房地產開發企業預售業務的相關涉稅會計處理

張蓁

摘要：當前，在房地產開發企業中，期房銷售方式普遍存在。針對房地產開發企業中期房銷售情況，會計準則和稅法存在不一致的問題，進而使得房地產開發企業的期房和現房銷售會計處理不一致。本文主要就房地產開發企業預售業務的相關涉稅會計處理問題進行探討。

關鍵詞：房地產企業；預售業務；會計處理

中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）006-0-01

房地產開發企業運營的目的是盈利，通常以建筑物、土地以及房地合一等形式存在。房地產開發企業的特征十分突出：高風險、高收入、綜合性強、回報周期長等。銷售方式有兩類，即現房和期房銷售，其中期房銷售是最主要的方式。期房銷售是指房地產開發企業取得商品房預售許可證后，將建設過程中的商品房進行銷售，并收取買方的房款或者定金。期房銷售業務的會計處理方法，會計準則和稅法不同，因此進行預售業務的會計和稅務處理時差異很大。房地產開發企業的預售業務主要涉及的稅種包括增值稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及所得稅等。

一、增值稅的處理

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》中有關款項的規定，開發產品進行銷售時，銷售收入的范圍為產品銷售開發中獲得的所有收入，具體包括現金等價物、現金以及其他經濟利益。企業代替有關單位、部門以及企業收取各種費用、基金以及附加等。如果企業開具發票或者納入開發產品價的，就需要將其全部確認為銷售收入；如果不是以上情況，就需要代收代繳款項進行管理[1]。另外，根據我國的稅制中的有關規定，納稅人將土地使用權轉讓出去或者將不動產銷售出去，在這個過程中，使用預收款的形式的，其他納稅義務的發生時間是在受到預收款的當天。因此，房地產開發企業在收到房屋的預售款時，就要進行增值稅及附加費的計算和繳納。企業應該繳納的增值稅根據企業的開發項目是否屬于老項目，若屬于老項目，預繳增值稅按照實際收到的預收款的5%預繳3%。分錄時，貸記“銀行存款”科目，而借記“應交稅費-其他”科目，與此同時對教育費附加和城建費進行計算。

二、土地增值稅的處理

根據我國的《土地增值稅暫行條例》的有關規定，企業或者個人通過轉讓土地使用權或者轉讓地上建筑物及附著物，由此而獲得的收入，需要根據轉讓獲取的增值額征收一定的費用，而這個費用就是土地增值稅。土地增值稅主要采用四級超率累進稅率，而計算方式是：企業應該繳納的稅額=企業應該繳納的稅額=∑（每級距的土地增值額×使用稅率[2]。企業在實際的運算過程中，如果使用分步計算的方式將是十分的繁瑣，高效的方式是速算扣除法，具體來說：企業應該繳納的土地增值稅=增值額×使用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。在前述的公式中，增值額指的是減除規定扣除項目金額之后企業的余額，而扣除項目金額指的是房地產開發成本、土地使用權支付的金額、和轉讓房地產有關的稅金、開發房地產的費用等其他項目。

由上述土地增值稅計算方式來看，企業會計進行土地增值稅計算時，首先，需要將銷售房地產的增值額計算出來，在此之前，先要將扣除項目的有關費用計算出來。對于房地產開發企業來說，進行房屋預售時，由于房屋建設沒有完成，因此不能進行成本核算，進行土地增值稅計算就無從談起[3]。針對這種情況，我國的《土地增值稅暫行條例》進行了規定，在項目建設之前收獲的轉讓房地產的收入，由于成本不明問題，土地增值稅不能計算，對此情況可以預征收土地增值稅，在項目完工之后在進行清算，清算根據多退少補的原則。各地的稅務局根據本地的實際情況來決定實施。房地產開發企業受到預售款時，根據金額和地方規定的預征比例進行土地增值稅的繳納。

三、企業所得稅的處理

根據我國的《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》中的有關規定，企業根據當年實際情況繳納所得稅，對于房屋等開發產品在沒有建設完工之前，企業收取的預售金額，需要根據預利潤率進行預利潤金額的計算，并將其計算進利潤總額預繳納。待開發產品完工之后，根據實際情況進行調整。房地產開發企業開發產品的預計利潤根據下述規定：所開發產品在省、直轄市、自治區等，不能在20%以下；而所開發產品在地級市、地區以及州城區等地的，不能在15%以下；如果位于其他的地區，不能在10%以下[4]。根據有關規定，企業預售房屋所獲得的收入，需要根據預計計稅毛利率分月計算預計毛利額，將其納入企業所得金額。在產品完工之后，及時進行結算。

四、結語

對于房地產開發企業來說，期房銷售已經成為主流的銷售方式。由于會計準則和稅法存在不一致，但是在現房銷售中兩者是一致的。因此，房地產開發企業的期房和現房銷售會計處理不一致。在此背景下，我們需要對預收業務的相關涉稅會計處理進行研究，以便更好的進行預收業務的會計處理和納稅工作。房地產開發企業預售業務主要涉及的稅種是增值稅、土地增值稅以及企業所得稅，要對這三個稅種進行研究。本文主要就房地產開發企業預售業務的增值稅、土地增值稅以及企業所得稅征收問題進行了探討，以期為其實際工作帶來啟發。

參考文獻：

[1]朱飛，何方.淺談房地產開發企業商品房預售涉稅會計處理[J].財會通訊，2011（34）：110-111.

[2]陳建霖.商業房地產開發貸款項目風險評估方法研究[D].四川師范大學，2012.

[3]楊培.房地產開發企業預售業務涉稅會計處理淺析[J].商業會計，2011（4）：17-19.

[4]楊柯，張巖，姜晨.山東濟南歷下國稅局認真落實《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》[J].現代企業教育，2009（11）：89.

作者簡介：張 蓁（1973-），女，漢族，中國臺灣，臺灣臺北人，中級會計師/經濟師，本科，主要從事財務會計研究。