營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策初探

符策杭

近年來，營改增政策在全國推行的范圍不斷擴大，房地產企業實踐營改增政策的過程中，稅收以及稅收籌劃策略明顯改變，為了取得良好的改革效果，大大降低企業稅負壓力，提高稅收籌劃政策利用率，務必在正確認識營改增政策的基礎上，制定合理的稅收籌劃對策。本文首先進行理論介紹，然后分析營改增影響房地產企業稅收的表現，最后重點探究房地產企業營改增背景下稅收籌收對策。

營改增 房地產企業

稅收影響 稅收籌劃對策

前言

我國房地產企業近年來發展規模不斷擴大，這類企業為社會經濟發展做出了重要貢獻，為了確保房地產企業實踐營改增政策中取得良好成績，擴大企業經濟利潤空間，務必結合房地產企業實際制定合理的稅收籌劃對策，這對房地產企業稅負壓力減輕有促進作用。由此可見，本文探究該論題是極為必要的，論題分析的現實意義十分顯著，具體探究如下。

理論介紹

（1）營改增

所謂營改增，顧名思義即營業稅繳納項目改為增值稅繳納項目，營改增政策屬于社會發展的產物，它在企業稅負壓力降低、社會良眭發展等方面起到了推動作用。營改增政策于2011年以試點的方式實踐，2013年該政策在全國范圍內推行，2016年房地產企業被納入營改增試點。營改增政策的推行，意味著我國財稅體制改革不斷深化，增值稅制度趨近規范化。

（2）稅收籌劃

所謂稅收籌劃，指的是參照相關法律法規，為保護納稅人合法權益、降低納稅風險制定的納稅計劃及策略。我國房地產企業在社會經濟發展、國際市場拓展等方面做出了重要貢獻，合理的稅收籌劃方案對房地產企業自身持續發展、國家綜合國力提升有重要意義。稅收籌劃目標集中體現在：減輕稅負壓力、降低納稅風險、提高資金利用率、保障企業經濟效益、維護企業合法權益等方面。稅收籌劃方法主要有征稅范圍籌劃法、稅率籌劃法、基稅籌劃法、征收管理籌劃法等。

營改增影響房地產企業稅收的表現

近年來，我國社會主義市場經濟形勢發生了較大變化，同時，房地產企業正處于改革的關鍵階段，營改增政策在房地產企業推行的過程中，對企業財務管理、發展目標、經濟利潤等方面產生了較大影響。下文主要針對房地產企業稅收影響具體分析，分析角度分別為稅負、開發成本。

（1）影響稅負

我國經濟發展速度不斷加快，經濟持續發展的過程中，我國政府制定了合理的經濟管理體制，以便為經濟發展起到引導作用。營改增政策作為經濟管理體制的一種，它實踐于房地產企業，營改增政策實行前后，房地產企業營業稅稅率、增值稅稅率為百分之五和百分之十一，通過實例列舉的方式分析營改增政策實行前后，房地產企業稅負變化情況，例如，M公司銷售收入為900萬，相關成本400萬，進項統一按照百分之十七計算，增值稅銷項稅率按照百分之十一計算，其他因素暫不考慮，則營改增政策實行之前，房地產企業應繳納稅費為900×5%=45；營改增政策實行之后，房地產企業應繳納稅費為900÷（1+11%）×11%-400÷（1+17%）=36.營改增政策實行于房地產企業能夠減少納稅主體的稅負壓力，這僅對于小規模房地產企業來講，如果房地產企業規模較大，營改增政策降低稅負壓力的積極作用的發揮應滿足當進項可扣金額大于營業收入相對較大的比例這一條件。

（2）影響開發成本

房地產開發企業開發成本決定經濟利潤，營改增政策實施對該企業開發成本有一定影響。房地產企業采購材料的過程中合作于小規模商戶，然而小規模商戶不能出具增值稅發票，進而增值稅發票抵扣成為空談，這意味房地產企業開發成本會大大增加。相反，房地產企業合作于大規模商戶，則增值稅扣除毫無疑問，進而房地產企業開發成本會相應降低，最終能夠減輕稅負壓力。房地產企業營改增背景下稅收籌劃

