建設項目資產清冊業務的研究探討

【摘要】傳統造價投資控制的重點主要在招投標、概預算、竣工決算等業務上，而在建設項目驗收移交的過程中，投資監理對于實物資產清冊的監督審核往往會被忽略，特別是對于后期需要運營及維保的建設項目來說，實物資產清冊卻是項目移交、驗收及歸檔的重要組成部分。因此，新增建設項目實物資產清冊（價值量）編制服務，是非常有價值的。

【關鍵詞】運營及維保；資產清冊

【Abstract】Traditional investment cost control focus mainly on the bidding， budget and completion of final accounts and other business， and in the process of construction project acceptance of the handover， investment supervision for physical assets record of supervision and audit tend to be ignored， especially for the late need to operation and maintenance of construction projects， physical assets record is an important part of project handover， acceptance and filing. Therefore， the new construction project physical assets list （value） services， is valuable.

【Key Words】 Operation and maintena

nce； Assets list

1、研究背景

1.1資產清冊的概念

傳統資產清冊是指企業使用的房屋、建筑物、機器、設備、運輸工具、與生產經營相關的設備、器具以及工具等實物資產的清單，內容主要涉及名稱、型號、數量、金額等，編制由合同承建單位編制，施工監理審核，交由業主或者接管單位多方確認后，形成紙質清冊。

但是，由于編制的過程中往往注重量的審核，而對于價值量的審核會被忽略，傳統的資產清冊往往在使用過程中缺乏實用性、參考性，而這一點對項目的運營維保來說恰恰是非常重要的。因此在接管實物資產之后，通過資產清冊的優化編制，能夠將資產的數量與價值科學地結合起來，幫助業主更加準確、清晰地掌握資產的情況，是本文所提出的資產清冊業務的重要意義。此外，資產價值量是十分重要的成本指標，此項服務能夠幫助業主審核原始資產實物清冊，并組成資產初始價值形成的重要依據。

1.2資產清冊的對象

資產清冊（價值量）編制產品的客戶群體主要是運營接管項目的建設方或者項目公司，特別是具有運營、維保等特性的建設項目，資產的掌握情況是非常重要的，折舊、更新、型號等一系列的信息都能夠在資產清冊的編制過程中記錄、保存。

2、現狀及意義

目前，在筆者的努力下，建行造價咨詢中心軌道交通項目上已經率先開展了資產清冊業務，分別完成6號線、8號線一期、9號線一期、9號線2期、1號線北延伸、1號線北北延伸、2號線西延伸、2號線西西延伸等項目，共計收入約300萬元。

除了軌道交通項目外，在造價咨詢領域資產清冊（價值化）業務尚未推廣，因此，該項業務存在巨大市場空間，特別是對建設項目后期的運營管理具有重要意義。

3、編制方法

3.1主要思路

根據國家審計審定的建設成本、合同及二審報告等資料，對每一份合同的審定造價或費用按照概算章節、單體項目、系統進行復核、分解，從而得到穩定的合同成本，再將其根據資產清冊的章節做一一匹配，把成本分攤到每個設備資產上，最終完成資產價值化。

3.2主要依據

國家審計審定的建設成本，以工程結算總投資明細表為基礎，充分利用建設項目基本建設竣工財務決算工作成果，依據國家和上海市政府頒發的有關建設項目的法律、法規等，主要有：

◆滬府發【2009】49號《上海市市級建設財力項目管理暫行辦法》；

◆財建【2002】394號《基本建設財務管理規定》；

◆財建【2003】724號關于解釋《基本建設財務管理規定》執行中有關問題的通知；

◆財建【2004】369號《建設工程價款結算暫行辦法》；

◆財辦建【2008】91號《財政部關于進一步加強中央基本建設項目竣工財務決算工作的通知》；

◆《國有建設單位會計制度》；

◆《國有建設單位會計制度補充規定》；

◆《企業基建業務有關會計處理辦法》的通知；

3.3主要方法

3.3.1資產的分類

資產的分類是資產清冊編制業務的重要基礎，以代碼的形式能夠簡單清晰地定義分類，首先，需要確定代碼的規則，考慮代碼的唯一性、通用性、適應性和可擴展性，以滿足財務管理、設施設備維護管理的要求，并能適應建設項目的發展需要。其次，代碼體系為層次代碼結構，代碼長度采用等長阿拉伯數字碼，由資產權屬號、使用權屬號、總類號、維護部門號、項目名稱、大類號、中類號、小類號及順序號等組成，以軌道交通項目的代碼為例，如下所示：

