房地產企業建設工程全過程成本控制探析

李軍

【摘要】對房地產工程管理工作而言，全過程成本控制是非常重要的一個組成部分，它主要是使用直接或者間接的方式，對房地產工程所消耗的費用支出產生影響，并且對這些支出進行制約和協調，從而使得整個房地產工程在消費支出方面能夠達到有組織和有系統的狀態，使其處在一個合理分配的過程當中。它是貫穿在整個工程的建設生命線當中，同時也是人力、物力和財力得到協調配置的一個有效過程，使得資源的利用率得到有效提高。本文主要對房地產建設工程的成本全過程管理與控制的重點和策略進行分析和探討，以此來為房地產企業經濟效益的提升提供參考。

【關鍵詞】房地產企業；工程成本；全過程；控制

在當前背景下，房地產企業要想得到長遠發展，就要做好建設項目成本把控工作，優化控制方式，完善管理機制，在增強企業綜合競爭實力的基礎上，給企業創造更好效益，促進房地產事業的健康發展。

一、房地產建設全過程

（一）設計階段

一個工程可以圓滿完成依靠的是施工之前的設計過程，雖然它占有的工程費用比較少，還不到百分之二十，但是它決定著建筑物的結構、施工進度、性能等，對于工程造價的影響卻達到百分之八十以上，這也是控制成本的關鍵所在。設計階段工作的主要內容包括市場調查、民意了解、數據經驗、房產結構等，在設計的過程中，一定要設計合理，結構嚴謹、嚴格預算，通過造價管理和成本控制的手段，爭取細化到建筑建造每一個小的層面，保證房地產的質量和品質。

（二）招標階段

房地產商根據設計圖紙，采用合同措施控制造價，是招標階段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制成本，取決于設計圖紙的深度和工程量清單的完整性，房地產企業通過招標選擇工期保證、質量保證、標價合理的性價比較高的承包商。本階段的工作是編制工程量清單，完成清單預算，合理確定招標控制價；根據工程的性質和特點，編制招標文件，制定評標辦法；確定合同形式，制定合同的有關造價條款。房地產企業通過大量招標確定合同價格，確定工程消耗，事先將工程造價和成本進行合理有效的控制。

（三）施工階段

施工過程實際就是將設計階段的計劃具體落實，是工程造價管理的核心所在。因為在施工過程中，會出現一些不可預知的外界因素，與設計階段的預算會有或高或低的不同之處，嚴重時可能會導致成本失控，整個工程可能會功虧一簣。為此，在施工階段要一直運行造價管理與成本控制機制，工作人員還要嚴格根據流程進行施工，避免出現較大的情況動蕩，出現不可預知的嚴重后果。

二、加強房地產企業建設工程的全過程成本控制的優化對策

（一）決策環節成本控制

在開展房地產項目開發工作時，決策環節首要做的工作在于做好市場調查，明確可能給房地產項目帶來影響的各項因素，對開發項目周期需求加以探究，并采用回歸分析法的方式實現對項目市場前期的評估；房地產開發項目規劃評估需要對開發項目應用土地面積、建筑密度等內容進行思考，分析可能給項目成本造成影響的各項因素；房地產開發項目設計評估需要從項目自身角度入手，對項目采光、通風、環保以及應用等因素加以考慮；項目經濟評估作為整個房地產開發項目投資的核心要素，直接影響項目今后施工成本和效益，可以從項目財務、效益平衡等方而進行評估。

（二）設計階段的成本控制

在進行圖紙設計時，設計團隊需要嚴格依照前面所舉出的影響因素進行現場勘察，根據工人的施工進度，保證圖紙和方案能夠切實滿足施工需要。房地產企業要讓設計團隊之間積極合作交流，從而形成默契的合作模式，將每個人的才能發揮到極限，從而完整地對成本進行控制，將圖紙的每個參數都設計精確，更好地指導施工方向，較高效率地將造價控制和管理應用在圖紙設計上。

（三）施工環節成本控制

首先，做好合同管理工作。合同簽署需要具備嚴謹性，各項條款設定合理。有條件的企業，可以通過聘請專業律師的方式進行合同把關，讓其從專業的角度入手進行合同核查，防止合同用詞不合理引發諸多矛盾和問題。其次，加大對施工現場管理力度，做好設計變更以及材料更換等狀況的控制工作，沒有特殊狀況下不可額外簽證。針對特殊狀況導致的設計變更，可以結合實際情況并秉持對應的審批流程，需要經過建設企業、設計企業以及監理企業的審核通過之后，才能適當地增加或者減少額度。現場管理工作人員需要做好各個環節的管理工作，并進行原始數據的記錄，在條件允許的情況下，可以借助攝像機或者照相機等設施進行追蹤記錄，防止在工程結算過程中出現問題。

（四）竣工結算環節成本控制

在竣工結算環節，要嚴格按照合同約定內容進行工程量審計，對于合同未標記的工程量不予結算，同時要確保先驗收合格后再進行結算審核，驗收合格的方可進入結算環節，不合格工程需要及時進行返工，合格后再納入竣工結算范疇。

三、結語

總之，房地產企業建設工程全過程成本控制，必須要對工作的重點進行把握，在此基礎上把握住全過程成本管理與控制的具體策略，更好地為房地產工程的推進提供有效的幫助，提高房地產工程開展的積極性和有效性。

參考文獻

[1]孫連濤.房地產開發項目的全過程成本控制[J].企業改革與管理，2018（01）：154，161.