廣佛同城下廣州對佛山房價溢出效應研究

牛靜敏

【摘要】廣州人到佛山買房主要是因為佛山限制較少，房價較低，廣州相對佛山收入較高，佛山到廣州交通便利。而讓廣州人到佛山真正安居是需要廣佛同城政策的全面實現。從2013年到2016年，廣州人在佛山置業的購買力強勁，促使了佛山房地產局部地區較熱，之后又擴散到佛山大部分地區。隨著限購政策的推行，佛山房地產市場將趨冷。

【關鍵詞】廣佛同城；佛山；廣州；房價

一般來說，人們在一個城市工作都會傾向選擇在該城市置業，但是如果該城市的房價過高，將一部分有購房需求但是卻沒有支付能力的人排除在外，比較典型的如很多在北京工作的人選擇在河北買房。部分廣州人在廣州節節攀升的房價下，為了居住或者投資就選擇到價格相對較低的佛山買房。那么，佛山的房價比廣州的房價低多少？廣佛同城下，什么因素吸引了廣州人在佛山置業？近年來，究竟有多少廣州人在佛山置業？本文將對這些問題進行研究。佛山房價溢出效應是指原來打算在廣州居住或者投資的市民，由于廣州房價較高而選擇在佛山居住或者投資。

1、佛山房價較低吸引了廣州人在佛山置業

佛山房地產政策相對寬松。廣州從2010年10月15日開始實行限購，本市戶籍居民購買一套住房，非本市戶籍居民本市3年以上納稅證明或社會保險繳納證購房一套，未滿18周歲的人士，限制在本市單獨購買商品住房。2011年3月18日，佛山也開始實行限購。中間有5個月的時間差。廣州作為一線城市，常住居民數量多，緊跟中央宏觀調控政策，佛山作為二線城市，政策就相對寬松。2014年8月，佛山就開始解除限購政策，而廣州一直沒有取消限購政策。2017年，廣州的限購政策進一步升級。2017年6月佛山也開始限購，這中間有34個月的時間差。

廣州房價比佛山高出較多。2016年8月，廣州越秀區、天河區、海珠區、白云區、荔灣區、番禺區的二手房均價分別為45305元/㎡、40428元/㎡、35297元/㎡、30156元/㎡、26953元/㎡、20184元/㎡ 。同期佛山禪城、南海、順德、高明、三水地區的新房的均價為11823元/㎡、10753元/㎡、8483元/㎡、5435元/㎡、6660元/㎡ 。佛山地區的房價比廣州低較多，對無法在廣州置業的人很有吸引力。根據房天下的數據顯示，2017年9月廣州二手房均價為31921元/㎡，環比增長2.14%，同比增長37.12%。2017年9月珠江新城房價達到83086元/㎡，環比上漲18%。佛山新房9月均價14133元/㎡，環比下降3.89%，同比增長40.99%。只看均價廣州二手房價格是佛山新房價格的2.25倍。

產業結構不同導致兩地房價相差較大。2016年廣州第三產業增加值占總產業的比重將近70%，第二、三產業對經濟增長的貢獻率分別為23.0%和77.0%。廣州市全年研究生畢業生2.41萬人。普通高等教育本專科畢業生27.68萬人。2016年年末常住人口1404.35萬人，人口凈增長7.25萬人 。廣州作為廣東的政治和經濟中心，吸引了眾多高層次人才，這類人群一般會在廣州置業，作為住房的有效需求，推動了房價的上升。2016年年末佛山市常住人口746.27萬人，比上年末凈增加3.21萬人。佛山市的三次產業結構為1.7：59.2：39.1，第二產業占到將近60% 。在以制造業為主的城市中，吸引人口學歷層次相對較低，他們一般都在城市租住，置業的需求較低。

房價收入比數值低是廣州人在佛山買房的第二因素。2016年12月，中國社會科學院發布了《社會藍皮書：2017年中國社會形勢分析與預測》指出，在廣州非公有制經濟人士和自由擇業知識分子組成的新階層，他們的收入為201772元/年，在經營性收入和財產性收入方面，廣州的新社會階層的收入在北京、上海、廣州三地中排名第一，為38447元。2016年，廣州人均可支配收入為50940元，房價收入比為1：3。而同期佛山人均收入為43120元，房價收入比為1：4.28，廣州人如果在佛山買房，則房價收入比為1：5，即在廣州買不起房，在佛山可以買的起，同樣的錢在佛山可以買到更大的房屋，幸福指數提高。