3.3.2項目交付使用資產總表（即“建竣決03表”，以下簡稱03表）

03表在國家審計時已編制完成，資產清冊（價值化）階段，應根據概算執行情況表并結合審計報告、資產清冊資產的分類要求，對應概算章節進行細化、調整、修編03表。

投資監理根據建設項目的概算、概算調整、招投標文件、工程合同、工程結算等文件，以批準概算所列的單項工程為核算基礎，以規定的概預算內容作為標準目錄，以工程審計報告審計確認的決算價為基準，依據國家基本建設會計制度和工程概算章節、科目及其順序，對目標成本明細表所有構成成本的合同及費用，逐筆甄別校核，結合資產清冊（價值化）的要求予以細化核對、調整修編，使之與概算章節科目施工準備、土建工程、機電工程、房屋建筑、人防、工器具及生產家具購置費、工程建設其他費用、預備費、貸款利息等準確歸位，形成工程投資對應概算章節各級科目的配比關系明確、價值數據準確，修編完成后的03表投資總額應與審計最終審定決算價等同，以軌道交通項目的代碼為例，如上所示：

3.3.3待攤投資分攤原則（“03表”過渡“04表”）

3.3.3.1主要待攤投資

根據國有企業會計制度，待攤投資支出是指建設單位按項目概算內容發生的，按照規定應當分攤計入交付使用資產價值的各項費用支出。

（1）涉及的主要概算章節

包括施工準備費用、工程建設其他費用、預備費、貸款利息等章節等。主要費用內容如下：

◆施工準備費用：三通一平、交通組織、文明施工等施工準備費用；

◆工程建設其他費用：征地拆遷、管線搬遷、綠化搬遷、施工借地、土地復墾、評估費、研究費、勘察費、設計費、總體設計費、公證費、試驗費、咨詢費、科研費、檢驗費、監理費、審價費、保險費、招投標費、經濟合同仲裁費、訴訟費、預算編制費、竣工圖編制費、BM編制費、生產職工培訓費、建設單位管理費等工程建設其他費用；

