太原市旅游地產開發研究

王婷

[摘 要] 旅游地產市場近年來發展日臻成熟，前景大好。太原市作為山西省省會，歷史文化底蘊深厚，發展旅游地產是發展全域旅游和實現太原市城市升級的重要發展戰略。從當前旅游地產發展現狀出發，通過宏觀環境和微觀環境進行分析，提出太原市旅游地產的發展策略。旨在為太原旅游地產業發展提出建議，以實現其更好更快的發展。

[關 鍵 詞] 太原市；旅游地產；開發策略

[中圖分類號] F590.65 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2018）18-0200-02

太原歷史悠久，文化底蘊深厚，是著名的旅游城市。隨著全域旅游的不斷深化，旅游業與房地產業融合產生的旅游地產業更受期待，前景廣闊。本文通過分析旅游地產的發展現狀與太原市發展旅游地產業的環境基礎，提出在太原市發展旅游地產的相關策略，以期為其繼續發展提供合理而具有參考價值的建議。

一、我國旅游地產發展現狀分析

隨著全域旅游成為旅游業的發展重點和趨勢，旅游業與其他產業的融合成為旅游行業的關注焦點。為了保障休閑旅游的可持續發展，完善的旅游基礎設施必然要與之相適配，這其中，房地產業是必不可少的，因此旅游產業和房地產業結合形成的新業態——旅游地產在我國迅速發展起來。

作為“國際旅游名城”的重要品牌項目之一的西安曲江新城，是國內旅游地產的典型成功案例，它有著較為明確的主題定位，整合了旅游、休閑、教育、會展、居住等功能，成為城市旅游資源綜合開發及地產增值的典范。相反，國內也有一些較為失敗的旅游地產項目，如呼倫貝爾的天工部落、通遼的茉莉廟水庫等，這些旅游地產項目大多由于對旅游資源穩定性與可靠性把握失準，或者是主體缺乏特色、旅游資源支撐不足等原因最終走向失敗。

總體來說，目前我國的旅游地產發展機遇與危機并存。機遇方面：首先，旅游地產多選址三四線城市或者郊區，面臨的政策風險較小；其次，近年來國內房地產面臨宏觀調控，愈來愈多房地產企業選擇進入旅游地產領域；最后，旅游地產的消費市場發展空間逐漸增大，國民可自由支配收入增長使度假消費成為新的消費增長點，極大地拓展了旅游地產的市場發展潛力。危機方面：其一，旅游地產對相關產業和服務水平有比較高的要求，它剛剛興起，還不能達到滿意的要求。其二，相關制度和立法落后，使其發展缺乏穩定的保障。其三，目前發展方式不科學，過于傳統，缺乏創新，管理的理念也不到位，開發、經營模式單一。

二、太原市旅游地產發展環境分析

（一）太原市宏觀環境分析

從社會文化環境來看，太原是一座具有2500年建城史的歷史文化古城，悠久的歷史使太原積淀了較為豐厚的文化底蘊，同時，太原擁有眾多文物遺跡和非物質文化遺產，這些都為旅游地產的發展奠定了堅實的文化基礎。

從自然環境來看，太原地處山西省旅游線的中心位置，在市內有多處國家級、省級風景名勝區和國家級森林公園，我國最大的道教石窟龍山石窟也在太原市內。此外，隋唐年間建成的佛教名剎等文物古跡也在境內。豐富的人文和自然旅游資源為太原市發展旅游地產提供了資源保障。

從經濟環境來看，近年來，太原市的規模與布局發生著巨大改變，從曩昔單一的工業城市，逐漸被賦予更加豐富的內涵：經濟結構正發生積極變化，經濟的運行質量顯著提高。隨著城市基礎設施建設等基本公共服務的投入增加，社會事業穩步推進，居民收入穩定增長，民生保障全面提升。在房地產市場及政策不斷演變的過程中，傳統房地產項目的需求逐漸減少，這就導致大量的房地產資金需要尋求新的發展路徑，旅游地產成為眾多開發商新的戰略選擇。

