經濟法視角下農村“小產權房”流轉問題的法律治理

馬千里

小產權房的發展本質是產權制度問題，即在經濟層面上的產權和法律層面上的產權分離。經濟法視角下的產權是指產權和產權分離。文章在闡述小產權房內涵的基礎上，結合經濟法視角下農村“小產權房”流轉存在的問題，具體分析怎樣應用法律法規解決農村“小產權房”流轉問題，旨在更好的促進小產權房流轉發展。

在城鎮化的快速發展下，“小產權房”得到了進一步發展，中央和省政府部門采取了一系列政策對“小產權房”的發展進行規制，但是從現有的“小產權房”的法律制度來看，其法律政策存在價值取向偏離農民利益的現象，經濟法視角下農村“小產權房”流轉存在一些問題。基于“小產權房”問題的本質——產權問題，文章從經濟法視角具體分析怎樣更好的解決“小產權房”流轉問題，從而使“小產權房”合理化、規范化發展。

一、小產權房內涵

小產權房也被人們稱作是“鄉產權房”、“村產權房”，學術界有學者對小產權房的認識是，在農村集體土地上建設的商品性住宅，這些商品性住宅不需要繳納過多的資金費用。也有學者認為小產權房是指在集體所有土地基礎上，由村民或者當地政府部門和開發商聯合建設的住宅。這些住宅沒有被納入到城市發展統一規劃中，也需要繳納土地出讓金和相關稅費。

從經濟學角度來看，小產權房是社會主義市場經濟發展的重要產物，在城市化的深入發展下，商品房的價格提升，居民旺盛的購買需求和有限的購買力出現了矛盾問題。在這樣的背景下，小產權房成為消費者新的低成本購房選擇。小產權房的發展不僅滿足了消費者對住房的需求，而且也實現了對閑散土地資源的合理利用。

二、經濟法視角下農村“小產權房”流轉面臨的問題

（一）“小產權房”的供求矛盾問題

從實際發展情況來看，對“小產權房”產生需求的主要來自于以下幾個方面：中低收入者對“小產權房”基本住房的需求；中高收入者對“小產權房”改善性的需求；投資者對政府投資需求以及工業對生產經營場地的需求。在城市化的深入發展下，人們對 購房需求增加，但是受國家壟斷土地一級市場和單一性商品房的供給下，人們對住房的需求更多的表現在剛性需求上。加上收入不平等的擴大，使得越來越多的低收入者被迫擠到“小產權房”的購買行列，由此出現了房價越高和人們對“小產權房”需求越大的循環狀態，由此也在無形中加劇了“小產權房”的發展問題。

（二）“小產權房”不具備產權證書

現階段，在我國各地建造出的小產權房中，基本都沒有明確的產權證書，使得房產得不到國家的統一規劃和認可，在一定程度上危害了小產權房的直接消費主體。購房者的購房信息處于劣勢狀態，加上購房群體的不成熟，加劇了“小產權房”政策沖突危害，甚至還會威脅國家土地資源權益。另外，從經濟法視角上來看，“小產權房”在缺乏證書的情況下會在無形中加劇交易成本和交易風險，不利于社會主義市場經濟的穩定發展。

（三）“小產權房”發展缺乏必要的法律法規保護

受現階段城鄉二元土地產權制度的影響，城市的土地使用歸國家所有，在城市內建房需要獲得國有土地使用權證。在這樣的制度規定下，農村的土地只有被國家征收才能進入一級土地市場進行交易。可見，國家在某種程度上壟斷了土地資源市場的供給，剝奪了農民的基本土地使用和管理權力。

“小產權房”利益群體涉及范圍較廣，其中的各個利益復雜，因此在發展的過程中出現了各種形式的經濟、法律問題。首先，在征地階段，受農民法律意識淡薄 的影響，他們缺乏對土地改用之后對自身利益影響的深切認識，土地上繳過程比較被動。其次，小產權房建設階段缺乏必要法律的支持，且容易出現市場監管失靈的問題，為之后的各類產權糾紛留下了隱患。最后，需求方對“小產權房”的要求不斷提升，但是供給方卻保留很強的行政性，從長遠意義上，不利于“小產權房”的發展。

