淺談地產景觀精細化管理要點

【摘要】針對地產行業處于“白銀”階段景觀發展現狀，結合中建新悅城A-2項目的管理工作實踐，對影響景觀管理品質的各階段管理要點進行總結與分析，形成地產景觀品質管理的精細化、標準化。

【關鍵詞】地產景觀；精細化；管理；要點

隨著房地產行業不斷發展，目前地產行業已進入了“白銀”時代，據統計，影響房屋購買的因素，除了房型、房價、地段這三大剛性因素外，優美的環境景觀成為影響顧客是否購買的重要因素之一[1]。做出高標準的景觀作品，已經成為龍湖、金茂、融創等知名地產公司“景觀品牌化”戰略之一。目前地產景觀的施工周期不斷壓縮，施工條件變得越來越惡劣、各種交叉施工、日夜趕工成為新常態。而如何將景觀設計效果落地，做出好的作品，就需要甲方對景觀工程進行精細化的管理，結合筆者多年的景觀管理工作經驗，以中建新悅城A-2項目景觀管理為例，從景觀管理的設計階段、前期準備階段、實施階段及維保階段的管理要點分別進行論述。

1、設計階段階段管理要點

一般來說，景觀設計師設計作品更加注重設計風格和美感[2]，對施工的可行性考慮不多，而施工單位往往從施工角度出發，對圖紙中施工難以實現的部分加以調整，實施后的景觀效果與原設計效果出現偏差，不能完全表達原設計韻味。作為甲方的管理者，應當具有全局意識，要帶著工程的角度去做設計，帶著設計的視覺去做工程，帶做思考和管理意識去工作。

1.1研讀圖紙

1.1.1作為地產的景觀管理者，要從景觀設計方案開始閱讀，要了解設計師的思路，同時結合現場實際情況，參考效果圖，在相應場景中感受設計的空間效果，特別是入口、中心景觀區的效果。

1.1.2在對景觀擴初圖閱讀時，可重點關注室外采光井、人防等構筑物的平面位置，設計豎向標高和建筑底層標高的關系，植物設計要核實是否適地適樹等；

1.1.3在施工圖階段，重點要對景觀綜合管線疊圖（景觀平面總圖、室外管線圖合并，調整窨井位置，避免道路鋪裝上出現井蓋，將重點喬木和管線位置放樣，便于現場做出調整，重點喬灌木與市政管線的沖突）。

1.2結合實際，設計優化

設計的圖紙要具有科學合理性、施工可操作性，作為景觀實施的保障，設計優化必須要遵守施工的可行性、效果的合理性、經濟性和統一性的原則[3]，要從現場實際條件出發，從不同的角度進行考慮，以便達到最優的實際效果。比如在中建新悅城A-2項目的地形設計中，將原設計的“均勻等高微地形”優化為有高點有主、次峰變化，體現出主峰景觀中心點的作用，讓景觀顯得更加有層次感。

2、前期準備階段管理要點

2.1多專業溝通、協調

要建立溝通、協調機制和流程，與各專業的溝通、協調順通是項目能否成為的條件之一。中建新悅城A-2項目在實施前，就協調公司設計管理部、公司領導等對景觀硬質鋪裝材料定版、材料樣板的評審；協調招采合約部門對主要鋪裝石材和PC磚、大型喬木的市場調研。根據需要適當加大重點部位的投入，不重要位置的相對弱化，保證甲供材料的采購進度。協調土建總包單位的施工場地具備移交時間、移交條件等。帶著雙贏的思維模式去溝通，能夠更順利推動工作。

2.2前期材料準備控制

對圖紙范圍內的大型、特殊苗木如叢生五角楓、造型黑松等，進行市場考察及苗木適應性調查；對濟南青、銹石等花崗巖，會同成本相關人員對產地、價格，供貨能力等提前進行考察，并有計劃的開展囤苗工作；對地方性好的苗木喜好，了解禁忌避位樹種，避免非鄉土樹種的“水土不服”。

3、實施階段管理要點

3.1技術交底

中建新悅城A-2項目，景觀施工單位進場的前一周，按照要求組織了公司相關部門（包括設計、成本、合約、裝飾景觀等）、設計單位、景觀施工單位、監理單位等技術交底會。要求設計單位交底的內容至少從設計方案開始講解，重點講解景觀需達到的設計效果，介紹設計意圖，并提供意向圖片，使施工單位人員對項目整體效果有所了解；對關鍵工序和重點節點做法要求、實施的難點等提出注意事項，并提供類似項目的參考圖片和參觀地點。項目景觀工程師交底的內容包括建設單位對景觀管理標準流程、景觀工程觀感標準交底、景觀細部節點做法要求、對施工單位的組織管理要求、工程的安全進度等相關要求、材料進場要求（如材料封樣、進場檢驗）、硬質景觀鋪裝工藝要求（重要節點處的排版，施工樣板驗收）、苗木種植工藝要求、隱蔽工程驗收要求、景觀水電施工要求以及其他注意事項（車庫頂板的土方、地形等）。并在會議后3個工作日內將整理好的會議紀要，經與會各方簽字后發送施工單位并抄送總部裝飾景觀部。

3.2圖紙評審

由景觀設計師牽頭，景觀工程師、監理工程師及施工單位共同參與，主要解決施工圖紙、效果、技術、現場等問題，如景觀圖紙與相關配套圖紙是否有沖突，圖紙的幾何尺寸、位置、標高與總平面圖是否一致等，形成圖紙審核記錄，并共同簽字留存，作為施工過程指導及成本結算依據。在中建新悅城A-2下場廣場施工審圖中，發現水池位于深層回填土上，而采用常規基礎做法，易發生下陷與斷裂，與設計單位商量后，變更為墩基礎，水池全部架空的做法。

