淺談如何提升物業公司成本管理能力

金英梅

隨著物業行業的不斷發展與進步，企業運營成本的不斷提高，物業公司面臨嚴峻的市場競爭壓力，成本管理顯得尤為重要，經濟改革的政策與發展促使物業行業的競爭力不斷增強，而物業行業的核心競爭力便是物業行業的成本和管控。物業公司在發展的進程中頻繁用到的觀念是目標成本觀念、人力資源成本觀態以及全成本觀念，這三種觀念在企業管理中的實施，能夠大大地降低物業成本的浪費，減小了企業運行過程中的風險指數，在某種程度上大大的調動了企業員工的工作積極性，提升了工作效率，從而提高了整個物業公司的經濟效益，促進了物業行業的可持續性發展。

提升 企業成本 管理能力

物業公司成本管理概述

（1）物業公司成本管理

物業公司成本管理，是指物業企業將承擔項目成本作為控制對象，通過公司的管理手段，采取相應的政策，對物業對象進行全方位全角度的有效控制，對出現的問題不斷整改，確保前期制定的物業成本相關的管理計劃得以實施的管控措施。

（2）物業公司成本管理特點

就目前的情況而言，物業項目大多為外包組建，并且與企業本部有著不同的核算機制和管控機制，由于物業項目運行周期較長，因而往往會面臨一系列外界因素的影響，對物業項目開展成本管控是.項多元、復合的系統工程，需要物業項目的全體人員共同參與，搭建一種良好的交流氛圍，共同面對消除影響物業項目的一系列因素，在物業項目開展的各個環節，必須做到使）目利學合理的管控政策，保證物業項目的有機運行，從而進一步提高物業成本管控的有效作用。

物業公司成本管理存在的主要問題

（1）企業人員的成本管理觀念

企業的運行模式與一般的生產經營型企業相比是有很大區別的。其他的生產經營企業在進行工作的過程中都是有相關的生產經營場所，而物業是根據客戶的需要，到客戶要求的地點工作。物業管理公司屬于服務行業，又不同于其他的服務企業。因而，對于物業管理公司來講，進行企業成本管理的難度與雜亂程度與普通的出產運營比較要高許多。企業的成本管理構成較其他的出產運營成本辦理難度較高，由于物業公司的成本構成相對繁雜，其繁雜的程度與公司所提供的服務范圍有關。一般來說，許多的企業的服務范圍不但包括基礎物業服務，還包括小區的治安防護、消防安全、公共綠地的維護和公共設備設施的維修和保養。

（2）風險意識不足

目前，我國存在相當一部分的物業企業施行內部標準成本管控法，對物業成本開展一系列的成本控制，然而在實際的物業管理中會出現各式各樣不確定因素使得該法并不能完全發揮作用，并且一些物業企業由于危機意識缺乏，所以仍舊不能清晰地認識到在實際的物業管理中存在的復雜多樣的潛在風險因素，進而對項目成本的管控質量造成不利的結果。

（3）成本管理方法落后

物業公司的成本控制沒有做到將企業內部和外部影響成本的要素相結合，辦理思路不行全面。目前我國大多數的企業降低成本的途徑都是經過削減員工、減縮日常費用開支來進行，這種思路僅僅做到了節省，但不是降低成本的最根本辦法，沒有把成本以技能、成本與服務質量聯系起來，難以做到最有用的成本管理。

提高企業成本管理水平的措施

（1）構建科學的人才管理機制

企業的會計成本控制工作離不開會日工作人員，而會計工作人員的職業素養與能力自接關乎企業資源的運轉。因此，針對當前企業中會計工作人員素質較低的現狀，需要努力改善這一現狀。首先，應該提升企業會計管理人員的能力素質，可以合理借助團隊合作的形式，促使會計人員的相互進步與發展，促進職業道德的提升。其次，作為企業來說，可以向外聘請專業的經濟管理專業人員，從企業的現實情況出發，積極指導相關工作人員，對其進行利學的培訓，能夠在鞏固會計人才理論知識的同時，提升會計人員的實際能力與水平，以此更好地為企業的成本控制工作作出貢獻，促進企業會計人員實踐能力的提升。最后，還需要構建科學合理的人才管理機制，并且需要對激勵機制進行不斷完善與發展，能夠吸引更多的優秀會計人才，從而能夠為企業儲備優秀的會計人才。