對策

（1）增設稅務部門

首先，集團要增加稅務部門，彰顯稅收規劃兼顧性。營改增稅制變革具體涵蓋企業銷售掌控、成本監管、整體部署以及招標采購等諸多方面，要從上之下從集團到公司均要匹配得當，財務監管中心變成財稅監管中心，添置稅務部且安排集團稅務總監。而采購部門則要把一些供貨商信息上報稅務部門予以準確進項稅的審核對比。企業成本監管、相關票據監管要歸屬稅務部負責。綜合稅務監管規范制定看合理的績效管理制度，強化成本預算、施工管理等事前稅收規劃與設計作業，最大化節稅。

其次，為所有項目公司分配專門的稅務人員。安排單獨人員符合捋順項目承接監管、成本監管、結算監管等涉稅關鍵點，全面加強稅務監管，從而確保在營改增的環境中保證公司所有作業正常進行。

（2）加強員工培訓

1.針對領導層。企業上層要意識到營改增改革為公司帶來的不僅僅是壓力更是一種契機，外表看起來是減稅與抵扣，實際則是進一步深入發展。營改增紅利和一般的減免稅額有所不同，其是在公司不斷提高監管能力，流程實施標準化，轉變運營形式中慢慢突出。相關企業要遵循市場價值規律，在公正的市場氛圍中展開精細化監管，促進企業健康發展。

2.針對中層。要創建合理的內控規范，把增值稅監管和業務工作融合起來，依據增值稅特征與抵扣鏈條實質，組織部門作業。把進項稅金抵扣的思想滲透到監管層的決定參照中，變成各個監管部門平常作業的核心流程。

3.針對基層。這里主要是指采購工作人員和財務工作人員，要組織相關培訓與再教育工作，讓其掌握增值稅相關知識要點，明確具體計稅流程、納稅義務出現時間、地點以及相關原理等等，掌握各個流程的發票監管要求，提高業務處置水平。營改增以后的財務規劃、計算、發票監管等方面依然具備大量不可靠性因素，相關公司必須要及時獲取最新政策形勢和執行條款，明確變革試點有關政策，加強企業涉稅工作監管。

（3）滲透稅收籌劃

首先，要優選供貨商，可否及時獲得充足的可抵扣增值稅發票進而展開合理的進項抵扣是相關企業現階段急需解決的首要問題。這便需要公司在監管中尤其是采購流程加大內控力度。另外，還要強化工程決算的監管，實時和施工單位展開此方面工作，確保所有賬目有科學的初始憑證，全面杜絕缺少發票完成抵扣，杜絕相應風險。

其次，通過籌劃稅收推動公司進步。營改增為企業帶來的影響看其表面是減稅、抵扣，實際則是進步和規范。營改增變革所顯露的降稅紅利，絕非以往所說的徑直免除稅收，而是經過流轉稅收水中的頂替還有課稅體制的變化等各種變革措施來漸漸完成的。這便需要相關公司全面把控增值稅抵扣政策，綜合本身運營特征編制出滿足監管需要的戰術對策。

（4）優化流程體系

公司要針對業務環節展開全方位規范，鑒別出增值稅隱藏風險和關鍵風險掌控點，在上繳增值稅的狀況下，企業所有信息體系、稅務監管、發票監管、業務形式的調節規劃，可通過風險掌控部組織，聯合財務、營銷、采購等部門一同開展。企業要用增值稅監管的視角，劃分各種種類業務，有效優化監管環節。

1.編制規范。針對已有的各個監管規范、規程展開整理優化，主要有成本監管、預算監管規范、投資監管規范、營銷管理方法等，創建集團增值稅管理系統與會計審算方法，編制滿足增值稅監管要求的公司財務、財務內控規范，合理安排增值稅業務的會計審算環節，創建資本、協議、發票一體化的健全的內控機制。全面推動營銷部門、采購部門、企劃部門工作正常進行。

2.編制合同。對于營改增的轉變，編制合同監管規范。劃分各個供貨商里的普通與小規模納稅人，創建進入、評判與篩選體制，展開分類監管。針對各種種類的采購協議，明確各種采購目標結合公司效益予以考量。針對協議中的價格、發票時間、稅額等條例而言，在不違法的基礎上，制定有關條例維護企業權益。結論：綜上所述，營改增政策推行符合當前社會主義市場經濟發展需要，同時，為房地產企業持續發展帶來了良好機遇，營改增政策實行于房地產企業，對該企業稅負、開發成本有一定影響。為了最大限度的發揮營改增政策的積極作用，房地產企業應結合自身實際情況制定稅收籌劃對策，這對財務稅制體系完善、房地產企業持續發展有促進作用。

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