房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估分析

李蘭 文梅

[摘 要]通過實地調(diào)研、對比研究以及相關(guān)文獻(xiàn)綜合分析等方法，針對我國目前稅務(wù)機關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的評估現(xiàn)狀與問題，提出有針對性的完善對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);企業(yè)所得稅;納稅評估

[中圖分類號]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估是指稅務(wù)機關(guān)依據(jù)該行業(yè)相關(guān)的納稅申報資料及其相關(guān)征管信息，按照固定的辦稅程序和流程，輔之以相關(guān)的技術(shù)手段與方法，通過審查、比對、分析、核實，對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一定時期申報納稅的真實性、準(zhǔn)確性進(jìn)行綜合評估分析的方法體系、指標(biāo)體系、機構(gòu)設(shè)置、基本流程等構(gòu)成的統(tǒng)一整體。積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估工作能夠提高納稅人的滿意度以及稅收遵從度，從而進(jìn)一步提高稅務(wù)機關(guān)的征管水平，幫助稅務(wù)機關(guān)更有效地查找到管理上的盲點和漏洞，對建設(shè)服務(wù)型政府、創(chuàng)新稅收服務(wù)有不可替代的作用。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估，可以降低稅務(wù)機關(guān)稅收征管成本，為優(yōu)化指標(biāo)體系給予參照。

1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估存在的問題

1.1 企業(yè)所得稅納稅評估依據(jù)不足

目前我國推行的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估辦法主要是遵照2005年國家稅務(wù)總局公布《納稅評估管理辦法（試行）》中劃定的內(nèi)容來展開的。雖然在納稅評估規(guī)程中規(guī)定了明確的納稅評估流程，包括一般審核、重點審核、詢問約談、實地考察、評估結(jié)果審議，以及評估結(jié)果審議六個部分。但是就具體進(jìn)行納稅評估而言，缺乏具體的指導(dǎo)依據(jù)，只是在理論上流于形式。稅務(wù)局在工作中進(jìn)行納稅評估時，參照的都是試行辦法，不一定具有法律效力，導(dǎo)致納稅評估工作具有較大的隨意性，沒有高層次的法律作為依據(jù)，在執(zhí)行上也有較大的隨機性。在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估上，對具體行業(yè)納稅評估規(guī)章的缺失，以及對于具體稅種納稅評估章程的缺失，執(zhí)行力度上的隨意靈活性，加上房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算扣除費用標(biāo)準(zhǔn)的不明確，共同導(dǎo)致了稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅納稅評估的窘境，納稅評估舉步維艱。

1.2 納稅評估指標(biāo)體系不健全

目前只有針對納稅評估的試行辦法，對納稅評估的通用指標(biāo)大概界定。然而針對具體行業(yè)的納稅評估還沒有定論。對房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的納稅評估指標(biāo)體系沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范，都是各個地方政府部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r從實際出發(fā)，制定符合自身的納稅評估指標(biāo)體系。稅務(wù)局在納稅評估工作時，沒有設(shè)立專門針對于房地產(chǎn)行業(yè)的評估，更沒有專門針對企業(yè)所得稅的評估，都是以企業(yè)為單位，對于重點企業(yè)進(jìn)行全方面的評估，缺乏專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估指標(biāo)體系不健全，主要表現(xiàn)在評估具體指標(biāo)值的設(shè)定較為單一，部分綜合財務(wù)指標(biāo)、單項財務(wù)指標(biāo)和稅種指標(biāo)尚未涉及，為后續(xù)開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)所得稅評估，因為評估指標(biāo)不完善、工作人員綜合素質(zhì)不高等諸多要素，難以發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題，容易導(dǎo)致企業(yè)存在僥幸心理，發(fā)生稅收不遵從行為。

1.3 納稅評估準(zhǔn)確性有待提高

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，要求對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行評估需要開發(fā)項目數(shù)、銷售收入、銷售面積等多方面的數(shù)據(jù)，如果僅僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)的自行申報，可能會存在信息的準(zhǔn)確性和真實性問題。在具體實施過程中，稅務(wù)部門與其他機構(gòu)在信息溝通共享上存在問題，對于房地產(chǎn)行業(yè)處于一種互不干涉的狀態(tài)，特別是當(dāng)局尚未頒布標(biāo)準(zhǔn)性文件對各相關(guān)部門在房地產(chǎn)行業(yè)管理上進(jìn)行職能的明確劃分，使稅務(wù)機關(guān)在信息收集上處于被動，構(gòu)建一個政府信息共享平臺的目標(biāo)難以實現(xiàn)。稅務(wù)局在房地產(chǎn)業(yè)納稅信息上的被動性，信息失真，加之納稅評估人員綜合能力有限，納稅評估的準(zhǔn)確性不高，成效也不顯著。

1.4 基層納稅評估效率水平不高

因為缺少專門的納稅評估組織和專業(yè)人才，基層納稅評估在實際操作中，大多流于形式，沒有專門指導(dǎo)，基層評估效率低下。我國目前大部分稅務(wù)局都相繼設(shè)立了單獨的納稅評估科，但是配備人員相對較少，評估人員的責(zé)任意識和綜合能力不高。機構(gòu)設(shè)置過于簡單，部門之間協(xié)調(diào)不到位。從人員配置上來看，人員較少，且人員的綜合素質(zhì)水平不均衡，大部分沒有受過正規(guī)財務(wù)會計、稅收及相關(guān)的教育或者培訓(xùn)，并且大多沒有納稅評估的經(jīng)驗。納稅評估更多的是寄希望于企業(yè)自查，納稅遵從，并不看重，納稅評估的操作也就難以規(guī)范，從而導(dǎo)致基層納稅評估效率低下。

