四川省房地產市場運行預測

何雨 周霆浩 趙露 高瑩 許健 柏宏斌

摘要：本論文著重于從供需結構角度出發，建立四川省房地產市場分區模型，首先運用Logistic阻滯增長模型及多元線性回歸模型預測四川省各區房價走向，接著通過主成分分析對市場供求結構進行預測與評價，最后結合層次分析結果給出有利于市場供需結構平衡發展的調控建議，為四川省政府科學決策和房地產企業了解市場及把握房地產發展方向提供參考依據。

關鍵詞：供需結構；多元線性回歸；主成分分析；層次分析

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）006-0-02

一、四川房地產市場供需綜合評估分區模型

基于供給側結構和需求出發建立分區模型。供給側結構反映在國有企業、集體企業、私營個體及其他類型的企業個數和平均從業人數上；需求則是體現在GDP、年末銀行存款余額、城鎮人均可支配收入及商品房銷售價格上。根據各市2011-2014年各指標數據，分別計算每年各市國有、集體、私營、其他類型企業個數占全省各類企業個數的比例并取平均；其他指標按相同方法得出平均值，最后按照相同權重分別計算供給側綜合評估分數及需求綜合評估分數。再將每個市州的供給側得分及需求側綜合得分按權重計算，得出綜合得分如下：

根據以上綜合評分結果可將四川省分為：一區：成都；二區：綿陽、南充、內江、宜賓、資陽、達州、瀘州；三區：廣元、德陽、樂山、遂寧、涼山、眉山、自貢、廣安；四區：攀枝花、巴中、雅安；五區：甘孜、阿壩。

二、房價預測模型

由于房價具有自我抑制的特性，本文試圖采用灰色預測結合Logistic阻滯增長模型對2-5區未來10年的房價趨勢進行初步預測。由于成都市目前的房價水平遠高于其他地區，按照Logistic增長模型的理論，其房價的發展階段已處于中后期，增長幅度趨于平緩，故直接運用灰色預測模型進行預測，所得結果如下：

為進一步分析出影響房價變化的因素，利用灰色關聯法，將房價作為評價市場運行的標準，選出了7個影響房地產市場運行的主要因素。并運用多元線性回歸模型對房價進行分析，得出各區多元線性回歸模型分別為：

一區：

二區：

三區：

四區：

五區：

注：城鎮人均可支配收入X1、GDP X2、房屋竣工面積X3、年末銀行存款余額X4、本年完成投資額X5、平均從業人數X6、企業個數X7。

三、主成分分析

1.指標體系的構成

在上述各項影響供需平衡的指標中，按照分區結果，找到以下8個綜合指標以研究房地產市場供需協調關系：商品房銷售面積增長率Bi1、商品房銷售面積/商品房竣工面積Bi2、人均可支配增長率Bi3、商品房竣工面積/商品房施工面積Bi4、商品房銷售額/本年完成投資額Bi5、平均從業人數增長率Bi6、企業個數增長率Bi7、生產法GDP/年末銀行存款余額。

2.當前市場主成分分析模型

以一區房地產市場為例，根據上述指標體系，整理得出一區標準化房地產市場運行指數，運用SPSS對上述數據進行主成分分析，最終提取出能概括反映該區域房地產供求協調關系的供求結構指數F：

計算指標數據系列的均值與標準差，按照“3σ法則”，劃分評價區間，據此得出一區房地產供求結構指數預警區間如下表，F值在異常區間的視為預警指標。

3.預期市場主成分分析模型

由于當前四川省房地產市場供求結構不穩定，故對各指標預測值再次進行評估，期望得到未來10年房地產市場供求結構的發展情況。結合上文涉及指標，用MATLAB擬合工具箱進行擬合并預測，對得到的預測值進行市場評估，得到各區未來10年的F值與供求結構指數預警區間，下表數據以一區為例，其他區計算方法同理。

四、層次分析

1.指標選取及層次劃分

為得到合理的調控政策，結合上文各區房地產市場現狀及預期的測評，將2003-2024年各區值按照縱橫對比得到了幾項利于供給機構平衡的政策進行層次分析。本文選擇了所需投入、見效周期、政策執行阻力、監管難度以及政府調控決心5個因素作為準則層Bi；選擇了限購令C1、差別化的信貸C2、保障性住房工程C3、土地使用權管理C4、房地產稅收制度C5以及限制外資購房C6作為方案層Ci；并在建立判斷矩陣Ai時，以未來四川省重點區域的發展特點為設置矩陣時的判斷標準，靈活建立適用于不同發展方向的判斷矩陣，為多元化選擇政策組合方案打下基礎。

2.一致性檢驗及分析結果

用MATLAB數學軟件對判斷矩陣Ai做一致性檢驗得如下結果：

上表所示CR均小于0.1，一致性檢驗通過；根據以上結果計算各因素綜合權重，得到方案層對目標層的合成權重向量為：W=（0.307608， 0.159073， 0.066189， 0.10553， 0.114065， 0.247271），CR<0.1。由上述的分析結果可知，本文優選的房地產市場調控政策次序為：限購令，限制外資購房，差別化的信貸，房地產稅收制度，土地使用權管理，保障性住房工程。

五、建議

1.政府要靈活運用限購令，穩定房地產價格，取消一些現有的非市場化調控措施，以確保行業長期平穩健康發展。

2.外資的持續加大引入，導致房價非理性變化的因素增多，政府應該加大限制外資力度，保障國內房地產市場的穩定。

3.差別化政策的提出有利于抑制投機性購房需求，讓普通群眾購房更容易。完善差別化信貸政策，能夠使四川省房地產市場有序健康的發展。

4.房地產稅收制度對房地產經濟運行能夠起到促進及保障的作用，完善房地產稅收政策需要做到，貫徹稅收公平原則，凈化稅收制度。

5.四川省未來房地產市場的宏觀調控也必須要加強對土地使用權的管理，保障土地交易的公開透明。

參考文獻：

[1]王英，黃容，段繼紅.基于主成分分析的重慶市房地產供求協調關系的研究[J].工程管理學報，2012，26（5）：89-93.

[2]馬世驍，高夢瑤.基于多元回歸分析法預測房地產價格走勢——以沈陽市為例[J].遼寧經濟，2015（9）：50-53.

基金項目：應用統計學創新型人才培養模式的理論與實踐探索研究（14-156-291）；統計學專業人才培養模式與特色專業建設的探索研究（JG-1324）；應用統計學專業核心課程體系研究（JG—1501）；四川省房地產市場運行預測模型及其軟件設計（201610622027）。