“四月浪花”下的海南房地產

宋慧芳

從一地雞毛到鳳凰涅槃，浴火重生后海南的房地產市場如何在新時代新機遇下去房地產化？

2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經濟特區(qū)30周年大會上，習近平總書記宣布黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。然而就在30年前，剛剛建省并成立特區(qū)的海南，因為獲得政策紅利，房價一日千里，泡沫橫飛，以致中央不得不出臺調控政策，宣布控制銀行資金進入房地產業(yè)，海南房地產“崩盤”。對于此次國家層面釋放如此的重大紅利，建設自由貿易試驗區(qū)，海南如何在新時代新機遇中對房地產市場做到平穩(wěn)發(fā)展，去房地產化，以致不再讓歷史重演。

4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》新聞發(fā)布會，發(fā)布嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。把海南此輪調控政策推到了制高點，可見其擺脫房地產的決心之大。

“舉足輕重”的房地產

中國40年改革開放的歷史上，唯一一次房地產泡沫破滅，便發(fā)生在海南，至今仍令人心有余悸。

1988年4月13日，海南行政區(qū)從廣東省劃出，獨立建省，海南省和海南經濟特區(qū)正式成立。7月30日，國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于各部門應支持海南省機構改革的通知》，要求加快開發(fā)建設海南省，建立我國最大的經濟特區(qū)。海南經濟特區(qū)成為中國最大的，也是唯一的省級經濟特區(qū)。正是這樣的一次歷史機遇，使這個海濱小城一躍成為全國最大的改革開放“試驗田”，引來無數(shù)人登島淘金，房地產行業(yè)更可以用“轟轟烈烈”來形容。

1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。

據《中國房地產市場年鑒（1996）》統(tǒng)計，海南1989年房地產投資僅為3.2億元，而1990-1993年間，房地產投資比上年分別增長143%、123%、225%、62%，最高年投資額達93億元。隨之而來的是海南房價的暴漲，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米。五年內增長超過5.6倍。

1998年，央行宣布關閉海南發(fā)展銀行，泡沫最終破滅。從1999年開始，海南用了七年時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，海南處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

由于受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。

“海南房地產的教訓不能忘。”2017年，國務院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上，重提這段對海南帶來沉重代價的階段。“海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產。”仇保興說。

但不寬裕的財政（大約50%左右的支出來源于中央財政轉移）、變形的產業(yè)結構，以及國家金融周期、房地產周期等原因，導致泡沫之后的海南，依舊由于特殊的區(qū)位優(yōu)勢對房地產行業(yè)有著較高的依賴，海南房地產市場持續(xù)受到資金追捧，房地產開發(fā)投資占固定資產投資比重一直居高不下，是近幾年海南省經濟增長的主要動力之一。

數(shù)據顯示，2017年海南省固定資產投資完成4125.4億元，其中房地產開發(fā)完成投資2053.11億元，占據了半壁江山。

“海南經濟發(fā)展嚴重依賴房地產的現(xiàn)狀還未實現(xiàn)根本轉變，短期依賴房地產的現(xiàn)象依然存在。”海南住建廳表示，要擺正房地產在海南產業(yè)中的位置，從根本上需要大力調整產業(yè)結構，加快培育能替代房地產的支柱產業(yè)，降低房地產業(yè)在GDP增長、地方財政收入中的比重。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，相信隨著自由貿易港的成立，將進一步激活旅游、貿易、金融等板塊的發(fā)展，房地產投資占比會相應下降。

地產迎來“新機遇”？

時隔30年，2018年4月13日，習近平總書記正式宣布黨中央支持海南全島建設自由貿易試驗區(qū)的決定，這是繼中央實施雄安新區(qū)部署后又一重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略內容，為了能讓海南經濟的發(fā)展更好地依托實體經濟而非依賴房地產。4月14日，黨中央國務院發(fā)布《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），指出賦予海南經濟特區(qū)改革開放新使命，建設自由貿易試驗區(qū)和中國特色自由貿易港。

為避免出現(xiàn)上世紀90年代的地產泡沫，在海南建省辦特區(qū)30周年大會結束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發(fā)布《關于進一步貫徹落實穩(wěn)定房地產市場要求的通知》，措辭嚴厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”，并要求，“傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角。”

4月18日，在國家發(fā)改委召開的定時定主題新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委政策研究室主任、新聞發(fā)言人嚴鵬程表示，將會同有關部門和地方，全力推動支持海南新一輪改革開放政策措施的細化實化。對于房地產方面，嚴鵬表示，認真做好重大風險防范工作，將密切跟蹤《指導意見》實施中可能遇到的問題，及時妥善應對，堅決防范炒房炒地產等投機行為。

盡管島外人到海南購房的熱情越來越高，但在海南省住建廳看來，如今海南的房地產業(yè)不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在于，支撐房價上漲的動因和條件都發(fā)生了根本變化。海南住建廳表示，這種判斷基于幾個方面：

一是海南生態(tài)資源得天獨厚，生態(tài)環(huán)境不斷改善，經濟社會穩(wěn)步發(fā)展，配套設施逐步完善，發(fā)展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產業(yè)發(fā)展。二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐，在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下，仍有大量島外人士前來購房，與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異于上世紀90年代“炒賣樓花”的發(fā)展模式。四是海南經濟發(fā)展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發(fā)的市場風險，保持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展。