◆預備費：維穩費用、報廢工程損失、壞賬損失、固定資產損失、其他待攤投資等預備費；

◆貸款利息：借款利息等貸款利息等。

上述待攤投資要按有關會計和財務政策應分攤到筑筑安裝工程投資和設備投資科目。根據待攤投資會計科目的內容，歸集03表中構成待攤投資的費用類別，與會計科目一一對應。

（2）分攤對象

◆房屋、建筑物、構筑物等建筑安裝工程投資；

◆需要安裝的設備投資；

◆其他分攤對象；

（3）分攤原則

◆編制項目交付使用資產清冊（價值量），對于基建投資過程中發生的各種待攤投資明細費用的支出，根據配比原則進行核算和分配、分攤；

◆預留預估工程、備品備件和流動資產不參與任何的分攤，按審計確認值或合同價計列；

◆經項目竣工決算審計的預留、預估工程費用、可按審計投資額暫掛賬，待預留、預估工程竣工決算、驗收和審計后，再按資產分類編碼規則編制詳細的資產清冊；

◆已移交給其他部門、單位的投資費用，原則上可以攤銷到對應土建工程；

◆其他，對于無法移交、仍由建設單位管理維護的工程項目資產等可編制一條固定資產入賬。

3.3.4項目交付使用資產明細表（即“建竣決04表”以下簡稱04表）

根據03表各單項工程價值數據，結合資產分類章節，編制完成04表。

編制04表，以修編制完成的03表概算章節內容及價值為基礎，根據合同和費用再作進一步細化分解，一一甄別匹配至每一個資產章節為基礎的實物資產主體。

03表待攤投資，按相應的分攤原則，通過待攤投資分攤計算底稿（即基礎表），進行合理分解、計算分攤至規定的章節。以軌道交通項目的代碼為例，如下所示：

3.3.5資產清冊（價值量，以下簡稱05表）

根據已完成的實物資產清冊（實物量）多方確認的書面版和錄入的電子版，結合04表、各類合同竣工結算的應有實物量進行大類、中類、小類的帳實核對，并依據03表、04表核算各類資產的出廠價、合同價、原值，最終完成資產清冊（價值量）。

根據完成后的03表、04表，結合各類合同的結算細目，校核、查對整個項目的應有資產與實有資產，帳實不符的，建設單位（及投資監理）應協同維保、運營等單位進行現場核實，核實后，經資產管理流程進行實物資產調整補錄，補錄條目的編碼應符合要求。最終調整后的實物量根據03表、04表并結合合同結算細目，核對各類資產的出廠價、合同價、原值，最終完成05表。具體內容包括：序號、項目名稱、資產編碼、資產名稱、系統大類、系統中類、系統小類、單位、數量、規格型號、產地、生產廠商、供應商、出廠日期、供應日期、安裝地點、權屬部門、使用部門、維護部門、開始使用時間、停止使用時間、報廢批準時間、移交日期、當前使用狀態、設計年限、預壽命、保修期、出廠價、（下轉244頁）（上接241頁）

合同價、原值，技術規格、折舊方法、累計折舊、設備清單、立項文號等，以軌道交通項目的代碼為例，如上圖所示。

3.4主要成果

◆基本建設項目交付使用資產總表（即建竣決03表）；

◆基本建設項目交付使用資產明細表（即建竣決04表）；

◆項目資產清冊（價值化）（即建竣決05表）

◆待攤投資分攤計算底稿（即基礎表）；

◆預估預留項目清單明細；

◆基礎資料匯編等。

4、市場發展及前景

目前項目工程的資產清冊一般都是由合同承建單位編制，施工監理審核數量，運營維保單位點校接受，但是對其實物資產清冊明細及備品備件明細的出廠價、合同價的審核缺乏行之有效的監管，作為參與項目的投資控制單位或者具有專業水準的造價咨詢單位，完全有能力提供建設項目資產清冊（價值量）編制的服務。

此外，對于投資監理參與全過程控制的項目而言，從前期工程開始，就可以建立資產清冊（價值量）編制的相關流程及制度，并在整個工程進行過程中嚴格執行。當項目竣工交付驗收時，就能更準確、快速的進行資產價值量的審核。

最后，陳述一下此項服務的經濟效益，由于建設項目的體量一般都比較大，且由于其他各單位已經提供了項目實物資產清冊的一些內容，如果能采用規范、高效的方式方法去開展完成這項服務，那么這對于投資控制來說又多了一筆可觀的收入，并且，作為投資監理本身來說，此項業務占用的時間并不是特別長，況且能夠實現規?；拈_發類似項目，那么顯然是一項性價比比較高的增值服務。

綜上所述，對造價咨詢企業來說而言，資產清冊業務提高了企業在同業的競爭力，優點如下：

◆可以作為增值產品提供給客戶，同時可就該項服務對客戶收費，提高中間業務收入。

◆對造價咨詢企業而言，此項服務投入產出比較高；并且能夠帶動類似項目對于此項服務的需求，具有可持續發展的意義。

◆作為創新項目推廣，可以加強企業品牌服務的形象，樹立行業標桿。

作者簡介：

陳禮斌，男，生于1989，上海人，中國建設銀行造價咨詢中心，項目二部，助理工程師，主要從事工作：造價咨詢、審價、投資監理。