房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅收籌劃

摘要：近年來，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的推動下，建筑行業(yè)取得了十分顯著的發(fā)展成果，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因此其市場競爭也越來越嚴峻，為了有效增強企業(yè)的競爭能力，必須在稅收籌劃方面進行深入的研究，并根據(jù)研究成果進行調(diào)整，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)整個建筑行業(yè)的良性發(fā)展，同時還能為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。本文就對這一問題進行了詳細的探討與分析，并且文章還提出了幾項具有可行性的籌劃方法。

關(guān)鍵詞：建房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

隨著房地產(chǎn)競爭形勢的越發(fā)嚴峻，其對企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了一定的威脅，但同時也給其提供了一定的發(fā)展機遇，因此企業(yè)為了實現(xiàn)長遠發(fā)展，必須在稅負方面進行調(diào)整，通過科學(xué)合理的籌劃方式最大程度地節(jié)省企業(yè)所需上繳的稅額。本文就對此進行了具體分析。

一、 概述

土地增值稅在核算時所主要依據(jù)的是房地產(chǎn)企業(yè)的一些項目和具體對象，在征稅的過程中，主要針對的是一些屬于國家管理范疇內(nèi)的土地，同時還包括一些建筑在相關(guān)方面的增值額度。另外，轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)時還必須進行一些相關(guān)項目的扣除工作，其通常包括以下幾種類型，第一是完全擁有土地的使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)支付的資金，國家通常在此方面都有明確規(guī)定。第二是在土地開發(fā)及建設(shè)過程中所花費的費用，主要包括施工各方面所涉及的成本投入及拆除和遷移的費用。第三是在地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的一些間接費用。第四是對一些使用年限較長的建筑所花費的評估費用。第五是在轉(zhuǎn)讓過程中所應(yīng)上繳的稅金，主要包括營業(yè)稅額等。第六是使用與開發(fā)過程中所涉及的成本與建設(shè)的資金總和。

二、 籌劃方法

（一） 優(yōu)惠

在籌劃稅收過程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關(guān)條例中明確指出，負責(zé)納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應(yīng)該在扣除金額的百分之二十以下，若其業(yè)務(wù)還涉及其他地產(chǎn)的開發(fā)，在制定增加額度的時候，應(yīng)該將兩者區(qū)分開來，而不能用統(tǒng)一的標準進行計算。

（二） 轉(zhuǎn)移

在籌劃過程中能否進行費用的轉(zhuǎn)移是一個值得去探討的問題，一般情況若在事后做轉(zhuǎn)移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進行轉(zhuǎn)移處理，其主要調(diào)整的是企業(yè)中一些人事方面的具體工作。通常企業(yè)中所花費的差旅以及福利等多項費用都在間接費用的規(guī)劃范圍之內(nèi)，但在具體核算增值稅的過程中，這些費用是起不到任何作用的，而相關(guān)的項目籌劃人員卻可以在成本中計入這些費用，在之后的核算過程中再進行扣除，這就使得籌劃有了一個十分重要的方向。

（三） 借款

從企業(yè)中在會計方面所制定的具體政策和規(guī)則來看，在整個開發(fā)工作完成之前所涉及的利息費用是屬于成本范疇之內(nèi)的，負責(zé)納稅的人員就可針對此進行百分之二十的扣除，這就使企業(yè)所應(yīng)擔(dān)負的稅務(wù)得到了有效控制，為企業(yè)創(chuàng)造了更多的收益。另外，利息是在企業(yè)財務(wù)所劃分的范疇之內(nèi)的，這一點通常在相關(guān)的財務(wù)制度中也有明確的規(guī)定，但其對利息額度也有一定的限制，即不能超過同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過程中只能按照百分之五計算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進行扣除。

（四） 收入

隨著人們生活質(zhì)量的不斷改善，其對住房也有了更高的要求，因此，項目的開發(fā)也逐步實現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，如今更多開發(fā)的是裝修房類型的項目，并且在標準上也處于不斷提升的過程。房屋在銷售過程中除了需要遵循原本的房產(chǎn)價格之外，裝修也是一個需要考慮的重要部分。根據(jù)稅法在此方面的規(guī)定情況來看，通常在繳納稅額的時候應(yīng)按照銷售金額的百分之五進行計算，若在合同中有明確提到裝修方面的費用，則應(yīng)另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時應(yīng)按照銷售金額的比例。

（五） 合理利用納稅時間

在籌劃稅收的過程中拖延時間也是一個十分有效的方式，通常其可通過以下兩個途徑來實現(xiàn)，首先是在收入上進行推遲，使企業(yè)在獲得收入的時間上能夠更晚一些。第二是在向上級申請納稅時盡量控制在期限將滿的臨近時間。在相關(guān)的稅務(wù)條例中有明確的規(guī)定，在上繳稅務(wù)時應(yīng)當(dāng)減去項目的資金，因此負責(zé)納稅的人員就可以對成本進行有效控制，盡量拖延其完成的時間，包括施工中所用到的設(shè)備及安裝等多個方面的費用，在結(jié)算時就可在時間上進行延后處理。這也是一個籌劃的重要方法和途徑。

三、 結(jié)束語

總而言之，增值稅繳納涉及多個方面的影響因素，企業(yè)在解決這一問題的過程中不僅要考慮到企業(yè)的發(fā)展，同時還要綜合各方利益進行合理化的調(diào)整。同時，相關(guān)負責(zé)人員必須對稅收條例進行認真的研究，針對此制定出合理的籌劃方式，使企業(yè)在規(guī)避稅收風(fēng)險的前提下，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標。

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作者簡介：

王笑群，陜西省咸陽市，陜西國際商貿(mào)學(xué)院財務(wù)會計學(xué)院。