2、廣佛同城使廣州人在佛山安居

廣州人在佛山買房也是被廣佛同城的利好消息吸引過來，而買房卻并不一定居住，促使廣州人真正在佛山安居是廣佛同城目標的全面實現。

交通便利是廣州人在佛山買房的第三因素。北京是以故宮為中心向外環狀發展，在河北居住的人由于工作生活距離較遠，每天花在交通上的時間較多，幸福指數很低。佛山與廣州名稱上是兩個城市，但是由于地緣因素，佛山南海的黃岐、桂城、大瀝緊鄰廣州白云區、荔灣區和越秀區，佛山順德緊鄰廣州番禺區。從佛山的黃岐、桂城、大瀝到廣州的火車站、高鐵站比從廣州的從化區、增城區和花都區到廣州火車站還要近。與廣州南站隔河相望的陳村片區樓盤，海華大橋通車后，5分鐘即達廣州南站，20分鐘即達廣州城區，成為廣佛兩地市民共同的選擇。

廣佛交通網絡的形成，將兩個城市更緊密聯系在一起。2010年11月，廣佛通升級為“嶺南通·廣佛通”，憑卡可在廣州、佛山、肇慶、江門、汕尾五市使用，原廣佛通自行升級為嶺南通，支付方面實現廣州佛山一體化。廣州向佛山的高速公路網絡已經建成。佛山的道路網與廣州的環線接通，共同構筑廣佛一體化的內環路，再將對外的區域性道路接在環線上，以保護廣佛核心城區。廣佛都市圈外圍構筑一個外環，實現白云機場、南沙港等區域級設施對整個珠三角區域的共享，促進區域融合發展 。

2000年廣州最初提出“東進、西聯、南拓、北優、中調”發展戰略，“西聯”佛山全面啟動，到2007年6月28日，國內第一條城際軌道交通線路——廣佛地鐵全面動工。2010年11月3日，佛山魁奇路-廣州西塱正式開通，將兩個城市連接在了一起。2010年地鐵廣佛線開通之時，日均客流量僅為9.9萬人。2016年客流量已攀升至30萬人，6年間漲幅高達200%。“早上去廣州工作，晚上回佛山睡覺”的廣佛候鳥的數量在持續快速增長。佛山未來10條與廣州實現對接的地鐵線分別是：廣佛線以及2、3、4、5、6、8、9、10、11號線，這些線路進入廣州境內后，將與廣州現有以及未來的2、3、5、7、10、11、12、13、17、18、19、20、22號線對接 。

廣佛同城，兩地公積金、醫保、社保資料逐項互認、社保對接無障礙。廣佛兩地公積金在政策上互相認可。但是實際上在佛山買房還是需要有家庭人員中有一人有佛山的公積金才能購買，未來如果進一步放開則更便利。廣佛兩市流動人員失業保險關系實現無障礙轉移。異地就醫率先實現，廣州在佛山市認定了9家定點醫療機構，佛山市在廣州認定了30家，兩市居民跨市就診更加方便。

廣佛教育同城化。能讓孩子在家門口享受免費義務教育或者能實現自由擇校，而不用受戶籍、學位、路途遙遠等因素的困擾是很多家長的心聲。廣州優質教育資源集中地老城區越秀區，學位房均價5、6萬，而且很多房子都是老破小，所以很多家長把目光轉移至佛山地區。以跨區上學觸動教育這一塊重要的民生資源為例，兩地9間院校擬定“廣佛生”指標一事，處于接壤地區的荔灣、南海的學生將可以自主選擇就學地。2016年，南海的教育投入財政預算增加到41.15億元，同時，新建、擴建一批中小學校，全區預計可增加優質學位1萬個，力促非戶籍人口入讀公辦學校的比例達到70%以上。

3、廣州人在佛山購房的溢出效應

廣州人在佛山買房經歷了四個階段。第一階段，2000年到2006年集中在黃岐、鹽步、北滘、里水、大瀝；第二階段，2007年到2010年前后集中在廣佛地鐵沿線；第三階段，2012年至到2015現在集中在千燈湖、平洲、陳村；第四階段，2016年到現在，佛山地區未來通地鐵地區，禪城的奇槎片區、順德北部三鎮等。下面從土地和熱銷樓盤的量來分析近6年在廣州人在佛山買房的情況。