（2）完善細節管理

公司的成本管理不只要從全體上建立成果管理機制，同時關于工作中的細節也不能忽視。詳細來說，造成公司成本的來源多，管理困難，這就要求公司在成本管理的規劃思路仁不只要考慮從制度和政策上操控成本，還要對日常中產生成本的細節作業進行詳細研討，改善細節工作中存在的缺乏，盡量操控并削減細小工作中產生的成本。

（3）要建立全鏈條成本管理理念

在管理模式上，建立企業全鏈條的成本管控體系，將成本管控前置，做到事前計劃、事中控制、事后分析。同時在財務核算上細劃核算單元，將預算經營指標和成本費用指標分解到各個班組，由班組落實到個人，樹立全人全員成本控制理念，讓企業員工共同參與到成本管理中來。將成本管理落到實處，對成本管理有全面的把控；結合績效考核，實行獎懲制度，獎勵有預算結余的，處罰超出預算的；在考核時，將過去只考核人員的消耗指標變成為既要考核人員還要考核成本方面的管理工作，解決在成本控制過程中所產生的職責不明確，歸屬不清楚的現實問題。成本費用所產生的花銷應當與收獲的利益相匹配。

（4）加強科學合理人力資源分配

目前，我國物業行業中從業人員數量：眾多，素質不高，專業培訓體系不完善。如今，智能化的商業寫字樓、住宅小區層出不窮，使物業管理對技術化、知識化的要求越來越高。同時，對人員的配置成為控制成本的重要部分。大部分物業管理企業的服務從業人員高年齡、低學歷、流動性大依然占從業人員的很大比例。如何合理分配人力資源，應該根據企業發展的情況以及當地經濟發展水平適時而選。根據各企業狀況，企業可以短期內降低人工成本，從而獲得暫時的收益，也可以為企業保留穩定高素質員工，增大企業在同行業中的競爭優勢。同時，通過利技手段來降低人工成本。現階段物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力、物力，因此，應用現代化的手段，增加物業管理的科技含量，提高物業管理質量，如在道口增設電腦自動收費系統；在小區內設立巡更機、監控等智能化管理設施，既安全可靠，又能減少保安員崗位；增設小區物業網絡平臺，業主可通過網絡交易的形式，隨時繳納物業費等，還可以通過網絡平臺24小時向小區物業反映問題或設備報修，減少物業客服人員在崗工作人數，從而降低人力資本的支出。物業管理公司的人工成本費用支出及設備維修、維護費決定了物業管理公司主要成本費用支出項目。其中占比例最大的主要是基酬服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資和社會保險。另外，要求物業管理人員具有房地產、建筑、法律、財務等方面的專業知識。從勞動生產率的角度來衡量，物業服務管理人員主要與業主溝通和協調各種日常情況，由此，須合理有效地設置公司職能部門，完善運行機制和業主溝通機制，適當采用人[績效考核機制，人力資源合理分配，對日常設備、公共設施維護費用實行預算把控，最終達到降低物業管理公司成本。

結束語

總而言之，在企業管理過程中，成本管理扮演著極其重要角色，要想有效提升企業資源的利用率，就必須要加強成本管理建設，降低企業的經營風險。企業要想在激烈的行業競爭中占有一席之地，企業必須要高度重視成本管理建設這一問題，并進行一定的創新和優化。企業要積極建立成本管理預警、考核系統，這樣才能提高企業的成本管理水平。基于此，以上內容就如何提升物業公司成本管理能力進行了分析。

[1]李珩.成本控制工作在企業財務管理中的分析[J].商場現代化，2016（26）：194-195.

[2]司紅兵.論如何提升企業成本精細化管理水平[J].中外企業家，2016（20）：82+84.

[3]張旭.淺析企業成本費用控制[J].商場現代化，2016（15）：170-171.

[4]黃雪，黃超.企業成本管理中標桿管理的應用[J].全國商情，2016（13）：19-20.

[5]辛燕平加何優化企業成本控制[J].財會學習，2016（05）：116-117.