農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目確權(quán)登記問題淺析

趙敏寧 姚玉妍 許曉婷

摘 要 農(nóng)村宅基地的使用權(quán)和房產(chǎn)的所有權(quán)是農(nóng)戶重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)。開展農(nóng)村房、地的確權(quán)登記是維護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)于深化農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興有著重要的意義。基于此，結(jié)合農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目登記及發(fā)證過程中的法律依據(jù)、主要技術(shù)內(nèi)容及存在的問題進(jìn)行了闡述，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)踐提出了解決方案。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地;房地一體化;確權(quán)登記

中圖分類號(hào)：P272 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2019.29.053

農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目是指對(duì)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上的建筑物、構(gòu)筑物的所有權(quán)進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、測(cè)繪的基礎(chǔ)上進(jìn)行確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的工作。農(nóng)村土地確權(quán)登記是維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的基礎(chǔ)。原國土資源部、財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，在此基礎(chǔ)上，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作全面開展。在確權(quán)發(fā)證中，各地積極實(shí)踐，針對(duì)農(nóng)村宅基地的一戶多宅、面積超標(biāo)等突出問題，進(jìn)行了積極探索，對(duì)于確權(quán)登記中出現(xiàn)的新情況積極予以解決。基于此，結(jié)合實(shí)踐對(duì)農(nóng)房地一體項(xiàng)目開展中的相關(guān)問題進(jìn)行了研究。

1 農(nóng)村房地一體項(xiàng)目確權(quán)登記的法律依據(jù)及內(nèi)容

1.1 農(nóng)村房地一體項(xiàng)目確權(quán)登記的法律依據(jù)

房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作開展中主要的法律依據(jù)有《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國土地管理法》《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》《土地登記辦法》，以及其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

1.2 農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目的主要內(nèi)容

房地一體化項(xiàng)目確權(quán)登記中主要依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》及相關(guān)規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，開展權(quán)屬調(diào)查（包括宅基地使用權(quán)、房屋等建筑物及構(gòu)筑物的所有權(quán)以及農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)）、界址調(diào)查。調(diào)查中，以宗地為調(diào)查基本單元，調(diào)查每宗土地的位置、范圍、面積、用途等土地利用現(xiàn)狀，并填寫每一宗地調(diào)查表。在權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上開展地籍測(cè)量，主要涉及房產(chǎn)要素測(cè)量、房屋面積量算以及房產(chǎn)圖的制作;并在此基礎(chǔ)上，按照地籍信息化的要求，利用相關(guān)地理信息系統(tǒng)軟件錄入宗地及房屋屬性、建立不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、編繪地籍圖、測(cè)算房產(chǎn)面積，繪制房產(chǎn)圖、輸出各類匯總數(shù)據(jù)，最終進(jìn)行權(quán)屬登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

2 農(nóng)村房地一體項(xiàng)目確權(quán)發(fā)證中存在的問題

2.1 一戶多宅

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案（2020年1月1日起施行）第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”在現(xiàn)實(shí)中，部分農(nóng)戶通過宅基地買賣、繼承、分戶以及戶口遷入等取得了多處宅基地的使用權(quán)，造成了一戶多宅的現(xiàn)象[1]。

2.2 占用耕地

《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。”在農(nóng)村宅基確權(quán)發(fā)證中發(fā)現(xiàn)，由于管理部門監(jiān)管不力，存在著占用耕地建房的現(xiàn)象。

2.3 面積超標(biāo)

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”《陜西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十三條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區(qū)每戶不超過133 m2;川地、塬地每戶不超過200 m2;山地、丘陵地每戶不超過267 m2[2]。在實(shí)際中，存在著宅基地面積超標(biāo)的現(xiàn)象。

2.4 遷建等的雙向占地

部分地區(qū)由于移民搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治等原因，存在著異地遷建，對(duì)于搬遷農(nóng)民，存在著既在原駐地有宅基地，又在遷建地有宅基地，屬于雙向占地。

3 解決農(nóng)村房地一體項(xiàng)目確權(quán)登記中存在問題的策略

對(duì)于一戶多宅現(xiàn)象，在確權(quán)發(fā)證中應(yīng)分類處理，如果是繼承的情況，且宅基地的使用權(quán)是合法的，可以予以登記發(fā)證，其余情況的只進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不予確權(quán)登記發(fā)證。

對(duì)于占用耕地問題，宅基地若是否符合土地利用規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，可以補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后方可進(jìn)行登記發(fā)證。對(duì)于占用基本農(nóng)田，不符合土地規(guī)劃的宅基地，只統(tǒng)計(jì)備案不予登記發(fā)證。

對(duì)于超占面積問題，在確權(quán)發(fā)證中各地的做法如下。1）宅田掛鉤：超了多少面積的宅基地，就減少其多少面積的耕地。2）有償使用：對(duì)超面積的宅基地實(shí)行繳費(fèi)。具體繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：以宅基地改革的唯一貧困縣試點(diǎn)的安徽省金寨縣為例，超規(guī)定面積部分，超過20 m2以下部分，不收取有償使用費(fèi)。超出20～70 m2部分，按每年3元/m2收費(fèi);超出規(guī)定面積每增加50 m2，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高3元/m2。

對(duì)于遷建問題，搬遷農(nóng)民將老宅基地退回原集體經(jīng)濟(jì)組織，收回原土地權(quán)屬證件后，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。

4 結(jié)語

農(nóng)村房地一體化項(xiàng)目的開展，使得廣大農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及集體建設(shè)用地使用權(quán)從法律層面予以確認(rèn)和保護(hù)，明晰的房、地產(chǎn)權(quán)對(duì)于保障農(nóng)民的權(quán)益、解決各種房地糾紛以及實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興有著重要而深遠(yuǎn)的意義。

房地一體登記工作的高效開展需要政府、農(nóng)戶及專業(yè)技術(shù)人員的配合，政府要對(duì)農(nóng)民進(jìn)行廣泛的宣傳，村級(jí)組織要及時(shí)協(xié)調(diào)確權(quán)登記中的各種糾紛[3]，農(nóng)戶要提高依法登記、保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的意識(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記人員要提高專業(yè)水平和專業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格按照各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪以及各種圖件和表格的繪制，確保權(quán)屬信息、面積量算的準(zhǔn)確，并提高不動(dòng)產(chǎn)信息化建設(shè)的水平。

在房地一體化確權(quán)登記項(xiàng)目中，無人機(jī)傾斜攝影、三維立體采集等測(cè)繪新技術(shù)在內(nèi)、外業(yè)中被廣泛應(yīng)用，這些新技術(shù)的運(yùn)用大大提高了作業(yè)的效率，同時(shí)，專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人要嚴(yán)格制定采集規(guī)范，加強(qiáng)內(nèi)、外業(yè)的比對(duì)，提高作業(yè)精度，實(shí)現(xiàn)房地一體化項(xiàng)目的高效推進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊宏健，鄭三君.農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的實(shí)踐與探索[J].測(cè)繪與空間地理信息，2018，41（12）：193-195.

[2] 陜西西省國土資源廳.法律、法規(guī)規(guī)定的陜西省農(nóng)村村民的宅基地面積不得超過多少[EB/OL].（2013-10-15）[2019-09-02].http：//gtzyt.shaanxi.gov.cn/info/1116/4299.htm.

[3] 陶倩.農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記及典型問題處理[J].中國房地產(chǎn)，2018（34）：45-49.

（責(zé)任編輯：劉昀）