讓房價漸回理性的研究分析

李鑫

房價高漲問題絕不是一個單一的問題，而是各方因素聯(lián)動的結(jié)果，不太完善的稅收制度，不科學的地方政府考核指標，急需改善的制造業(yè)營商環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的供需矛盾都是房價居高不下的重要因素。

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房價高漲問題已經(jīng)成為政府和民眾最關(guān)心的問題。由于我國的稅收制度不太完善加上很多地區(qū)經(jīng)濟基礎薄弱，制造業(yè)也面臨諸多困境，再加上我國長期以GDP作為地方政府考核最核心甚至是唯一的指標。這使得很多地方政府的財政和稅收非常依賴土地出讓金和房地產(chǎn)稅收。但近年來，房價漲幅遠高于家庭收入增速，增加了房地產(chǎn)的泡沫風險。政府為了遏制房價高漲，出臺了多項政策措施，但是調(diào)控效果不明顯，如何讓房價漸回理陛，健康合理的發(fā)展，成為一個急需解決的國計民生問題。本文從完善地方政府考核指標，稅制改革，打造良好的制造業(yè)營商環(huán)境以及從房地產(chǎn)市場的供需角度進行分析，提出了一些改進措施，以期能夠為房價漸回理性提供一點理論參考。

建立科學的地方政府考核指標

我國長期用GDP作為地方發(fā)展最重要甚至唯一的考核指標。過分關(guān)注GDP將迫使地方政府更加關(guān)注短期經(jīng)濟增長，同時忽視長期社會福利最大化的問題。這樣的地方考核指標無意中產(chǎn)生了一種虹吸效應，吸引了大量社會財富和生產(chǎn)力要素向城市聚集，城市發(fā)展規(guī)模持續(xù)擴大，房價也隨之走高。從2013年開始，在中央政府強調(diào)不再使用以GDP為基礎作為地方考核的背景下，中國的許多省份都調(diào)整了考核評價指標。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有70多個縣市，取消了GDP考核。但是全國有2000多個縣市，70個只占其很小一部分，這些縣市主要可以劃為三類，一是經(jīng)濟貧困縣，比如山西的36個縣。二是在生態(tài)環(huán)境或者農(nóng)業(yè)方面有特殊價值，比如福建省的34個縣。三是屬于生態(tài)脆弱區(qū)域，需要限制開發(fā)，比如貴州的一些縣市。這些縣市本身房價問題就不突出，而且數(shù)量之少。這些都說明，告別唯GDP，依然任重道遠。告別唯GDP的地方政府考核，可以從以下幾個方面著手：首先是建立能夠引導地方政府科學發(fā)展的指標體系。創(chuàng)建一個能夠引導地方政府科學發(fā)展的評估體系非常重要，如經(jīng)濟增長模式的變化，空間布局優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)競爭力的提高，符合城市和農(nóng)村地區(qū)的總體規(guī)劃，環(huán)境改善和收入的提高等指標。用該體系指導地方政府在發(fā)展經(jīng)濟時真正做到科學的可持續(xù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

其次，耍建立科學發(fā)展成效評估指標體系。在這方面，政府需要提高對地方經(jīng)濟發(fā)展的績效考核，創(chuàng)建的科學指標體系來衡量地方發(fā)展，包括經(jīng)濟增長、資源利用效率、社會滿意程度、地方債務和經(jīng)濟安全、環(huán)境保護等其他指標列入考核體系，積極引導和鼓勵地方黨委政府在發(fā)展經(jīng)濟時既重效率更重社會效益。

然后是耍建立評估科學發(fā)展?jié)摿Φ闹笜梭w系。科學發(fā)展必須是可持續(xù)的。為加強國家國際競爭力，擺脫高度依賴房地產(chǎn)的窘境，還應將技術(shù)革新能力、高科技產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、戰(zhàn)略新興工業(yè)、和其他能夠爭強核心競爭力的指標納入評價體系，引導地方政府的管理、規(guī)劃和發(fā)展。

