萬科去年凈利漲三成戰略升級“城市建設與生活服務商”

郭冀川

3月27日，萬科A披露了2017年年度報告，實現營業收入2429億元，增長1.01%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%；每股基本盈利2.54元，增長33.4%。值得注意的是，萬科在此次年報中宣布，為了更好地實現城市配套服務的轉型，公司將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。

行業進入新時代 戰略定位再升級

作為郁亮接手萬科董事會主席后的首份公司年報，萬科A的業績成長性備受市場關注。報告期內凈利潤增長逾三成，全年凈資產收益率高達22.8%，這也是近年來萬科凈資產收益率最高的水平。對于營收增量空間和地產市場發展等關鍵抉擇，萬科也給出了新答案。

郁亮在年報業績推介會上表示，我國正由高速增長階段轉向高質量發展階段，這也導致房地產行業產生變化。現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。“不平衡主要體現在不同城市之間、同城不同區域之間的分化現象特別明顯，不充分主要體現在與不動產配套的相關服務發展還比較滯后。中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，房地產企業需要把自己看成制造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

面對房地產行業進入的新時代，郁亮對萬科戰略定位的升級做出了進一步解讀，由“城市配套服務商”迭代為“城鄉建設與生活服務商”，從“配套服務”升級到“生活服務”。他要求萬科扮演好四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。新時期下的萬科，已經不僅僅局限于住宅開發與物業服務，其所搭建的生態體系已經初具規模。萬科在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務布局已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域。

其中，在租賃住宅方面，萬科整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數超10萬間，累計開業超3萬間，覆蓋29個一二線城市，集中式租賃住宅全國領先；在商業地產領域，萬科以印力集團為商業地產運營管理平臺，截至2017年底，總管理項目172個，總建筑面積超1000萬平方米；物流倉儲方面，萬科已累計獲取項目62個，總建筑面積482萬平米，穩定運營項目平均出租率達到96%；在冰雪度假業務，吉林萬科松花湖、北京石京龍兩個滑雪項目在最近一個雪季累計到訪客流量超50萬人次，創歷史新高；養老、教育方面，萬科在15個城市布局了養老業務，獲取項目約170個，在全國參與運營超過10所學校。

以現金流為基礎堅持理性投資

除了身份的轉變，萬科的轉型還有賴于其審慎的市場策略與經營理念為支撐。數據顯示，萬科持有貨幣資金1741.21億元，經營活動產生的現金流凈額823.23億元，手握大量現金的萬科并未加速擴張，面對競爭激烈的土地市場，萬科堅持理性的投資策略，其開發投資持續聚焦核心城市經濟圈。2017年萬科新增開發項目216個，總規劃建筑面積4615.4萬平方米，權益規劃建筑面積2768.1萬平方米，按投資金額計算，新增項目90%位于一二線城市。萬科在2017年營業收入2429億元，增長1.01%，歸母凈利潤280.5億元，增長33.4%，這其中有已售未結資金增長的原因，同時也說明萬科經營效率與營業成本控制的顯著成效。

“在嚴峻的金融形勢下，集團堅持‘以現金流為基礎的經營方針”，這是萬科在年報中，對于當下金融環境的立場。萬科將融資成本繼續控制在較低的水平。2017年發行的兩期5年期公司債券，票面利率分別為4.5%與4.54%，均屬于統計發債利率低位；子公司萬科地產（香港）有限公司完成了10億美元的10年期定息票據發行，票面利率為3.975%。得益于成本控制與多元化融資渠道，萬科2017年凈負債率僅8.8%，較2016年的25.9%大幅縮減，保持了行業低位水平，成為萬科年報中的一大亮點。

對自己“狠”的萬科對待股東們卻十分慷慨。根據2017年度分紅派息預案，萬科每10股擬派送9.0元（含稅）現金股息，以此計算，2017年度萬科現金股利約為99.35億元，占公司2017年合并凈利潤的比例為35.42%。自1991年上市以來，萬科共分紅26次，除上市第一年外每年均進行分紅，而且自2004年開始，萬科每年的現金分紅金額，連續為行業第一，累計全部分紅額達到455億元，遠高于萬科歷年融資金額194億元。