“營改增”對不動產業務核算及涉稅處理的影響研究

婁會娟

摘 要：全面營改增實行之前，不動產的銷售需要交納的是營業稅。2016年3月，《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）正式實行，不動產因此被歸入全面“營改增”范圍。分析“營改增”之后取得不動產業務的會計核算方式及涉稅處理方式，探究現行“營改增”不動產抵扣進項稅額的類型，幫助企業更好進行實務操作。

關鍵詞：營改增；會計核算；涉稅處理

文章編號：1004-7026（2018）19-0097-02 中國圖書分類號：F299.23 文獻標志碼：A

“營改增”后，銷售不動產的增值稅稅率是11%、5%。具體來說，一般納稅人使用一般計稅方式，稅率為11%；小規模納稅人使用5%的簡易計稅方法。一般納稅人出售他們在2016年4月30日之前建造的不動產，需要通過簡易計稅辦法核算。分析工業企業的案例，研究“營改增”對不動產購進的會計處理方式以及稅負影響。

1 外部取得不動產、接受捐贈、接受投資、抵債

如果企業能夠獲取滿足抵扣要求的增值稅發票，則為了取得該不動產而繳納的增值稅不計入固定資產的成本，無法抵扣的增值稅額需要計入不動產的成本。

1.1 會計核算

按照國家稅務總局頒布的《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，2016年5月1日后取得的不動產，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。因此，第一年需要將尚未抵扣40%的增值稅轉入“應交稅費-待抵扣進項稅額”核算，待第二年將其進行抵扣時轉出。

1.2 涉稅處理

按照《稅法》，企業以直接購買、接受捐贈、接受投資、抵債的方式獲取不動產，需要在兩年內進行增值稅進項稅抵扣。

2 自行建造不動產

2.1 會計核算

公司建造不動產主要通過自營建造以及出包建造。其會計核算方式為：將工程建造期間發生的各項費用利用“在建工程”科目歸集，當工程達到預定可使用狀態后，就可以將“在建工程”中歸集的成本轉到“固定資產”科目進行核算。通過出包方式建造不動產，可以從承包商處獲取可以抵扣的增值稅專用發票。

通過自營建造方式獲取的不動產，根據《增值稅暫行條例》的要求，如果自產的貨物使用在非應稅項目中，則是增值稅視同銷售行為。因此，為了自營建造不動產而使用自產商品，本質與公司為了制造商品而領用原材料一樣，因此，“在建工程”中核算的為不含稅金額，不用將該商品的增值稅轉入“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）；外購產成品直接用于自營建造不動產，不需要進行增值稅進項稅額的轉出。同時，財稅[2016]36號文附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，非正常損失的不動產及在建工程，所耗用的購進貨物，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2.2 涉稅處理

按照《稅法》，企業自建、改建、擴建、修繕、裝飾增加不動產原值超過50%獲得的不動產，需要在兩年內進行增值稅進項稅抵扣。

案例：A企業2016年9月建造辦公大廈，以銀行存款支付設計費用，取得增值稅專用發票，增值稅10萬元；A企業2016年10月建造辦公大廈，以銀行存款支付建筑材料費用，取得增值稅專用發票，增值稅10萬元；A企業2016年11月建造辦公大廈，以銀行存款支付建筑服務費用，取得增值稅專用發票，增值稅10萬元；A企業2016年12月裝修部辦公大廈，以銀行存款支付裝修費用，取得增值稅專用發票，增值稅1 000萬元（辦公大廈賬面價值1 500萬元）。

2016年9月，10萬元設計費可抵扣進項稅額6萬元，剩余4萬元于2017年9月進行抵扣；2016年10月，10萬元建筑材料可抵扣進項稅額6萬元，剩余4萬元于2017年10月進行抵扣；2016年11月，10萬元建筑服務費可抵扣進項稅額6萬元，剩余4萬元于2017年11月進行抵扣；2016年12月，10萬元裝修費可抵扣進項稅額6萬元，剩余4萬元于2017年12月進行抵扣。

3 融資租入不動產

3.1 會計核算

按照國家稅務總局頒布的《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，融資租入不動產的進項稅額不可以通過兩年抵扣的方式核算，而要一次全部抵扣。企業通過融資租賃方式獲取的不動產，其可抵扣的增值稅進項稅額轉入“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”。

案例：2016年12月31日，A企業通過融資租賃的方式購入辦公大廈，租賃開始時間2017年1月1日，租期4年，每年年末支付222萬元。2020年12月31日之后，租賃公司會把該辦公大廈產權轉交給A企業。承租期滿時，出租方將辦公樓產權變更到承租方名下。設定利率是15%，含稅金額是633.588萬元（其中增值稅現值為62.788萬元）。

攤余成本核算如下：2017年12月31日，需要支付長期應付款222萬元，其中價款200萬元，稅款22萬元；需要支付利息95.04萬元，其中價款利息85.62萬元，稅款利息9.42萬元；2018年12月31日，需要支付長期應付款222萬元，其中價款200萬元，稅款22萬元；需要支付利息75.99萬元，其中價款利息68.46萬元，稅款利息7.53萬元；2019年12月31日，需要支付長期應付款222萬元，其中價款200萬元，稅款22萬元；需要支付利息54.09萬元，其中價款利息48.73萬元，稅款利息5.36萬元；2020年12月31日，需要支付長期應付款222萬元，其中價款200萬元，稅款22萬元；需要支付利息29.28萬元，其中價款利息26.38萬元，稅款利息2.9萬元。

（1）2017年1月1日，會計核算

借：固定資產570.8

未確認融資費用254.41

長期應付款——進項稅額62.79

貸：長期應付款——888

（2）2017年12月31日，支付222元，獲得增值稅專用發票時

借：長期應付款222

貸：銀行存款222

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）22

貸：長期應付款——進項稅額12.58

確認融資費用9.42

（3）攤銷未確認融資費用

借：財務費用85.62

貸：未確認融資費用85.62

3.2 涉稅處理

公司以以下4個方式獲取不動產，則一次性可以抵扣不動產增值稅進項稅額：投資性房地產、房地產公司開發的商品、融資租入的不動產、施工現場的臨時建筑。

房地產公司開發的商品在我國《會計法》中不作為固定資產核算，其歸屬于房地產開發公司的庫存商品，因此可以一次性抵扣進項稅額。

投資性房地產用于出租，根據15年的租期來核算，公司就需要花費15年的時間才能將進項稅額抵扣完。但是一次性抵扣進項稅額對于公司的收益不會出現較大的影響，因此允許投資性房地產一次性抵扣進項稅額。

融資租入的不動產，在我國《會計法》中作為固定資產進行核算，可是其租金是按期支付，進項稅額在租金支付時被抵扣，所以可以當期直接抵減。

建筑施工臨時搭建的建筑，因為存在時間不久，因此《稅法》允許其直接一次性抵扣進項稅額。