（四）“小產權房”土地制度不合理

受城鄉二元分化制度的影響，土地資源被劃分為城市建設用地和集體所有土地，前者土地主要是城市發展的土地，后者主要是城市周邊郊區土地。“小產權房”發展涉及的土地主要是耕地和村集體、基層政府管控土地。現階段，“小產權房”土地制度管理在以下幾個方面存在問題：首先，土地征用缺乏制度規范。集體用地的時候需要征求國家規劃，在實際發展中存在所有權主體不明確的問題。其次，缺乏對集體土地使用的監管。在城市人口逐漸減少和“小產權房”的快速發展下，集體用地不再受到人們的關注，加重了集體土地管理越位、缺位現象的發生。

三、經濟法視角下農村“小產權房”流轉法律治理策略

（一）合理權衡市場主體間的利益

現階段，參與土地交易的市場主體主要包含政府、農民、房地產開發商、房屋購買者。 “小產權房”的開發者大多是鄉鎮政府、農民集體，鄉鎮政府和農民能夠從中直接獲得經濟利益，由于這個過程不需要高額土地出讓金和稅費，房屋購買者所需要支付的房價要比商品房房價低，但是所獲得的房屋產權也不夠完整。為此，在未來“小產權房”的流轉發展需要著重解決和保障多方利益主體的權益、

（二）實現“小產權房”的合法化發展

第一，直接合法化。“小產權房”的直接合法化發展主要是指在不改變“小產權房”發展現狀的同時，結合實際為其提供相關利益保障，確保“小產權房”在流轉的過程中擁有合法合理的地位。第二，間接合法化。“小產權房”間接合法化的實現主要表現在以下幾個方面：①完善“小產權房”流轉制度體系。首先，對于“小產權房”剛需之外的外部部分，國家要為其發展提供必要的制度吧保障，合理分配各方利益關系。其次，完善“小產權房”相關法律。法律是“小產權房”合法化發展的重要保障。為此，需要通過法律明確政府收入、賣地收入是否合法。中央政府部門需要深入了解各地區“小產權房”的發展現狀，結合實際制定完善的“小產權房”法律，為“小產權房”的發展予以合法化支持。再次，完善“小產權房”的制度安排。結合當地發展實際制定科學、完善的“小產權房”合法制度體系，具體包含地方行政法律、地方制度。②實現“小產權房”的產權確認。“小產權房”的間接合法化主要是指對一些無法直接合法化、拆除成本較高的小產權房進行合法化處理，從而滿足市場和供需雙方對住房的需求。

（三）防止出現新建小產權房

想要有效治理我國小產權房的問題，需要嚴格限制我國“小產權房”的發展規模，采取措施阻止“小產權房”的新建。首先，建立完善的“小產權房”監督機制。在限制“小產權房”發展規模方面主要以治理執行為主、以動機消除為輔，從無到有的健全和完善“小產權房”監督機制，在強有力制度的規范下避免出現新建的“小產權房”。其次，完善“小產權房”的住房系統。“小產權房”住房系統的完善主要從郊區和農村地區入手。對于城市周圍地區的人們，要避免他們出現建造和購買“小產權房”的動機，而有效的避免方法是滿足或者轉移他們的房屋購買需求。對于農民、大學生等城市購房剛需群體，則是需要政府部門加大力度為他們提供保證性住房建設，通過有力宣傳讓他們深刻認識到“小產權房”和“大產權房”的差別，引導他們主動減少對“小產權房”的需求。

四、結語

綜上所述，從目前發展情況來看，“小產權房”問題的存在不僅關乎房地產事業和城鄉建設，而且還深刻影響地區經濟發展。為了有效解決各地區“小產權房”問題，需要相關人員加快打造完善的“小產權房”制度體系，合法化“小產權房”，保證各方利益的協調，杜絕出現新建小產權房的現象，從而為我國城市化建設的深入開展提供更多支持。（作者單位為南開大學 ）