是材料。應將管理具體到每個環節，并建立層次化的管理體系，包括材料核對、材料購買管理、材料運輸管理、材料損耗管理等。在乙方出具材料清單后，雙方共同進行核對，確認無誤后，由雙方負責人簽字確定。購買、運輸、損耗等環節也要安排對應人員負責，并將工作的內容進行記錄和報備，規范化的進行管理。

2.3建立信息檔案庫

信息檔案庫中主要收集當地各相關企業的資料，包括設計單位、施工單位、總承包單位、監督管理單位等，并以每個季度為周期進行更新，以便在存在工作需求時快速調取和查看信息。在建立檔案庫后，可以按規模大小對所有企業進行分類，包括大型、中型、小型三個級別，之后在三個級別下按信譽進行二次分級，選取信譽最好的企業作為優先合作對象。信息檔案庫的建立基礎是大量數據資料，應確保資料收集工作的有效性[2]。

2.4完善招投標機制

招投標機制的完善有助于房地產企業在公平公正的環境下選取實力較強、性價比更好的企業合作。招投標機制完善的具體措施包括給定合理的招標價格、規范招標流程、完善合同內容等。以合同完善為例，在招投標活動中，應就可能出現的各類問題進行探討，比如材料損耗的標準，通常情況下一般取2%，但如果施工過程中出現暴雨、大風等不可控因素，可能導致損耗增加，應將相關內容寫入合同中，確保問題出現后有據可依。

總結：

通過分析房地產企業工程管理模式，了解了相關基本內容。總體來看，房地產企業常見的工程管理模式包括四種，即項目管理委托模式、設計任務委托模式、項目總承包模式、項目分段承包模式，這四類模式各有特色，能夠滿足大部分房地產企業的需求。對相關管理模式進行優化的方式包括選取優秀的施工單位、建立信息檔案庫、完善招投標機制等。后續工作中，應用上述理論有助于推動房地產企業工程管理模式的進步。

參考文獻：

[1]葉偉.基于現代工程管理理論的房地產企業工程管理模式研討[J].科技創新與應用，2016，（08）：282.

[2]董壘.EPC模式下的房地產開發企業工程計劃管理及質量管理研究[D].廣州大學，2014.