最后還要建立科學發(fā)展約束評價指標體系?？茖W發(fā)展應該是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的發(fā)展。我們不能走發(fā)達國家走過的先污染后治理的老路。在評估體系中納入資源消耗，環(huán)境保護，食品安全，農(nóng)地保護，安全生產(chǎn)等強制性約束指標，約束監(jiān)督地方黨委政府在發(fā)展地方經(jīng)濟，努力實現(xiàn)綠色發(fā)展，安全發(fā)展，最大限度地降低資源成本和環(huán)境代價。

稅收改革

營改增之后，增值稅成為了最大的稅種，幾乎占全國總稅收的60%以上，其中增值稅的75%被中央抽走，剩下的25%歸地方所有，地方政府的收入大幅下降。中央和地方的分稅制度有它非常積極的一面，但其無意中成為了房價高漲的助推劑。由于中央拿走了大部分稅收，地方政府為了維持各方面的開支，加上前文提到的對地方管理者的考核又很看重GDP，所以導致地方政府的財政高度依賴“土地財政”，其由兩部分構(gòu)成，分別是房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓金。2017年，我國房地產(chǎn)稅收收入為16437億元，同比增長9.45%；出讓土地使用權(quán)的收入（土地出讓金收入）為5.2萬億元，同期相比增長了40.7%，這兩者加起來的總收入占地方財政收入的比重高達47.7%，與2016年比較上升了7.1個百分點。如果我們計算房地產(chǎn)公司的所得稅，增值稅和其他稅收，去年的土地融資份額將會更高。而且房地產(chǎn)是一個帶動陛強，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)鏈很長的行業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門有幾十個，如果加上房地產(chǎn)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動，有些城市實際對房地產(chǎn)的依賴度可能達到七層。

假設房子市值是100萬元，里面上繳的相關(guān)稅贊接近30%。而土地使用權(quán)費用（土地出讓金）差不多占到房價三到四成左右，這樣算下來，房價的一半多實際上是交給政府的。這意味著，稅收改革已刻不容緩。

挖掘城市存量土地的潛力，增加城市建設用地的供給

目前，城市中有足夠的土地儲備可以進行整合和開發(fā)，例如，平房區(qū)使用效率低下的土地，缺乏資本而未開發(fā)的土地，未利用的土地，公司企業(yè)和機構(gòu)使用效率低下或不合理的初始計劃用地等等。對上訴土地采取置換、搬遷等方式進行盤活，即可滿足建設用地的需求，又可達到少占或不占耕地的目的。二是對舊城區(qū)的改造，適度提高城市容積率，舊城改造后，容積率一股可以提高1到2倍，可以增加30%到40%的土地供給。三是適度控制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的擴張，避免鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占用過多的耕地。通過以上措施增加建設用地供給，降低房地產(chǎn)企業(yè)建設用地成本，從而讓房價漸回理性。通過將城市中的廢、舊、閑地審批給單位和個人使用。這種類型的土地對于土地使用者辦理手續(xù)和贊用收繳相對來說比較簡單，是重新規(guī)劃和盤活存量土地、集約用地的比較直接地方法。城市中的廢地、灘徐用地，山地、坡臺等用地，有的以前沒有充分利用，有的在以前單位或個人使用之后閑置，應該接續(xù)使用，這類士地要通過土地儲備的方式來實現(xiàn)土地的再次的利用。近幾年在舊城區(qū)改造中出現(xiàn)了許多舊單位和個人的撤并和拆遷，用出讓或轉(zhuǎn)讓的手段進行再次土地利用，有的還用招拍掛出讓土地的方式取得豐厚的土地資金和建設資金，促進了城市建設的新發(fā)展。在舊城改造中，往往需要統(tǒng)一的規(guī)劃和資金的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，將無序競爭的市場由政府土地部門統(tǒng)籌起來，將零散的資金聚集起來，進行大項目的改造和變遷。在新的城市規(guī)劃和建設改造過程中，將那些土地利用效率低，功能不完善不協(xié)調(diào)，占地面積大的社區(qū)換置成土地利用效率高，功能協(xié)調(diào)的新小區(qū)，用招拍掛等形式進行土地置換，讓其產(chǎn)生新的土地利用類型，為人們的生活，娛樂，工作創(chuàng)造新的更加高效協(xié)調(diào)的新環(huán)境。

