北京高端租賃市場需求有多大？

胡巍

“月租金最低1.5萬、10年租金180萬元起”，北京萬科企業(yè)有限公司（下稱“萬科”）旗下項目翡翠書院的租賃產(chǎn)品一經(jīng)推出便受到廣泛關(guān)注，不少人都有疑問：“會有人租這么貴的房子嗎？”

近日，萬科提供給《中國經(jīng)濟周刊》記者的文字材料稱：“2018年5月中旬，北京首個全自持租賃項目——萬科翡翠書院正式啟動租賃運營試水。數(shù)據(jù)顯示，翡翠書院首推兩幢樓共計48套實現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達(dá)成首次試水超過80%的綜合出租率。”

萬科翡翠書院項目中心內(nèi)180平方米戶型的樣板間。圖中家具、可移動裝飾品等用于演示，實際承租時無此類物品，裝修、固定裝飾物、廚衛(wèi)設(shè)施等為房屋內(nèi)既有物品。

萬科在材料中進(jìn)一步補充：“這意味著，曾經(jīng)被輿論質(zhì)疑‘無解的北京全自持地塊初步獲得了市場和客戶的認(rèn)可。超過80%的綜合出租率顯示，北京市全自持地塊的出臺，以及萬科對全自持租賃產(chǎn)品的創(chuàng)新探索，填補了這個長期空白的市場。一部分家庭一直難解的居住改善問題，有了買房之外的新解法。”

“萬科翡翠書院首推房源出租率超八成”的消息一經(jīng)媒體報道，再次引發(fā)公眾對該項目的關(guān)注。

萬科翡翠書院首期出租試水

按照萬科方面告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者的數(shù)字，5月12日、13日這個周末，翡翠書院共出租房屋60套。其中，180平方米戶型租出55套，租期均為10年，月租金2.5萬到3.5萬元;90平方米戶型租出5套，租期為3年或5年，月租金1.5萬到1.8萬元。

萬科方面介紹稱，5月12日是翡翠書院正式出租的第一天，萬科對此前客戶與租賃顧問已經(jīng)達(dá)成的意向進(jìn)行了預(yù)估，做出首推48套房源的決定，但由于確認(rèn)的簽約數(shù)量超出預(yù)期，故而加推24套。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士對“出租率超八成”提出了疑問。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在4月的各種新聞中，翡翠書院非常受市場關(guān)注，入市房源100套”，以此房源數(shù)計算，“實際首期出租率僅為六成。”

對此，萬科方面解釋稱，在周末推出的房源數(shù)量上，從首推48套房源到加推至72套，是一個動態(tài)的過程，每一個數(shù)字應(yīng)該放在一個特定的時間期限內(nèi)去看，100套房源將在兩個月左右全部放出。

高端租賃的市場需求有多大

“約35平方米精致閣樓空間，古典斜頂天窗與坡屋頂?shù)那擅钤O(shè)計，浩瀚星空伴你入眠……餐客一體方廳連接U型中廚，主臥套房搭載衣帽間與獨立衛(wèi)浴，舒適而靈動的空間布置，生活從容而優(yōu)雅。”萬科關(guān)于翡翠書院項目的介紹資料中有如此描述。

記者實地參觀項目樣板間時也確實感受到了其時尚和舒適。如衛(wèi)浴室的設(shè)施配備、裝修風(fēng)格與五星級酒店頗為相似;門廳一個壁柜內(nèi)放置了手電筒，以便取物時照明;建筑設(shè)計強調(diào)的保溫效果，不僅能為租戶省下部分能耗開支，也迎合了一些人對環(huán)保生活的追求……

此類高端租賃產(chǎn)品的市場需求如何？

萬科在提供給記者的材料中介紹：“萬科與騰訊在2017年聯(lián)合舉行的‘居住夢想主題調(diào)研顯示，在這一區(qū)域（編者注：指翡翠書院項目所在地區(qū)域，位于北京西北五環(huán)外），有超過八成的受訪對象對目前的居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養(yǎng)老配套全。其中，超過一半互聯(lián)網(wǎng)人士表示愿意嘗試高品質(zhì)社區(qū)。同時，經(jīng)過市場調(diào)查和客戶交流，相當(dāng)比例的互聯(lián)網(wǎng)精英對租房價格承受力較高。”

