養(yǎng)老地產(chǎn)不同開發(fā)模式的比較評價與優(yōu)化

沈黎哲

[摘要]通過南京市調(diào)研的數(shù)據(jù)，采用描述性統(tǒng)計的方法，分析消費者需求對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的影響因素，對四種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的比較與評價，得到CCRC能夠滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求，但前期投資量較大，后期入住費較高；旅游式能滿足老年人休閑度假需求，但受到地域限制，對配套設(shè)施和服務(wù)的要求較高；全齡化促進不同年齡段群體互相交流，但對相應(yīng)的管理提出了更高的要求；學院式有助于老年群體提升自我價值，但是就現(xiàn)狀而言，大部分老年人更多關(guān)注的是身體健康相關(guān)的配套設(shè)施，對精神方面的關(guān)注較少。據(jù)此，對養(yǎng)老地產(chǎn)未來開發(fā)提出相應(yīng)建議。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；需求意愿；比較評價；優(yōu)化建議

[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A

1 引言

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和科學技術(shù)的進步，人口老齡化成為必然趨勢，為緩解日趨嚴峻的養(yǎng)老問題，政府、企業(yè)、社會等相關(guān)單位應(yīng)積極探索適合我國國情和市場需求的養(yǎng)老地產(chǎn)。由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)寥寥無幾，供求關(guān)系不平衡，遠遠不能滿足人口老齡化對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，因此做該調(diào)查希望得到養(yǎng)老地產(chǎn)市場的需求意愿，做出一定的分析，為我國未來養(yǎng)老地產(chǎn)不同開發(fā)模式的發(fā)展提供一些可操作性的建議，對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有指導意義。

2 數(shù)據(jù)來源

本文采用的數(shù)據(jù)來自于對南京市中老年群體的實地調(diào)研與訪談。調(diào)研采取面對面問答形式，問卷內(nèi)容涉及被調(diào)查者基本情況、影響因素、需求意愿情況等部分，包括訪談過程中被調(diào)查者的特殊主觀想法。

3 數(shù)據(jù)分析

3.1 被調(diào)查者基本情況對需求意愿的影響

總體上看，性別對需求意愿的影響不大，男性愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的稍稍偏多，女性愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的稍稍偏少。

年齡對需求意愿有較大影響，分析數(shù)據(jù)可知，50歲以下的被調(diào)查者中，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的多于不愿入住的，分析原因可能為新一代步入中年的群體更愿意提前為自己的老年生活考慮，認為有選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的必要；50～60歲的被調(diào)查者中，愿意入住和不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例相對持平；60歲及以上的老年群體中，不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例明顯上升。

身體狀況與需求意愿存在一定關(guān)系，從表格統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，被調(diào)查者隨著身體健康狀況下降，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例逐漸上升，而當身體狀況顯示不太健康的時候，不愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的比例陡增，分析其原因，可能這部分人群更希望能夠和家人在一起按現(xiàn)狀共度晚年，不再愿意換一個新的生活環(huán)境。

從職業(yè)種類看，傾向入住養(yǎng)老地產(chǎn)的為國有企業(yè)及事業(yè)單位職工和外資、民營企業(yè)人員職工群體；傾向不入住養(yǎng)老地產(chǎn)的為科/教/文/衛(wèi)/體人員和個體職業(yè)群體；政府機關(guān)工作人員對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求意愿分布均勻。

總月收入與需求意愿也存在著一定的關(guān)系，在10000元以下的四個分組，隨收入增高，愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿越強烈，而總月收入超過10000元的群體反而不太愿意入住養(yǎng)老地產(chǎn)，可能該群體自己有更好的選擇。

3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)影響因素調(diào)查情況

據(jù)調(diào)查情況來看，28.00%的被調(diào)查者對生活照料部分提出了要求，39.20%的被調(diào)查者對配套設(shè)施部分比較看重，32.80%的被調(diào)查者則更關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的選址規(guī)劃。

其中，生活照料這一部分中，被調(diào)查者對定期體檢服務(wù)呼聲較高，其次是希望有送貨上門服務(wù)以及康復期間護理，剩余四項相對沒有較大的影響力。

影響?zhàn)B老地產(chǎn)的配套設(shè)施的幾方面因素中，沒有哪個有突出影響力，主要還是像基本的配套設(shè)施例如超市、銀行、醫(yī)院等需求較多，圖書室、書畫室、種植垂釣園、心理咨詢室等設(shè)施如果有的話會更好，要是沒有的話，事實上也只影響了一小部分對此有需求的群體。至于像再就業(yè)中心，可能沒有什么太大必要建設(shè)。

選址規(guī)劃方面，被調(diào)查群體關(guān)注較多的是交通條件和居住環(huán)境，相對而言，適老化設(shè)計可能不管在名詞上還是實際生活中了解的都比較少，因此，它的關(guān)注度和影響度都較低。

3.3 被調(diào)查者對養(yǎng)老地產(chǎn)其他方面的需求

3.3.1 戶型和面積。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人希望是50～80m2的兩居室，其次是80～100m2的三居室，選擇過小和過大的住房的人較少，由此看出，日后開發(fā)戶型設(shè)計主要集中在50～80m2的兩居室。

3.3.2 住房位置。對于居住位置，偏向居住在市郊和郊區(qū)的人占大多數(shù)，很少有人選擇住在市區(qū)。

3.3.3 居住狀況。根據(jù)問卷調(diào)查統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)近2/3的人希望日后能跟配偶一起居住，部分希望能與配偶和子女一同居住或者獨自居住，選擇光和子女或者朋友居住的少之又少。