降低對商品房的需求

根據(jù)供需關(guān)系，增加保障性住房的建設可以減少人們對商品房的購買需求，限制房價的快速上漲。擴大保障陛住房的建設將使供給增長和對房地產(chǎn)市場的需求下降，在這種心理預期推動下，房價將逐漸走低，房價將逐漸趨于理性。加大保障性住房建設會給房地產(chǎn)行業(yè)一個利空信號。對于經(jīng)濟適用房來說，主要銷售給有一定支付能力的低收入家庭，其客戶也是普通商品房購買者的一部分，這將直接影響商品房的需求。特別是在一些房價上漲過快的發(fā)達城市，中小戶型經(jīng)濟適用住房和常規(guī)商品房的目標客戶基本相同，都是中低收入群體。因此，政府對經(jīng)濟適用房的大規(guī)模投資建設將不可避免地會減少普通商品房的需求或增加市場供應。從廉租房看，主要出租給低收入家庭或收入最低的家庭，如果政府大規(guī)模建設廉租住房，等于是增加了市場供應量，根據(jù)供需平衡關(guān)系可知這也會在一定程度上減少對商品房的市場需求。如果政府增加公共租賃住房的建設，這也相當于增加住房供應，這將減少對租賃市場的需求，從而影響住房市場的需求，包括新住房和二手房市場。進入市場的大量經(jīng)濟適用住房不僅提供了合理的住房優(yōu)惠，也解決了大多數(shù)中低收入人群的住房問題，而且在平衡周邊正常商品住房價格的同時可以讓房價逐漸回歸理性，滿足居民的合理住房需求。

改善制造業(yè)營商環(huán)境

人們這么熱衷于房地產(chǎn)，還有一個重要的原因就是制造業(yè)下行壓力很大，為了規(guī)避風險，人們把資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。而耍實現(xiàn)經(jīng)濟優(yōu)質(zhì)發(fā)展，消除對房地產(chǎn)的強烈依賴，就要把精力放在制造業(yè)上。近年來，我國制造業(yè)發(fā)展的國內(nèi)外環(huán)境發(fā)生了很大變化，面臨著很多新的困境和挑戰(zhàn)。從國內(nèi)環(huán)境看，我國制造業(yè)成本低的優(yōu)勢正在慢慢消失。用工難用工荒已經(jīng)成為制造業(yè)企業(yè)尤其是中低端制造業(yè)企業(yè)的一個嚴重問題，許多部門，特別是公司和企業(yè)，面臨著勞動力短缺的困境，這將導致工資大幅上漲，產(chǎn)業(yè)競爭力急劇下降，阻礙了經(jīng)濟增長尤其是勞動密集型工業(yè)的增長。近些年，隨著人口老齡化，農(nóng)民工人數(shù)的減少，人口紅利將漸趨消失，實際工資穩(wěn)步增長，工資壓力不斷增加。中國“世界工廠”的地位將悄然改變。許多發(fā)展中國家目前正處于人口快速增長的紅利時期，特別是與我國緊鄰的東南亞發(fā)展中國家，資源價格低，勞動力成本只相當于我國八九十年代的水平。這些國家對我國很多中低端制造業(yè)構(gòu)成了嚴重威脅，面對這種情況， “中國制造”應從量變到質(zhì)變，改變生產(chǎn)方式，通過創(chuàng)新驅(qū)動來應對。此外，青年和中年工人數(shù)量的急劇減少也將削弱社會活力和創(chuàng)新能力，減少內(nèi)部支出，消費市場萎縮，社會總儲蓄下降。