3.3樣板引路

在施工前，要求施工單位編制詳細的樣板引路計劃方案，對石材、燈具、座椅、木材等選型與定貨必須驗收樣板，經景觀工程師和監理方檢驗合格后材料方可進場。大批量施工前必須進行現場樣板施工，經景觀工程師組織公司相關人員評審合格后方可進行大面積施工，通過樣板引路，確立了大面鋪裝材料的基調，統一了施工工藝標準。

3.4設置過程驗收控制點

依據景觀工程不同階段設置驗收控制點，按景觀工序節點的重要性程度，由項目部、區域公司景裝部、總部裝飾景觀部等部門實行分層級驗收，分層級驗收下級部門完成驗收合格后方可申請上級部門驗收，最高責任層級驗收通過后，方可開展下步工序。通過項目部、景裝部、裝飾景觀部三層級管控，提升景觀效果，總部裝飾景觀部參加微地形、喬木種植效果、景觀樣板、整體效果評審四個過程進行評審并對評審結果負責。

3.4.1 微地形評審

在重點區域的土方造型完成時，項目部應組織相關人員參加重點區域土方造型的現場分層級評審，評審要點包括：地形的高點、次高點位置是否合適，是否有等高或等距離排列現象；地形營造是否形成多個空間，是否形成主次分明的格局（高低變化），符合“不等邊大三角形，三個高點圍合一個大凹”的原則等內容，評審后填寫《土方造型效果評審記錄表》附現場照片。

3.4.2喬木效果評審

在骨架喬木種植完成70%時候，景觀工程師組織了項目部領導、景裝部、裝飾景觀部、景觀設計師、施工單位項目經理及技術負責人和主要班組成員參加樣板效果評審會議，喬木種植位置是否合理（高處種高樹），是否有天際線的變化；在重要節點處如小區出入口、組團出入口、重要視線收頭等喬木種植是否符合標準化要求等，評審完成后填寫《骨架喬木種植效果評審記錄表》附現場照片，并形成會議紀要，請相關人員簽字確認。

3.4.3樣板評審

（1）種植樣板效果評審

在喬木種植驗收合格后，施工單位選擇部分區域進行綠化樣板種植。綠化種植樣板完成后，項目部組織景裝部、裝飾景觀部等參加種植樣板效果評審，評審內容至少包含應是否和喬木進行有層次的組合，球類植物是否搭配合理，與景石搭配的主景樹體量是否協調、觀賞面自然美觀，地被種植密度是否合適等，并填寫《綠化種植樣板效果評審記錄表》，形成會議紀要，請相關人員簽字確認。

（2）硬質鋪裝樣板評審

項目部組織景裝部、裝飾景觀部等參加鋪裝樣板效果評審，復核鋪裝材料是否符合設計要求、顏色是否協調、施工工藝是否到位、有無明顯缺陷、嵌縫寬度和深度是否等，并填寫《硬質鋪裝樣板效果評審記錄表》附現場照片。

3.4.4整體效果評審

景觀施工項目完成后，項目部在自查合格后，景觀工程師組織景裝部、裝飾景觀部等參加整體效果評審，評審內容應包含總體布局、與圖紙的響應程度與理解程度、地形、喬灌木種植、鋪裝、園路、水體、燈具、景觀構筑物、景觀小品、綜合管線、景觀標識、細部節點處理等方面進行綜合評審，形成《景觀工程整體效果驗收記錄表》附現場照片，評審合格后方可進行竣工驗收。

4、維保階段管理要點

俗話說“三分種，七分養” [4]，就是說景觀的后期養護重要性，對于景觀品質保持的十分關鍵，采用科學的養護方法，能延續甚至能提升竣工后的景觀環境。

4.1制定維護保養標準

參考濟南市的綠化養護管理標準，項目部制定了包括喬木、灌木、地被、草及其他項目維護保養標準，其中對苗木的長勢要求、病蟲害防治、灌溉施肥、修剪、補種栽植等項目進行了具體規定，要求施工單位按養護標準進行養護。

4.2檢查評價

為使小區景觀品質的持續維持，項目部制定檢查標準，每月定期對施工單位維護質量進行檢查，作為對施工單位評價因素之一，對于在年度的綜合檢查不合格的單位，除進行經濟處罰措施外，還將列入公司不合格的供應商名錄，在后續景觀項目的招投標不讓其參與，從而提高居住區的景觀品質。

結語：

綜上所述，地產公司對景觀工程的精細化管理是好的景觀作品重要因素 [5]，好的景觀作品才能在競爭中取得優勢。要有好的景觀作品，應從設計階段、準備階段、實施階段、維保階段入手，形成統一、協調、有序的地產景觀品質管控體系，形成景觀工程管理精細化、標準化。

參考文獻：

[1]朱亞斕.營造高品質住宅景觀產品的三大環節[J].中國城市林業，2012，10（4）：26-28

[2]周講鵬.景觀施工過程管理要點及應對方法[J].現代園藝，2014.（6）：210-211

[3]李景麗.地產景觀工程的施工管理探討[J].綠色科技，2012（08）：52-53.

[4]孟孫楠.園林景觀工程施工管理分析[J].江西建材，2016，（10）：211

[5]吳衡.如何提升住宅地產的景觀品質[J].住宅科技，2011，31（6）：34-36

作者簡介：

吳良仁，工程師，在職研究生，上海中建東孚投資發展有限公司，從事園林設計和施工管理。