關于我市住宅專項維修資金保值增值的探索

李曉寧

住宅專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。建立專項維修資金對提高和保持房屋完好率，延長房屋的使用壽命，保障房屋安全非常重要，維系著業主的切身利益和社會公共利益，關系到社區的穩定和社會的和諧。石家莊市根據1998年建設部、財政部聯合印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》自1999年6月建立了住宅維修資金制度，是建立維修資金管理制度時間最早城市之一，通過多年來的不斷摸索、學習、改進，建立了一套適合我市實際情況的管理模式及方法，2007年我局建立了石家莊市專項維修資金軟件系統，實現與我局數字房產系統、及銀行終端實時聯網操作，提高了業務辦理流程的規范性及便利性，使維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學化軌道，為我市經濟建設及小區社會和諧穩定起到了重要作用。

但住宅專項維修資金是一項持續性的資金，隨著物業維修資金法規政策的規范和健全，如何管理好該項資金，特別是既要保障資金的正常運作，又要使資金能夠得到增值保值，是我們現階段專項維修資金管理工作面臨的重要任務。下面根據我市住宅專項維修資金市場機制的需要和特點，提出以下嘗試性建議。

一、不斷完善專項維修資金的歸集、使用的管理監督制度

健全的專項維修資金的歸集、使用的管理監督制度為實現專項維修資金增值保值重要前提，因此需進一步加強我市住房專項維修資金監督管理，確保住宅共用部位、共用設施設備正常使用。首先需建立專項維修資金管理中心，實現全程跟蹤專項維修資金的歸集、使用前的現場勘察及劃轉后的核查審計；其次應確立了業主委員會的法律地位，加強對業委會綜合素質培訓，提升其自身對維修資金知識的了解與認識，正確的理解和行使其職能與作用，站在相互理解的角度，充分發揮法律賦予的權力與職責，確保業主財產所有人的使用權、管理權、參與權、決策權、監督權和知情權等合法權利不受侵犯最后是簡化專項維修資金的歸集、劃轉手續，增強資金的透明度。在保證維修工程預算和施工質量的可靠性的前提下，為防止資金的流失和浪費建議在資金使用中可通過招投標形式選擇施工、監理單位并對資金撥付后的資金運作進行有效的監督，本著提高其使用效率，量入為出的原則，使專項資金按規定的用途使用并達到預期目的，以提高住宅專項維修資金的利用效率。

二、根據有關規定制定我市資金增值保值的有效可行性方案

《專項維修資金管理辦法》中規定在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買一級市場新發行國債，我省于2011年12月出臺的《河北省住宅專項維修資金管理實施細則》中強調指出：禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。我市應嚴格按照有關規定的前提下需制定維修資金增值保值的有效方案，具統計截止當前共發生使用資金額為1.3億元，使用率僅為0.22%，為進一步提高住宅專項維修資金的使用率，可采用將閑置資金購買國債和定期存款相結合的方案，并按資金每年需求量進行詳細測算后分別選擇五年、三年、一年定期存入銀行以實現收益的最大化，一年定期可靈活分為十二個月存入，這樣每個月都會有到期資金，增加了資金的月流動量。

另活期賬戶可與銀行簽訂《協定存款合同》，將協定存款設為結算戶與協定戶兩部分，根據資金每日的收支情況確定結算戶需保留的基本存款額度，超過存款額度部分的資金，要求銀行自動轉入協定戶，并協議利率結算利息，協議利率可根據高于活期低于6個月定期利率的原則設定，其間如結算戶資金低于存款額度時，銀行應自動通過協定戶資金補足結算戶額度，這樣可以在不妨礙資金的日常使用量的情況下，保證資金獲得穩定和更高的利息收益。

三、參照同類資金管理機構保值增值的先進經驗，探索我市住宅專項維修資金保值增值新渠道。

尋求合適的資金管理方案，為專項維修資金的增值保值和高效發展提出合理性建議，不僅僅有助于維護個人資金安全和保值增值，而且對社會主義和諧社會的構建也發生著至關重要的作用。我國維修資金的增值保值尚未形成完善的相應市場機制，可向起步較早的同類資金管理機構學習先進經驗。1、如公積金的運作模式，除購買債券和銀行存款外可以充分發揮我局數字房產管理的優勢，借助金融機構的風險控制，委托專業金融部門增加抵押貸款，借方可用房產作借款抵押，風險較小，但收益相對較高。2、結合我市保障房建設在政府主導項目，財政資金不能及時位的情況下，對保障房建設資金結予短期支持（三個月至六個月）。維修資金能否在確保資金安全的前提下通過發放貸款實現保值增值可進行深入考證和研究。我市應本著“確保資金安全”為第一，滿足“房屋維修需求”為導向，實現“持續穩定收益”為目標的策略善維修資金增值保值方案。但采取任何保值增值方案，都應該避免資金風險，從近年來發生的經濟案件分析，對資金的保管使用，不僅需要保值增值，更需要規范、安全化的管理。