萬科翡翠書院項目中心內(nèi)景

萬科還在這份材料中表示，從目前客戶反映來看，翡翠書院的設(shè)置基本滿足周邊科技精英家庭對于改善居住品質(zhì)與居住功能的要求，由三居改善為四居，由一家三口居住改善為三代同堂或“二胎時代”的四口之家居住功能訴求。萬科在接受記者采訪時認(rèn)為，翡翠書院的出現(xiàn)，及時填補了市場空白。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為，“西二旗商圈聚集了聯(lián)想、百度、新浪等大批互聯(lián)網(wǎng)和軟件企業(yè)，周邊有超過10萬人口聚集，大量人口對租房市場的需求有結(jié)構(gòu)性差異，西二旗板塊及周邊以老小區(qū)為主，對高精尖行業(yè)人群的高端租房需求解決程度低，翡翠書院也是針對這部分市場缺口。”

“拿地時就做好了微利準(zhǔn)備”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計，北京首批企業(yè)全自持地塊共有4宗，涉及萬科的有兩宗，拿地價格均達(dá)到或超過50億元，樓面價均超過每平方米3.6萬元，其中翡翠書院所在地塊為萬科單獨持有。

今年4月，就有業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時認(rèn)為，該項目定價較高，其中重要因素在于拿地成本較高，其定價方式應(yīng)為成本定價。

萬科方面在接受采訪時否認(rèn)了“成本定價”方式，并明確表示翡翠書院堅持“市場定價”原則，他們提供給記者的材料中寫著：“前期調(diào)研中，我們基本確定了周邊客群形態(tài)為高端產(chǎn)業(yè)的家庭改善型用戶，該客群對于品質(zhì)的要求遠(yuǎn)高于價格的考慮。在此基礎(chǔ)上，我們又充分考察了周邊租賃市場的實際水平，參考同級別住宅產(chǎn)品的租賃價格，并結(jié)合了我們提供的高品質(zhì)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，最終設(shè)定租金方案。”

萬科方面告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，作為一家開發(fā)商當(dāng)然要守住成本，針對翡翠書院所在地塊，“在拿地時我們就做好了微利的準(zhǔn)備”。“我們認(rèn)為，拿地的大方向是對的，因為當(dāng)時國家政策鼓勵租賃住房。基于這種正確的大方向判斷，我們拿下了這塊地。”“在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政策對于整個企業(yè)的走向是致命的。”

萬科方面還提到：“只要大方向是正確的，企業(yè)做好分內(nèi)的事情就可以了。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，很多事情不是由企業(yè)決定的。比如盈利，從房屋買賣角度說，拿地成本、稅費、售價都是企業(yè)不可控的，整個過程中除了企業(yè)分內(nèi)的事情，最重要的變量都是企業(yè)不可控的。”

張大偉分析認(rèn)為：“從項目看，10年180萬元的租賃案例對于市場屬于個案，也是企業(yè)對市場的探索。100%持有出租房項目，在北京歷史上只有4宗，從土地角度看，成本過高使得拿地企業(yè)不存在盈利的可能性。但對于企業(yè)探索租賃市場來說有一定意義，租賃有沒有高端需求，這個項目將由市場給出答案。”

張大偉還向記者演示了一個計算過程，得出“這類房源可能直接拉高北京平均租金2.3%”的推論。他說：“一個項目對市場租金的影響其實有兩部分，一部分是直接影響，本身的高租金帶來數(shù)據(jù)平均值的上漲;另外一部分是心理影響，隔壁小區(qū)看你的租金達(dá)到兩萬元，自己才6000元，勢必會提高租金。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪認(rèn)為：“政府鼓勵發(fā)展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群，只能是小眾市場，政府相關(guān)部門在下一步出臺規(guī)范住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”

鄧迪還說：“目前北京整體租售比已經(jīng)達(dá)到1：845，遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家某地區(qū)樓市運行是否良好的指標(biāo)之一，中國正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段，距離發(fā)達(dá)國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”