我國商業銀行個人住房貸款的風險管控

司曉燕

在我國，個人住房貸款已經構建了相對完善的風險防范制度，但是風險問題依然無法從根本上避免，因此仍需要做好個人住房貸款的風險管理。個人住房貸款風范的防范不僅可以保障商業銀行的資金安全，還是促進我國經濟穩定的重要措施之一。除了相關的法律建設，更應加強相關業務人員的職業素養和工作技能，加強商業銀行內部管理和外部監管，全面完善商業銀行個人貸款風險把控制度。

商業銀行

個人住房貸款 風險管控

個人住房貸款是一種中長期貸款品種，它的主要特點是抵押率高、期限長、分期還款額度小等。現在個人住房貸款在銀行信貸業務中占據著越來越大的比重。個人住房貸款的風險防范制度在逐步完善，但是目前仍然存在較多的風險管理障礙。根據我國商業銀行個人住房貸款流程的分析，對個人住房貸款進行細致化管理，有助于推動我國商業銀行住房貸款的風險管控制度的進步。

我國商業銀行個人住房貸款現狀概述

個人住房貸款是銀行將個人所購房屋作為抵押發送給抵押人的貸款，隨著我國房地產事業的發展，我國商業銀行個人住房貸款業務越來越多。在個人住房抵押貸款迅速增長的同時，商業銀行的風險管控能力也面臨更大的挑戰。能否有效控制信貸風險，是保證個人住房貸款是否可持續發展的重要條件。

商業銀行個人住房貸款面臨的風險

（1）政策風險

政府的經濟政策深深影響著商業銀行的利益。我國經濟一直處在快速發展階段，市場體制相對來說不算完善，政府定位和政策調整都是影響經濟發展的重要因素。而住房消費的快速增長，房地產行業的飛速前進，都離不開我國政府的宏觀調控。我國政府會根據房地產發展的具體情況，采用具體政策。當房地產發展過快，出現房地產泡沫的雛形時，政府會干預房地產行業的發展，從而影響商業銀行的個人住房貸款，造成一定程度的風險。

（2）信用風險

信用風險分為主動違約和被動違約。主動違約是指貸款方放棄還款，因為商業銀行個人住房貸款的借貸時間年限較長，主動違約的情況也時有發生。

被動違約指還款人沒有能力支付償還金額，被迫違約。社會經濟發展不穩定，公司倒閉，工資拖欠，收入不穩定等多種因素都可能導致被動違約。

（3）抵押房產風險

個人住房貸款有年限長的特點，因此抵押房產的存續狀態也可能導致個人房產抵押出現風險。

1.抵押物產權。在抵押貸款期限內，抵押物有可能產生產權糾紛或者更替。如，城市規劃建設，抵押房產需要拆遷。

2.抵押房產價格變動，主要指抵押房產價值低于評估價值，從而造成部分債權無法實現。

3.抵押物本身存在風險。抵押房產質量出現問題，在折現過程中部分價值無法兌現，也會造成風險。

（4）銀行操作風險

銀行在辦理個人住房抵押貸款時會出現各種紕漏。如，銀行工作人員操作失誤，銀行管理制度存在漏洞等。這些都可能造成銀行在貸前調查出現問題，如質量不夠，對貸款人經濟狀況調查不嚴格。

我國商業銀行個人住房貸款風險管控對策

（1）完善銀行自身風險管理制度

1.提高銀行職員風險管理意識，加強職業道德操守

隨著房地產行業的發展，商業銀行個人住房抵押貸款會通過降低貸款條件來爭奪市場份額。這就需要銀行做好相關的信用風險防護制度。加強職員的道德觀念，明確責任和義務，打擊惡意競爭手段。

如，商業銀行在業務處理過程中要講究科學性和系統性。對貸款風險的控制要全面，包括貸前調查、審核、審批、放行等程序，做好層層把關。

銀行內部崗位設置要明確職責，各崗位之間互相制約。如，調查崗審核貸款人資料真實性，審核崗要復核貸款資料，保證其完整和合規；審批崗要和業務部門分離，保證審批的獨立性，不受其他部門的干預。

2.建立風險管理體系

商業銀行的風險管理不能是靜止不變的，而應該根據還款人的還款能力和過程進行動態變化。對風險產生、處理做出全方位的動態監督。目前，我國個人征信系統存在不完善的現狀，這就要求商業銀行抓好個人住房貸款貸前審查。貸前審查可以幫助商業銀行了解貸款人的資信狀況，包括貸款人的收入證明、財產狀況、借款償還狀況等。根據貸款人以上信息盡力完善信用評估模型。同時商業銀行也要做好抵押房產的調查工作，在貸款人明確違約的時候，及時處理好抵押房產，減少銀行損失。

3.完善個人信用信息

個人征信機構可以為商業銀行發放個人貸款提供資格驗證。因此個人信用機構的評估要有一套有效、統一的標準，為商業銀行規避個人住房貸款風險提供支持。

（2）進一步加強監管

有限的監管制度和法律法規，是維護個人住房貸款市場持續，保障個人住房貸款可持續發展，降低商業銀行個人住房貸款風險的有力保障。健全的法律體系，使個人住房貸款訴訟和相關交易糾紛能夠得到有效解決。我國商業銀行也可以成立專門的處理個人住房貸款小額訴訟法庭，簡化流程，提高處理效率，增加透明度。

（3）嚴格執行國家政策房地產行業的發展，離不開國家宏觀調控，為了維護房地產市場的穩定，國家會出臺一系列政策進行市場干預和調控。對于商業銀行來說，嚴格執行國家房地產政策，能夠行之有效地減少個人住房貸款風險。

（4）建立個人住房貸款風險預警體系

建立風險預警數據庫，通過網絡完善貸款信息，收集相關證據，建立完善的數據資源。根據不同地區，具體情況，建立預警系統，有針對性地處理各種風險漏洞，快速反應，降低潛在風險發生的概率。

（5）建立合理有效的擔保機制

對于商業銀行來說，建立合理有效的互補擔保機制是降低風險的有效措施之一。我國的擔保機制以住房置業擔保和個人住房貸款擔保為主。住房置業擔保公司以盈利為目的，并非對所有個人房產貸款人都有保障。所以，建立完善的個人住房擔保機制，形成完整的住房貸款擔保系統是十分必要的。

（6）增加個人住房貸款業務種類根據居民收入和購房的不同，提供不同的貸款政策。如，住房結構有差異，那么相應的貸款模式也有差異。這樣就可以滿足多種需求的居民。商業銀行開發出多種貸款政策，如，長期租房貸款，正是滿足不同客戶貸款需求的嘗試之一。

綜上所述，隨著我們金融行業的發展，必須不斷完善商業銀行的管理工作。我國商業銀行要做好個人住房貸款風險管控，要不管優化自身結構，嚴格執行國家相關政策，建立銀行自主監管體系，提高風險預警能力，最終實現個人住房風險管控系統的科學和可持續發展。