即便如此，在自貿港政策發(fā)布后，海南部分市場還是出現(xiàn)了非理性現(xiàn)象，開發(fā)商捂盤惜售，房價明顯上漲。

4月20日，據《中國經濟信息》記者向位于海口非限購區(qū)域的西海岸的某樓盤的銷售人員了解到，“現(xiàn)在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了。”該樓盤所在區(qū)域靠近海口市政府，屬于重點建設的城市新區(qū)。據記者了解，一個月前，售樓處兩居、三居可選余地還很大，均價在每平方米21000左右。銷售人員還很含蓄的表示：“四月以后肯定就不是這個價格了。”而現(xiàn)在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，海南是屬于全國優(yōu)勢的旅游城市，而且近幾年包括地產市場、旅游市場等在內的海南市場一直被看好。后續(xù)投資的機會仍然較大，且自由港政策更會提升其城市地位和區(qū)域價值。

“對于海南來說，當前是建省30周年，所以一些利好的信息很多，現(xiàn)在自由港的改革，勢必加大各類資源的導入，尤其是在體制上就可以發(fā)揮更好的價值，進而利好此類省份商業(yè)機會增加。”嚴躍進表示，“當然越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產行業(yè)方面，要嚴管購房市場，防范各類投資投機需求的進入。尤其是沿海的類似海口、博鰲、三亞等城市都需要關注此類內容。”

“壯士斷腕”去地產化

“房地產作為海南的支柱產業(yè)不可持續(xù)，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業(yè)的。減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。

其實，今年海南省政府工作報告就明確指出，在今后五年，決不讓海南變成房地產加工廠，以“壯士斷腕”的決心減少經濟對房地產的依賴。同時，防范房地產風險，堅決遏制土地投機炒作，防止高地價推漲房價，保持房地產市場調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。取而代之的是，發(fā)展熱帶高效農業(yè)、旅游業(yè)、互聯(lián)網產業(yè)、醫(yī)療健康產業(yè)、海洋產業(yè)等十二個產業(yè)。

海南政府在房地產調控上的持續(xù)收緊正是未來經濟動能調整目標下的先導行為，反映出未來海南在“改革開放”上的新動作將更多集中于產業(yè)結構調整中。

今年3月以來，海南省不斷加大房地產調控力度，通過限購、限售等政策進行樓市調控。

3月31日，海南省發(fā)布《關于做好穩(wěn)定房地產市場工作的通知》，加碼樓市限購政策，規(guī)定非瓊籍居民家庭只能買一套，而且首付要不低于七成。按照規(guī)定，非海南本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。與此同時，海南省也要求實行差別化的信貸政策。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

除了加碼限購政策之外，對“限售”也進行了加碼，在3月30日之后購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

4月10日，海南省住房公積金管理局下發(fā)《關于進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的實施意見》，要求受委托銀行、住房公積金管理機構壓縮貸款辦理時限、公開業(yè)務辦理流程、實現(xiàn)多部門信息共享，定期將在住房公積金管理局官方網站公開已備案樓盤信息。

海南調控步步升級，直至4月22日達到史上最嚴。4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》新聞發(fā)布會，發(fā)布嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

嚴躍進表示，海南出臺全省限購充分說明了當前房地產市場調控的嚴峻性，為了防范炒作海南自由貿易區(qū)、自由港概念而做出全域限購的調控，本次調控在全國都非常罕見，其目的是為了管制購房投資投機行為，同時為海南自由港建設提供更好的環(huán)境。

“從購房需求看，近期各類炒作概念的現(xiàn)象增加，對于房地產市場來說，積極管控需求很有必要。而對于自由港來說，通過此類政策，利好房地產市場的穩(wěn)定，也可以為后續(xù)發(fā)展提供更好的土地等資源的支持。”嚴躍進指出，從政策上還可以看出，對于生態(tài)縣等禁止外地人購房的做法很大程度上也表明此類區(qū)域當前部分炒作很明顯，影響了當?shù)厝说淖》啃枨螅员仨毑扇☆愃平官彿康淖龇ā６鴮τ诤？凇⑷齺啞偤２扇?0個月的社保限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房禁止向外地人出售，其目的是為了更好地保護當?shù)厝说馁彿啃枨螅乐钩捶楷F(xiàn)象發(fā)生。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，本輪調控政策后，預計海南市場將很快降溫，很可能出現(xiàn)類似環(huán)京出現(xiàn)的市場降溫。但整體看，海南的自貿港概念，以及得天獨厚的氣候條件，海南房地產市場長遠依然看好，特別是基礎設施完善的區(qū)域。

需求端調控步步升級，然而對于供給端來說，雖然“自貿港”海南增加了對開發(fā)商的吸引力，卻也提高了進入難度。嚴躍進將這一難度具化為三個方面。當行業(yè)進入的門檻提高時，房企進入的相關納稅考核、就業(yè)機會創(chuàng)造、環(huán)保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。再者，受環(huán)保管控，沿海房產開發(fā)的約束增加，開發(fā)商在類似城市的投資確實需要防范相應的風險，類似填海造房等管控會很明顯。此外，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進入過程中需要不斷去研究未來海南城市的布局和規(guī)劃。

“總體來講，當前海南的政策邏輯很清晰，房住不炒的思路會延續(xù)，同時未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自由港建設的各類地產業(yè)務支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會嚴厲。而對于此次如此嚴厲的調控政策，后續(xù)需要防范違規(guī)繳納社保、虛假營銷等。購房者看好海南市場但不要違規(guī)操作，海南全域限購使得‘房住不炒得到了全面的貫徹和落實。”嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時對于后市的影響表述到。