3.3.4 與子女的理想居住距離。對于與子女的理想距離方面，有48.08%的希望與子女住在同一個城市，有21.15%的希望與子女住在同一小區(qū)，僅有3.85%的希望與子女住在同一房子，當然，也有26.92%的表示都可以接受。

3.3.5 選擇養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的偏好。在這方面，有21.15%偏向于旅游、度假養(yǎng)老結(jié)合的養(yǎng)老住房形式，46.15%偏向于針對不同年齡階段不同需求老人建設(shè)的生活照料和醫(yī)療護理養(yǎng)老型社區(qū)這種形式，26.92%被調(diào)查者偏向于普通社區(qū)中嵌入部分適合老年人居住的住宅和配套設(shè)施這種形式，只有3.85%偏向于營造學習氛圍、可進行學習等的養(yǎng)老社區(qū)這種形式，也有1.92%表示前三種形式都能接受，由此可以看出四種模式——旅游式、CCRC式、全齡式、學院式的受歡迎程度。

4 不同模式的比較評價

根據(jù)上述不同開發(fā)模式的偏好統(tǒng)計結(jié)果，期待度最高的是CCRC式，其次是全齡式和旅游式，學院式在老年群體中受歡迎程度較低。

CCRC式養(yǎng)老地產(chǎn)主要是一個持續(xù)照料的退休社區(qū)，一般前期投資量較大，后期入住費較高，針對的主力客戶是高知人群。它的獨特之處在于能夠?qū)θ胱〉睦夏耆诉M行有針對性的照料，可以使老年人在自身健康狀況變化時依然可以在熟悉的環(huán)境中獲得照護。

旅游式養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合旅游業(yè)、養(yǎng)生資源開發(fā)的新型創(chuàng)意模式。這類項目選址時會更注重當?shù)厝宋膬?nèi)涵和風景資源，養(yǎng)老社區(qū)會根據(jù)自身資源特色加入長壽、養(yǎng)生、康復文化理念，搭配相應(yīng)的養(yǎng)生、康復服務(wù)，如溫泉水療、農(nóng)業(yè)種植、果蔬采摘等。其特色在于老年人全年有幾個月可以像候鳥遷徙式離家度假，享受高品質(zhì)生活。

全齡化就是按照一定的配比，在已建和在建的社區(qū)內(nèi)，使老齡人社區(qū)總量占到20%左右，把它分散于整個社區(qū)里邊。每七八棟樓、十幾棟樓有一棟養(yǎng)老住宅的樓，而且這個樓自身又不全是老齡人居住，盡管這個樓本身是專為老年人而設(shè)計。

至于學院式，是以老年人追求精神上的享受和豐富多彩的晚年生活為主線，配以相應(yīng)的醫(yī)療健康服務(wù)、居家生活服務(wù)等打造的養(yǎng)老社區(qū)。

綜合比較四種模式，其優(yōu)缺點主要如下：CCRC能夠滿足老人不同生理年齡階段的養(yǎng)老需求，但前期投資量較大，后期入住費較高，收入較低甚至中等水平的群體不太能夠支持入住CCRC；旅游式能夠滿足老年人休閑度假的需求，但是受到地域限制，對于配套設(shè)施和服務(wù)的要求較高；全齡化能夠促進不同年齡段的群體的互相交流，不至于將老年群體隔離開，但是對相應(yīng)的管理提出了更高的要求；學院式有助于老年群體進行精神上的交流，提升自我價值，但是就現(xiàn)狀而言，大部分老年人更多關(guān)注的是身體健康相關(guān)的配套設(shè)施，對精神方面的關(guān)注較少。

5 優(yōu)化與建議

5.1 開發(fā)商方面

在房地產(chǎn)開發(fā)時，可以選擇開發(fā)中小戶型住房，且在考慮地理位置區(qū)位因素影響時，住房位置更宜選擇交通便利、環(huán)境清幽的市郊和郊區(qū)。

CCRC模式相應(yīng)的收費可相對降低一些，給更多非高收入群體機會入住照料完善的養(yǎng)老社區(qū)，全齡化養(yǎng)老社區(qū)滿足我國國情，但因為各個年齡段的群體都入住在此，采用專業(yè)的團隊或?qū)I(yè)性公司對養(yǎng)老社區(qū)進行管理就顯得尤為重要。目前來看，旅游式養(yǎng)老社區(qū)主要分布在知名旅游城市，建議將開發(fā)的目光放到更多的城市，以及考慮四季的特點，有針對性地開發(fā)，同時，需要根據(jù)入住的人數(shù)，適當增減床位以避免不必要的供不應(yīng)求和供過于求；學院式建議在發(fā)達城市開發(fā)，追求精神滿足的老年人群多集中在發(fā)達城市，中小城市可適當減少該模式的開發(fā)建設(shè)。

5.2 政府方面

根據(jù)我國國情，政府應(yīng)該要大力支持養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完善養(yǎng)老制度，老年人的社會保障、醫(yī)療保障體系，緩解我國老齡化問題，為我國老年人養(yǎng)老提供便利。同時，促進開發(fā)商的積極性也需要政府在土地出讓、銀行貸款乃至稅費上有一定的優(yōu)惠政策出臺。可見，政府擔任著相當重要的角色。

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