小城市保障性住房和商品房的協調發展

田曉衛

摘要：住房問題歷來是關乎國計民生、社會穩定的基本問題。為了更好地解決中、低收入居民的住房問題，近幾年，國家加大了對保障房的投入與建設力度，力爭做到“應保盡保”。本文通過對小城市保障性住房和商品房的分析研究，提出解決公租房緊缺和商品房庫存積壓若干問題的建議。

關鍵詞：保障性住房；小城市；建水

【引言】

建水縣是云南省東南部的一座古老城市，全縣人口53萬，2016年GDP137億元。建水縣從2006年開始建設公共租賃住房到2016年底共開工建設公租房7840套，公租房覆蓋率達10%，再加上棚戶區改造、地震安居房等保障性住房，建水縣保障性住房覆蓋率已經達到了“十二五”末保障性住房覆蓋率20%的目標。于此同時建水2016年底商品房庫存近3800套，因此研究保障性住房與商品房協調發展問題不僅僅是經濟問題，更是迫在眉睫的社會問題和建水穩定發展的需求。

一、保障房建設的現狀

建水縣2006-2015年共新建公租房7840套，目前已建成并分配入住6004套，剩余1836套正進行主體建設。公租房建設已達到建水縣十四個鄉鎮全覆蓋。建水城市規劃去范圍內共建成保障房小區6個，分別為：民生園小區（288套）、象水小區（600套）、惠澤園小區（1040套）、頤澤居小區（1463套）、恒璟佳苑小區（69套）、青山路異地安置公租房（619套）。總建筑面積約21萬平方米，可解決約1.5萬人住房困難問題。

二、房地產市場存在長期的供需矛盾

（一）城鎮化的加快發展將極大增加對住房的首次需求

建水作為紅河州的人口大縣，城區建成區面積19平方公里、城鎮化率46%較我國平均城鎮化率58%，我縣仍遠遠低于全國平均水平，還有很大提升空間。大量的農村進城務工人員將成為住房需求的剛需人群，農村勞動力的大規模轉移，接近6萬農民變為城市居民，在城市安家落戶，其中20%的人群需要住房保障，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）公租房建設存在的問題

建水縣公租房建設選址都在城市邊緣，周圍交通教育等配套設施落后，這樣導致了居民生活成本的增加，不能很好的享受城市發展的紅利。而且公租房的集中建設，導致了城市中低收入家庭的集中居住，形成了新的“貧民窟”增加了社會矛盾，同時也增加了管理部門的管理難度。

（三）商品房銷售存在的問題

近年來隨著房地產市場的升溫，各開發商加快了樓盤的開發力度，從建水商品房預售的情況來看，每年建水的商品房成交額平均在2000套左右，而截止2017年各開發商在建水開發待售的樓盤有3800套左右，大概是一年半左右的銷售量。

三、解決公租房緊缺和商品房庫存積壓的建議

（一）傳統的政府投資新建保障性住房方式需要改革創新。面對保障性住房需求，地方政府面臨很重的建設和民生任務，在經濟新常態趨勢下，地方政府性債務嚴控，資金壓力很大；集中新建保障房一般都位于較偏遠地段，教育、醫療、商場等配套跟不上，一定意義上不能公平享受基礎設施和公共服務，并且造成社區以收入劃分居住群體，不利于社區融合，不利于和諧社會建設。利用存量房解決保障性住房是一舉多得的好事，不能將政府購買商品房作為保障房等同于政府為房地產商解套。改革創新提供保障性住房的方式，由主要進行集中新建向購買和建設多種方式轉變，核心目的是健全和完善住房保障體系建設，在保障中低收入居住困難戶居住需求的同時，能提供更好的社區環境，而消化商品房庫存只是客觀效果。通過保障中低收入家庭住房同時產生去庫存的效果，房地產市場得以供需平衡和結構優化，提供保障性住房的周期縮短，節省建設用地和開發成本，促進消費，帶動市場活躍，有利于保障稅收，有利于房地產市場乃至整個經濟平穩運行。

（二）在對存量商品房進行摸底調查的基礎上，制定購買商品房為保障性住房的計劃，對地段區位、數量、資金、價格、開發企業的利潤限制等事項，在現有條件下進行合理安排。

（三）建立政府購買商品房作為保障房的操作辦法和流程，保證購買過程監督到位，信息透明，購買結果和住房安排公開、公平、公正。

（四）在合適的存量商品房小區選購一定比例的保障性住房，或者要求新建小區配建適當比例（如10%）的保障性住房，既解決土地和建設資金問題，又可實現不同社會群體相互融合，形成“小集中、大融合”的城市新區。

（五）把擬用于建設保障性住房的劃撥土地出讓以解決政府購買資金，或者將“集中”購買或“配建”的保障房土地轉為劃撥土地，降低政府購買成本。

（六）堅持低價購買原則。采用招投標辦法或類似拍賣的電子競價競爭，根據擬定的保障房購買條件和要求，由開發商投標競爭或公開競價，價低者成交。情形特殊的實行嚴格審計和確認基礎上限定微利確定價格，并向社會公示。

【結論】

總之，保障性住房和商品房是協調發展的，保障房和商品房你中有我，我中有你，二者之間的關系就像天平一樣要找到中間的那個平衡點，這樣建水縣的房地產市場才能健康穩定的發展，最終實現建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，最終形成全體人民住有所居的住房制度。

參考文獻

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（作者單位：建水縣房地產管理處）