從政策環境來看，隨著太原市旅游發展委員會的成立，太原已經把旅游業定位為一項戰略性支柱產業，同時還出臺了一系列法規政策來促進旅游產業的發展，政策的保證是旅游地產發展的助推器。特別是2017年11月，太原市旅游發展委員確定了太原旅游產業發展實施的“四大戰略”，以此來貫徹落實“山西省戰略性支柱產業”的旅游發展戰略。

在技術支持層面，影響和制約太原市旅游產業快速發展的一個技術原因是旅游專業人才匱乏。從從業隊伍現狀來分析，太原市旅游關聯產業從業人員21萬人，占人口比重的5%，較全國平均水平低了1.3%。其次，全市旅游人才的分布存在著不合理的問題，賓館飯店和旅行社占全行業人才總數的近九成，一些新興的旅游服務業人才非常緊缺。因此，人才技術成為旅游地產的發展障礙之一。

（二）太原市旅游地產微觀環境分析

1.旅游市場分析

統計數據顯示，2012—2017年太原市旅游人數逐年增長，增速基本保持在15%以上。六年間旅游人數從2012年的2983.89萬人增長至2017年6780.72萬人，增長了3796.83萬人。在旅游收入方面，太原市旅游收入增速連年保持在16%以上，2017年旅游收入超800億元，同比增速達20.2%，增長十分迅速。截止2017年，全市共有國際、國內旅行社152家，占全省的45.71%；旅游星級飯店77家，占全省的34.52%。然而，目前太原市旅游市場也存在著諸多制約發展的因素：隨著山西省內其他地市的綜合發展，太原市在旅游業上面臨著激烈競爭，首位度低。旅游資源未得到合理的整合分配，管理體制改革滯后，宏觀監控力度不夠，缺乏發展旅游的內在動力。

2.房地產市場分析

房地產是一個區域性分散的市場，受政府宏觀調控政策及各地區收入水平、地理文化環境等復雜因素的影響，太原市房地產發展至今，在城市經濟中占據重要地位。目前太原房地產處于平穩發展期，房地產市場投資大幅度增加，去年房地產市場發展迅速，突破成交總量1000億量級，全國近40家品牌開發商爭先恐后進入太原市場，但是卻在土地上遭遇瓶頸，一地難求，旅游地產是目前受開發商追捧的拿地方式。

3.競爭者分析

旅游地產的投資主體無外乎政府、旅游企業或房地產企業，對太原市的旅游地產相關企業而言，就目前來說，華僑城是其最重要的競爭者。自華僑城入駐太原市后便呈現出了十分強勁的發展勢頭，以“大生態、大文化、大旅游、大融合”為發展目標的華僑城，致力于探索區域整體開發，以三晉文化為發展特色，促進晉源區的經濟發展和產業結構優化。華僑城有著較為雄厚的資金、管理、人才等支持，并且擁有政府的大力支持，以打造國家級全域旅游示范區為目標，力圖推進全域旅游示范區建設。

4.消費者分析

對旅游地產的消費者而言，旅游地產突出了其居住的功能，同時和傳統的旅游酒店居住和管理也有著極大區別。因此，旅游地產消費者又分為直接投資旅游地產的消費者和直接使用產品的體驗消費者兩類：對直接投資旅游地產的消費者來說，他們大多具有較高的消費水平，經濟狀況較好，傳統地產項目往往無法滿足此類人群的需求，旅游地產能夠使其獲得極大的個人空間；對直接消費產品的旅游地產間接消費者而言，他們大多是來景區進行旅游體驗的旅游者，該類消費者參與消費的積極性較強、對餐飲住宿的支出額度和消費頻率較高，旅游地產能夠使其享受到良好的物業服務和休閑娛樂體驗。

然而，當前影響太原市旅游地產消費者購買的主要因素是旅游地產領域信息不對稱的問題：投資消費者購買旅游地產后，需要通過旅游物業公司來實現投資收益，但消費者獲取委托物業公司信息的途徑也較為有限，由于消費者在旅游房地產消費過程中處于信息劣勢的地位，從而提高了消費者預期權益受損的風險，也進而成為旅游地產直接投資消費者購買決策過程中的最大障礙。

