“限競房”銷售政策應盡快出臺

宋慧芳

繼搖號買車后，搖號買房也有可能在北京大面積實施。近日，有媒體曝出，北京“限房價、競地價”項目（下稱“限競房”）將實行搖號選房。

據知情人士透露，管理部門正在醞釀對“限競房”采用搖號銷售的方式，并且政府擬將限競房與共有產權房掛鉤，涉及范圍或將包括已入市限競房和已成交的限競房地塊。當這樣的消息流出時，市場一時風聲鶴唳。

《中國經濟信息》記者在采訪中，北京豐臺區一限競房項目置業顧問告訴記者， “我們也在等（政策），政策出來后才能開盤銷售。不過，要想真正的落實，大概要到7月份”。對此，多位業界人士均表示，“限競房”搖號將是大概率事件，而且或向無房、剛需家庭傾斜。

據了解，早在去年底，就有兩個房山的“限競房”項目正式亮相，并在市場中進行項目的推廣。之后的數月，前前后后傳出幾次即將入市的消息，但時至今日，這些項目仍舊處在蓄客階段，并沒有拿到預售許可證，自然也未能真正入市銷售。

從2016年開始，北京開始出現“限競房”地塊。因其出讓條件中，限定后續銷售房價的基礎上競拍土地出讓價格，成為此類地塊的標志性特點。同時，出讓地塊通常還限定住房戶型比例為“90/70”，即90平方米以下的住房面積占比70%以上。但值得注意的是，與符合較為嚴格申購條件的個人及家庭才可申請購買的“共有產權房”不同，“限競房”屬性仍是商品房。

據相關行業人士粗略統計，從2017年該類土地首次出讓至今，北京已經出讓的“限競房”項目總貨值在2300億元上下。再加上今年住宅土地供應仍會延續限競房和共有產權房并舉的政策，可以預見未來至少2年內，限競房都將是北京樓市成交主力軍，企業要想在北京拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。目前北京“限競房”基本集中在五環周邊，受到出讓條件“90/70”政策的限制，90平方米戶型將是主流。

因此，按照一些公司的計劃，這些項目基本都定位為剛性改善性產品。雖然“限競房”項目的利潤不算高，但至少可以保證一定的項目利潤。同時，由于之前“限競房”項目的價格已經確定，企業不會通過控制銷售節奏的方式過度追求土地升值來取得后續房價上漲帶來的收益，而是通過快周轉實現資金的快速回流，這也是此前企業不斷拿下“限競房”項目的主要原因。

按照傳聞中的“限競房改共有產權房”政策，政府有權要求銷售價格低于周邊價格10%的限競房項目，拿出部分房源由政府占有一定比例的產權份額。產權持有比例或為1：9，即政府持有10%，購房者持有90%。這一部分房源不會改變產權性質，也就是說，還是限競房。但業主再出售時，要根據共有產權房的銷售規則，清算政府持有的產權比例。

傳聞中政策一旦落地，對于限競房市場可謂殺傷力極強。中原地產分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，政策出臺對于已拿到限競房地塊的開發商來說打擊最大，因為這些地塊在拿地的時候，市場價格還處于高點。隨著去年以來二手房市場的價格持續下跌，除個別項目外，大部分限競房的性價比已經消失。可以說，限競房的項目銷售已經非常艱難，再有新政策加壓就更加不好賣。

就目前情況來看，張大偉表示，調控政策不應該事后加碼，畢竟開發商手里已經積壓5000億元以上的貨值。而這些限價房等也是市場急需的剛需住宅。銷售政策應該盡快出臺，這樣才能維持市場的正常運轉。