瘋狂的樓市，商品房預售制度何時取消？

田家國 張婷婷

商品房預售制度自1994年在中國內地實施以來，為中國房地產的興起作出不可或缺的貢獻。然而，由于相關法律及監管制度的不健全以及司法實踐中不斷涌現出的新問題等，使得我國的商品房預售制度在實踐中暴露出許多矛盾與弊端，諸如開發商欺詐購房者牟取暴利、惡意哄抬房價、一房多賣，已經嚴重影響社會穩定。由此可見，取消商品房預售制度已經刻不容緩。

商品房預售制度的由來及現狀

商品房預售制度指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為制度。商品房預售制度的“創始人”是香港的霍英東先生，1953年，霍英東分別創立立信置業有限公司和有榮有限公司，提出“預售樓花”，并提倡分期付款，1956年，香港政府出臺了《預售樓花同意書》制度，內地的商品預售制度是1983年由深圳開始，廣東省于1993年正式立法推出商品房預售制度。1994年7月5日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，于2007年進行了修改，其中規定了商品房預售制度。1994年11月15日建設部令頒布的《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》對商品房預售條件作出了明確規定，并于2001年和2004年進行了兩次修訂。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至超過90%。當時內地引進商品房預售制度就時機就不成熟，內地和香港在社會制度、經濟基礎、土地性質、市場規律等方面都具有本質性區別。

商品房預售制度的有關規定及影響

城市房地產管理法第四十五條規定商品房預售的條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；……