良好的環(huán)境是發(fā)展實體經(jīng)濟和建設強國的重要前提和有效保證。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性方案體制改革的要求，有必要進一步加強機構(gòu)之間的整體協(xié)調(diào)和互動。促進政策，資金，技術(shù)和人才融入實體經(jīng)濟尤其是國家戰(zhàn)略性高科技制造業(yè)中去。

有效降低制造業(yè)實體經(jīng)濟中的成本。要全面推進依法行政和管理，加強企業(yè)收費清單的管理，盡量減少機構(gòu)運營成本和企業(yè)的稅收負擔。深化生產(chǎn)要素的市場化改革和國有企業(yè)改革，以維持市場的有序、良性競爭，繼續(xù)加快網(wǎng)絡的降費，促進普惠金融的發(fā)展，采取多種措施，減少公司使用土地的成本，降低融資成本和物流成本。

建立國家生產(chǎn)創(chuàng)新體系。加快創(chuàng)建以企業(yè)為主體，需求為導向的工業(yè)大學科研院所為重點的技術(shù)創(chuàng)新體系。實施國家制造業(yè)創(chuàng)新中心建設項目，注重戰(zhàn)略性，領(lǐng)先性，必備性基本需求，打造一系列高技術(shù)創(chuàng)新中心。加強基礎科學研究，擴大國家重大科技專項實施，擴大技術(shù)重點核心研究力度，努力轉(zhuǎn)變成果，培養(yǎng)一批創(chuàng)新型領(lǐng)軍人才。實施工業(yè)強國項目，建立系統(tǒng)的長效推進機制，克服重點領(lǐng)域發(fā)展的主要瓶頸。

加強財政政策和稅收優(yōu)惠以及經(jīng)融領(lǐng)域?qū)χ圃鞓I(yè)支持力度。實行有利于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級和現(xiàn)代化的稅收和財政政策，建立健全支持企業(yè)技術(shù)改造的長效機制和政策體系。為實體經(jīng)濟提供經(jīng)濟和金融支持。

加快多層次制造業(yè)人才隊伍建設。深入實施人才強國戰(zhàn)略，實施新時期制造業(yè)產(chǎn)業(yè)工人素質(zhì)提高方案，引導發(fā)展生產(chǎn)型人才，深化校企合作，培養(yǎng)一大批創(chuàng)業(yè)型人才，以及各行各業(yè)技術(shù)創(chuàng)新領(lǐng)域的專家和高層管理人才，創(chuàng)建知識型，技能型和創(chuàng)新型員工隊伍。突出“高精尖缺”導向，加大制造業(yè)引智力度。鼓勵和保護創(chuàng)新精神，鼓勱模范工作者和工匠精神，營造敬業(yè)求精的風尚。

開拓新一輪制造業(yè)對外開放新格局。深化“中國制造2025”國際對接合作，堅持引進來和走出去并重，推進重點產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域國際化布局。逐漸降低制造業(yè)準入門襤，完善產(chǎn)業(yè)安政策法規(guī)體系，構(gòu)建穩(wěn)定公平透明可預期的營商環(huán)境。積極主動引導外資對高端制造業(yè)的投資，并鼓勵在中國建立全球性研發(fā)機構(gòu)。加強政治領(lǐng)導和公共服務，支持一批跨國公司，通過產(chǎn)業(yè)鏈和資本運作的整合，更好地融入全球創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)分工中去，提升中國經(jīng)濟在全球價值鏈中的地位。

綜上所述，通過建立科學的地方政府考核指標，不唯GDP，引導地方政府統(tǒng)等兼顧f辦調(diào)發(fā)展；同時完善稅收制度，降低商品房的建設成本；因地制宜的挖掘城市土地存量潛力，增加城市建設用地供給，降低商品房土地使用成本；擴大保障性住房的建設，降低對商品房的需求；改善制造業(yè)營商環(huán)境，大力發(fā)展制造業(yè)，降低地方政府對“土地財政”的依賴等措施，多方聯(lián)動，標本兼治。