2 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估優(yōu)化的對策

2.1 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估的相關(guān)法律

完善的法律制度對于稅收征管的順利實施具有指導(dǎo)作用，若在法律上存在不足或者沒有充足的法律依據(jù)來作為支撐的話，那么其在實行過程中必然會受到阻礙。建議將納稅評估四個字寫入“稅額確認(rèn)”之中，同時對納稅評估進(jìn)行明確定義，將其作為稅額確認(rèn)的一種主要方式。明確納稅評估的地位，可以確保之后進(jìn)行納稅評估有足夠的法律依據(jù)來支撐，而不再是納稅評估試行辦法，有利于評估人員更加順暢地開展評估工作。房地產(chǎn)行業(yè)基于會計核計上偏復(fù)雜，而且涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定也比較龐雜，對于專業(yè)技能不足、實踐經(jīng)驗較少的評估人員來說容易感到無從入手，甚至再出現(xiàn)問題。因此，出臺相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的評估章程，對納稅評估的具體程序和實際操作的流程進(jìn)行明確，既可以使專業(yè)技能不足、實踐經(jīng)驗較少的評估人員在程序上有規(guī)可依，又能夠形成較好的房地產(chǎn)業(yè)納稅評估環(huán)境。

2.2 完善稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評估指標(biāo)體系

在篩選信息數(shù)據(jù)時，不僅僅要收集現(xiàn)有稅務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)信息，還要與其他政府部門之間進(jìn)行配合協(xié)調(diào)，采集全面完整的第三方信息，對于無用、不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除，用較為完整和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來作為構(gòu)建納稅評估指標(biāo)體系的前提和基礎(chǔ)。在進(jìn)行納稅評估時，由于數(shù)據(jù)來源的有限以及指標(biāo)選擇的約束，評估工作人員不能單單以定量分析為依據(jù)，還應(yīng)該對企業(yè)的具體情況有所了解，采用定性和定量分析。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊及復(fù)雜性，納稅評估指標(biāo)在設(shè)計上不存在完全無誤，因此納稅評估人員需要在實際評估過程中對于評估指標(biāo)進(jìn)行靈活運用，在保證指標(biāo)合理性的前提下對于指標(biāo)進(jìn)行不斷修正和完善，優(yōu)化選擇納稅評估的基本指標(biāo)。

2.3 選擇科學(xué)合理的納稅評估辦法

目前，進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估使用的分析軟件多為通用軟件，沒有開發(fā)專門針對于房地產(chǎn)行業(yè)的專用軟件，針對性較差，因此，設(shè)立一款專門針對于房地產(chǎn)業(yè)納稅評估的軟件對于納稅評估人員提高納稅評估效率和質(zhì)量具有重要意義。開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)專門的納稅評估軟件系統(tǒng)，應(yīng)該從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行收集、分類、匯總，然后評估人員利用評估軟件中已有的模型，對數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、分析。在評估軟件開發(fā)過程中，除了要注意納稅評估指標(biāo)的細(xì)化之外，還要注意各個指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性，對房地產(chǎn)行業(yè)各個預(yù)警值指標(biāo)統(tǒng)一口徑。有了房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估軟件，評估人員只要進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入、納稅人納稅識別號錄入等簡單操作，系統(tǒng)就能自動檢索運行，對錄入的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行橫向和縱向的全方位綜合分析，為稅務(wù)工作人員進(jìn)行納稅評估工作提供一個參考，減輕稅務(wù)工作人員的負(fù)擔(dān)，與此同時，也確保了評估高質(zhì)高效。

2.4 強化納稅評估人員的責(zé)任意識和綜合能力

稅務(wù)工作人員在對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行納稅評估工作時，要強化自身的責(zé)任意識，在思想意識層次上，對納稅評估工作給予高度的重視，不能僅僅是運用一些簡單通用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行粗糙大概的判斷就下結(jié)論，而是要針對房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，結(jié)合該評估企業(yè)自身的歷史數(shù)據(jù)以及相似企業(yè)的同類數(shù)據(jù)進(jìn)行橫縱向分析，結(jié)合相關(guān)的實踐經(jīng)驗，形成一套有針對性的房地產(chǎn)業(yè)評估方法。與此同時，稅務(wù)部門也應(yīng)該對納稅評估給予重視，定時按期舉辦評估人員教育培訓(xùn)，內(nèi)部定期舉辦優(yōu)秀評估案例交流會以及評估工作技巧分享會，通過經(jīng)驗技巧和問題的分享，這樣不僅可以強化納稅評估人員對納稅評估的理解，共同提出解決問題的對策，更有利于使評估人員在思想意識高度上，充分認(rèn)識到納稅評估的重要性，強化自身在評估過程中的責(zé)任意識。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 韓喜平，劉立新.納稅評估：概念與意義[J].稅務(wù)與經(jīng)濟（長春稅務(wù)學(xué)院學(xué)報），2005（06）.

[2] 盧劍靈.論納稅評估的定位及其配套改革[J].稅務(wù)與經(jīng)濟，2008（03）.

[3] 解洪濤.中國稅收征管能力變遷——1990年代以來稅收征管制度改革及其效果檢驗[J].中國軟科學(xué)，2017（04）.