三四線樓市異動有風(fēng)險(xiǎn)

易憲容

按照國家統(tǒng)計(jì)局15日公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等數(shù)據(jù)來看，以往熱點(diǎn)城市房價(jià)正全面回調(diào)，房地產(chǎn)領(lǐng)域開始全面滑坡，估計(jì)以后會越來越慘淡。

但實(shí)際上，關(guān)注一下國內(nèi)不少城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的情況就會發(fā)現(xiàn)，不僅房價(jià)在快速上漲，房地產(chǎn)市場的繁榮也仍在繼續(xù)。比如15日的新聞報(bào)道成都樓市直擊17000人搶千套房，買房隊(duì)伍綿延幾公里。由于受地方政府樓市調(diào)控限價(jià)政策影響，新房和二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重（即新房價(jià)格低于二手房價(jià)格），同一區(qū)域新舊房價(jià)差別普遍超過30%，新房成為買房者搶購對象。

房地產(chǎn)市場的瘋狂還表現(xiàn)為房價(jià)房租比。廈門市1月份房價(jià)與租金比值達(dá)到1100。這意味著，當(dāng)房價(jià)與租金分別保持不變時(shí)，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當(dāng)前價(jià)值，則租金回本期還將更長。隨著二三線城市的房價(jià)快速上升，一些城市房價(jià)已直逼北、上、廣、深，其售租比更是讓許多人大呼瘋狂。14日，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》。報(bào)告顯示，2018年1月廈門的住房價(jià)格中位數(shù)已經(jīng)超過一線城市廣州。杭州、南京、天津的住房價(jià)格中位數(shù)與廣州只有每平方米一兩百元的差距。當(dāng)然，上述這些情況不僅在一二線城市發(fā)生，也已經(jīng)全面蔓延到三四線。據(jù)我在最近到過的幾個(gè)三四線城市了解，過去一年里，在這些地方有價(jià)格上漲一倍的房地產(chǎn)項(xiàng)目是常態(tài)。

國內(nèi)不少三四線城市房價(jià)上漲有幾大原因：一是在住房投資者看來，這些城市的房價(jià)與一線城市相比都處于投資洼地，在中國房地產(chǎn)市場價(jià)格只會上漲不會下跌的判斷作用下，在三四線城市房價(jià)如此低的時(shí)候進(jìn)入，隨著未來房價(jià)上漲，其投資收益肯定是巨大的。

二是有輿論認(rèn)為，無論中央的因城施策房地產(chǎn)政策，還是地方政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控，其調(diào)控目標(biāo)是保持現(xiàn)有的房價(jià)上漲穩(wěn)定。這種觀點(diǎn)帶給市場一個(gè)預(yù)期，三四線城市的房價(jià)只能漲不能跌。

三是就國內(nèi)不少二線城市的房地產(chǎn)市場來看，這些城市的政府都在千方百計(jì)地調(diào)整房地產(chǎn)市場政策。比如目前西安、南京、天津等城市的引進(jìn)人才政策，變相給房地產(chǎn)市場調(diào)控政策松了綁，在這種情況下，這些城市的房地產(chǎn)市場豈能不出現(xiàn)住房搶購潮？有了二線城市的示范作用，許多住房投資炒作者也紛紛涌入三四線城市的房地產(chǎn)市場。

對于當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)市場來說，其房價(jià)快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。這不僅由于這些城市房地產(chǎn)投資者承受風(fēng)險(xiǎn)的能力低，更由于這些城市多是人口凈流出城市，其住房投資機(jī)會與一線城市不可同日而語。如果對這些情況視而不見，有可能會引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)。▲

（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）