2013年，佛山土地市場火熱，成功出讓商住地238宗，合計出讓金達到625億元，同比2012年300億土地出讓金上漲108.3%，出讓土地面積794.2萬平米，同比上漲89.5%。廣佛交界樓市熱度提升了片區地塊的價值。金地股份有限公司以17.54億元競得大瀝鎮鹽步河東中心路地段商住地，宗地面積65084.8平米，樓面價7699.84元/平米，溢價156.7%。該地塊位于廣佛交界的鹽步河東中心路地塊，周邊項目業主以廣州人居多。中海地產集團有限公司以20.95億元競得里水鎮草場村白塔村民小組地段商住地，宗地面積66501.2平米，樓面價8290.31元/平米，溢價42.9%。此地塊位于廣佛交界的珠江邊，靠近金沙洲范圍內的廣州地鐵6號線起點潯峰崗站。2013年，佛山樓盤搜索量前8位中，南海就占了5位。其中，第一是位于南海大道北的江南名居，第二位是位于南海千燈湖的保利花園，可見位于佛山與廣州交界處的樓盤熱度較高。2013年桂城的萬科金域中央有一個月成交量為300多套，均價高達1.5萬元/㎡，桂城的濱江一號成交均價都達到了1.4萬元/㎡。

2014年8月，佛山取消限購后，佛山樓市區域化更明顯，廣佛交界樓盤成交量上升。2014年，佛山樓盤熱銷樓盤前20中，南海地區占到12個，且主要集中在桂城、大瀝、里水、鹽步。2014年12月份佛山一手樓成交量為122.62萬平方米，創下全年成交量新高。且2014年佛山全年新房成交量在廣東所有地區中排名第一。

2015是最熱的一年，體現為量價齊升。2015年廣佛交界區域住宅成交面積449萬㎡，占全市的31%，成交金額493億元，占全市的40% 。佛山樓盤銷售排行榜的前10中，其中前4都是來自桂城板塊，有7席來自廣佛交界板塊，前6都是南海地區，他們是萬科金域中央、保利西雅圖、中海寰宇天下、中海萬錦熙岸、保利中央公館、保利紫山國際 。位于千燈湖的萬科金域中央四季度均價比一季度均價增長了26%。2015年各個熱點項目的成交價格也呈現了逐步走高的態勢，價格基本都有20%左右的漲幅。

2016年是價格上漲較快的一年，佛山地區新房成交均價較上年上升了13%。主要佛山各個鎮街中，2016年住宅成交廣州客戶占比最高的是里水鎮，廣州客戶占比達到了約90%。其次是南海東部的大瀝和桂城，以及順德北部的陳村和北滘，廣州客戶占比大約達到了70%。此外，禪城占比達到約50%。此外，南海獅山、順德樂從、大良和高明、三水兩區，也有約30%的廣州客戶 。2016年1-12月佛山一手住宅成交接近17.6萬套，成交面積約1923萬㎡，超越廣州、深圳多地，實現廣東樓市三年位居第一。其中，廣州買家約占40%，也就是說，2016年廣州客大概買走佛山近7萬套房。

4、未來預測

為了抑制房地產市場過熱，廣州市人民政府于2017年3月17日頒布了限購升級政策，佛山市也從2017年6月1日零時起執行限購政策。2017年1月，佛山新房成交套數環比下降16%，其中南海區下降7.9%，禪城下降40%，順德下降32%，可見在房地產市場趨冷時候，南海區的成交量相對活躍。2017年2月，佛山新房成交套數環比下降52%，其中禪城區下降48%，南海區下降46%，順德區下降63%。當3月份廣州開始限購以后，佛山房地產市場新房成交量明顯上升，2017年3月份，佛山新房成交套數環比增長250%，其中禪城環比增長322%，南海區增長123%，順德區增長399%。廣州限購政策對佛山房地產市場的影響非常明顯。由于3月份成交量急劇增加，同時靠近廣州周邊的樓盤價格上升。4月成交量下降50%，5月環比下降20%，由于政策效應存在滯后性，佛山的新房成交量6月有一個猛增，增長50%，從2017年7月開始顯現下降。隨著限購政策的繼續推進，房地產市場會逐漸趨冷。

由于廣佛同城地鐵線路正在建設中，未來如果所有線路都建成了，廣佛同城實現了，會有更多的廣州人會來佛山置業，更多人享受到廣佛同城的惠民政策。

參考文獻：

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