三四線樓市異動有風險

易憲容

按照國家統計局15日公布的房地產市場數據，從房地產開發投資、房屋新開工面積、房地產開發企業土地購置面積和房地產開發企業到位資金等數據來看，以往熱點城市房價正全面回調，房地產領域開始全面滑坡，估計以后會越來越慘淡。

但實際上，關注一下國內不少城市房地產市場出現的情況就會發現，不僅房價在快速上漲，房地產市場的繁榮也仍在繼續。比如15日的新聞報道成都樓市直擊17000人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里。由于受地方政府樓市調控限價政策影響，新房和二手房價格倒掛嚴重（即新房價格低于二手房價格），同一區域新舊房價差別普遍超過30%，新房成為買房者搶購對象。

房地產市場的瘋狂還表現為房價房租比。廈門市1月份房價與租金比值達到1100。這意味著，當房價與租金分別保持不變時，將需要91.7年才能通過租金回本。如果將未來租金折算為當前價值，則租金回本期還將更長。隨著二三線城市的房價快速上升，一些城市房價已直逼北、上、廣、深，其售租比更是讓許多人大呼瘋狂。14日，中國社科院發布房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》。報告顯示，2018年1月廈門的住房價格中位數已經超過一線城市廣州。杭州、南京、天津的住房價格中位數與廣州只有每平方米一兩百元的差距。當然，上述這些情況不僅在一二線城市發生，也已經全面蔓延到三四線。據我在最近到過的幾個三四線城市了解，過去一年里，在這些地方有價格上漲一倍的房地產項目是常態。

國內不少三四線城市房價上漲有幾大原因：一是在住房投資者看來，這些城市的房價與一線城市相比都處于投資洼地，在中國房地產市場價格只會上漲不會下跌的判斷作用下，在三四線城市房價如此低的時候進入，隨著未來房價上漲，其投資收益肯定是巨大的。

二是有輿論認為，無論中央的因城施策房地產政策，還是地方政府的房地產市場調控，其調控目標是保持現有的房價上漲穩定。這種觀點帶給市場一個預期，三四線城市的房價只能漲不能跌。

三是就國內不少二線城市的房地產市場來看，這些城市的政府都在千方百計地調整房地產市場政策。比如目前西安、南京、天津等城市的引進人才政策，變相給房地產市場調控政策松了綁，在這種情況下，這些城市的房地產市場豈能不出現住房搶購潮？有了二線城市的示范作用，許多住房投資炒作者也紛紛涌入三四線城市的房地產市場。

對于當前三四線城市的房地產市場來說，其房價快速上漲的風險會越來越大。這不僅由于這些城市房地產投資者承受風險的能力低，更由于這些城市多是人口凈流出城市，其住房投資機會與一線城市不可同日而語。如果對這些情況視而不見，有可能會引發更大的風險。▲

（作者是青島大學經濟學院教授）