三、太原市旅游地產開發策略

（一）充分利用資源，實現規模經濟

太原市旅游地產的開發應充分利用當地的基礎設施、自然、文化等資源，增強產品吸引力，節約經營成本，實現規模經濟，促進自身的發展。太原市旅游地產的開發可結合自身已有的歷史文化資源和區位優勢，提煉文化獨特性，依托“太原經濟圈”的有利條件，建立以太原市為中心的“大太原旅游經濟圈”。以晉商文化、晉陽文化為吸引力，通過全面先進的太原旅游文化信息中心，形成大太原旅游文化格局，開發出多樣化的旅游地產產品組合。如，將晉陽文化融入地產開發建設，打造出獨特而有核心競爭力的文化旅游品牌，借鑒目前國內較為成功的旅游地產，打造景點地產、度假地產、住宅地產以及商業地產的綜合體。

（二）利用相關政策，獲得發展優勢

旅游業是新興的“朝陽產業”，對國民經濟的發展起到了重要的促進作用。旅游地產的發展可以極大地推動旅游業的發展，太原市政府大力鼓勵旅游地產的發展。因此，開發旅游地產應關注政府動態，積極了解政府在招商引資、項目用地、金融服務以及免稅政策上對太原旅游地產的政策支持。通過利用相關政策，分散旅游地產開發的經營風險。另外，旅游地產的開發應遵守相關行業的法律法規和監管制度，科學規范地開發。

（三）提高管理水平，科學發展，互利共贏

管理者應提高管理水平，更新管理觀念，改革管理體制，積極引進人才。在旅游地產項目開發規劃的過程中，管理者要兼顧眼前利益與長遠利益，實現經濟效益、社會效益與環境效益三者的統一。同時，在開發時要合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展。設施建設上應該完善優化基礎設施，配套設施；完善旅游地產的公共信息服務；景區建設，在保持自然景貌基礎上適當修整改善，深度挖掘景點的歷史文化內涵，將其放大。注重對資源、環境的保護，不可過度開發。應保障當地居民合理分享開發過程中的增值收益，形成企業與社區互利共贏的良性循壞。同時，管理者應積極引進行業精英和高層次人才，保障旅游地產的人才要求。

（四）提高創新能力，滿足多樣化需求

旅游地產的開發應有自身特色，而不是照搬別人的發展模式。太原市具有豐富的自然、歷史文化資源，旅游地產的開發應充分結合當地資源，打造具有當地特色的旅游地產。旅游地產的開發應體現企業文化和企業理念，切忌生搬硬套別人的發展模式，力求從眾多競爭者中脫穎而出。針對直接投資旅游地產的消費者和直接消費產品的旅游地產間接消費者的不同需求，提供差異化和個性化的服務，提高服務水平。

（五）因地制宜，多元經營

旅游地產的開發要改變單一的經營模式，因地制宜，實現多元經營。結合目前國內旅游地產和太原市實際情況，依據其不同組合可劃分為單體旅游地產和綜合性旅游地產。就單體旅游地產開發而言，可考慮娛樂類旅游地產和觀光類旅游地產，在單體類旅游地產開發過程中應注重與周邊環境的高度融合。對復合型的旅游地產而言，應整合多種旅游地產資源，不僅包括住宅區，同時還應有配套的休閑娛樂、商務區、景觀園林區等，按照各自的標準對功能區進行規劃設計，使其保留獨特性。

四、結語

隨著太原市經濟的發展，一方面，當地居民對生活品質的追求提高，旅游地產業發展潛力巨大；另一方面，全域旅游的推行為旅游地產發展打開了窗口期。太原市旅游地產在迎來巨大發展機遇的同時也面臨管理體制、產品設計、文化創新以及資源利用等方面的問題，機遇與挑戰并存，需要政府牽頭、企業配合，才能夠打造出高檔次的、優秀的、有活力的、創新性、獨特性的旅游地產品牌，為太原市旅游業和經濟轉型發展提供新的發展動力。

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