投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究

李茗媛

歷史成本在過去相當長的一段歷史時期以其先天的可靠性占據(jù)著計量的重要地位，但是基于過去信息的歷史成本隨著經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)越來越不能適應(yīng)環(huán)境的要求。此時，公允價值就能發(fā)揮它的價值，因此公允價值應(yīng)運而生。在經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，公允價值模式的應(yīng)用對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果有著至關(guān)重要的影響。

投資性房地產(chǎn)

公允價值 計量模式 會計準則

投資性房地產(chǎn)相關(guān)概念

（1）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

（2）公允價值的概念

公允價值亦稱公允市價、公允價格。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。公允價值的確認有以下幾種：市價法、類比項目法和技術(shù)評估法。

投資性房地產(chǎn)公允價值模式的優(yōu)劣勢

（1）公允價值計量模式的優(yōu)點

公允價值的計量建立在有序的市場交易基礎(chǔ)上，是會計計量模式的必然選擇，它保證了會計信息的質(zhì)量。公允價值計量存在以下優(yōu)點：

1.公允價值模式能真實地反映企業(yè)所持有投資性房地產(chǎn)地市價并提供有用、可靠的財務(wù)信息。將投資性房地產(chǎn)在持有期間及時按公允價值計量能夠準確的反映企業(yè)財務(wù)狀況，為企業(yè)管理者，外部投資者等提供真實、可靠的財務(wù)報告。

2.對于擁有較多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)價值的計量會影響到企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量，企業(yè)使用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，無需計提折舊或攤銷，以及減值準備，這有利于企業(yè)降低營運成本，采用公允價值計量能夠提高企業(yè)的總體價值。

（2）公允價值計量的劣勢

公允價值計量是會計準則新增的一種計量方法，我國企業(yè)應(yīng)用年限并不長，因而存在著制約因素。主要表現(xiàn)在下面幾個方面：

1.首先，從宏觀層面看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不夠完善，還受很多因素影響，會計準則對公允價值計量的界定方法沒有明確的規(guī)定，因此在判斷資產(chǎn)公允價值上存在較大的主觀因素。

2.其次，公允價值計量模式的運用成本相對較高，實務(wù)中的會計處理比較復(fù)雜。我國交易市場機制不夠完善，因此企業(yè)無法直接從市場上獲得所需同類資產(chǎn)的市場價格。

3.最后，公允價值模式可能會擴大企業(yè)利潤，從而使得企業(yè)擁有操縱利潤的空間。因為企業(yè)在可以在調(diào)整投資性房地產(chǎn)當期價值時故意調(diào)高該資產(chǎn)的價值，從而增加企業(yè)的總資產(chǎn)，使使用者做出錯誤決策。

公允價值理論對投資性房地產(chǎn)準則的影響

（1）對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

在實施新會計準則之前，投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等進行核算，并在財務(wù)報表中進行列報與披露。而新會計準則實施后，投資性房地產(chǎn)在財務(wù)報表中單獨列報與披露，這必然會導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，尤其是在有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當中。

（2）對利潤的影響

一方面，當房地產(chǎn)價格上升時，采用公允價值計量模式進行后續(xù)計量的企業(yè)會調(diào)增企業(yè)賬面投資性房地產(chǎn)的價值，使得企業(yè)利潤有所增加。而當房地產(chǎn)價格下跌時，企業(yè)會根據(jù)市場交易價格下調(diào)投資性房地產(chǎn)的價格，使得企業(yè)當期利潤下降。另一方面，采用公允價值的計量模式不需要進行折舊或攤銷，以及減值準備，這從另一個方面降低了企業(yè)的營運成本，從而為企業(yè)增加了利潤。

（3）對所有者權(quán)益的影響

新會計準則還規(guī)定，從成本計量模式變更為公允價值計量模式屬于會計政策的變更，而公允價值與賬面價值的差額，需要調(diào)整留存收益。如果房地產(chǎn)在賬面價值的基礎(chǔ)上，其公允價值高于賬面價值，那么該差額將使得留存收益有所增加，這使得企業(yè)每股利潤增加，從而提高了企業(yè)的價值。留存收益的增加會使得投資者對企業(yè)更有信心，吸引更多投資者投資。

結(jié)論及研究展望

（1）結(jié)論

本文從理論上對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式進行了研究，介紹了投資性房地產(chǎn)公允價值計量的相關(guān)概念，得出以下結(jié)論：

1.投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量方法有利有弊，但還在如今社會經(jīng)濟迅速發(fā)展的情況下，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量更能公允的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的價值，采用公允價值的計量為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來了及其有利的影響。

2.本文分析了公允價值對資產(chǎn)負債的影響、對企業(yè)損益表的影響、對所有者權(quán)益變動的影響，從而得出了公允價值計量能夠提高企業(yè)總資產(chǎn)、提高企業(yè)利潤、使每股收益增加的結(jié)論。綜上所述，企業(yè)采用公允價值模式計量對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有有利的影響。

（2）未來展望

1.對投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)研究方面，由于新準則實施的時間不長，所以還需要更長時間的分析研究。

2.隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會越來越多，而更能體現(xiàn)資產(chǎn)真實、準確價值的計量方法是公允價值計量模式，因此在新準則實施之后，會有越來越多企業(yè)采用公允價值計量模式。

3.隨著房地產(chǎn)市場的不斷穩(wěn)定，公允價值計量模式的不斷完善，獲取公允價值的成本也會有所降低，因此企業(yè)在使用公允價值計量模式的時候，并不會增加企業(yè)的營業(yè)成本，在此基礎(chǔ)上還更精確了企業(yè)的資產(chǎn)價值，獲得一箭雙雕的效果。

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