溫州市域鐵路交通引導發展（TOD）模式應用研究

杜運國 盧生安

（溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司，325000，溫州∥第一作者，教授級高級工程師）

1 項目概況

1.1 市域鐵路概況

市域鐵路，又稱市郊鐵路，是指在城市行政管轄區域或城市功能屬性一致的都市圈內，連接中心城區與周邊城鎮或組團的大容量、公交化快速軌道交通系統。溫州市域鐵路是全國第一條系統制式創新的軌道交通項目，已列入“十二五”國家戰略新興產業示范工程。溫州市域鐵路的發展理念就是軌道交通和新型城鎮化的充分融合發展，即交通引導發展（Transit-Oriented Development，簡為 TOD）模式。

溫州市域軌道交通線網規劃了3條市域鐵路（S線），近期修建 S1、S2、S3的一期工程（見圖 1）。其中，S1線一期工程線路總長54.957 km，東西向橫貫溫州市區，途經甌海、鹿城、龍灣、甌江口與洞頭區，服務溫州鐵路南站、龍灣機場綜合交通樞紐。

1.2 溫州市城鎮化現狀

溫州民營經濟發達，核心城區雖面積不大，但鄉鎮星羅棋布，呈組團式布局。市域鐵路S1線自西向東橫貫整個溫州市域，途經甌海區、鹿城區、龍灣區和甌江口新區。整體來看，鹿城、龍灣西片段城鎮化水平高，產業集聚強，工業企業及物流用地相對較為集中，配套基礎設施較為齊全，城鎮化率高，今后發展以有機更新為主；東西兩端的甌海西片、龍灣東片以及甌江口新區段尚處于大開發大建設階段，城鎮化水平低，行政村分布較為雜亂，配套基礎設施比較落后，具有較大的開發空間和發展潛力，是新型城鎮化建設的重點。

2TOD模式應用

2.1 總體規劃和布局

TOD作為“新城市主義”的代表思想和開發模式，是以公共交通為引導的城鎮化建設模式。強調在公共交通引導下，綜合開發沿線土地，統一規劃辦公、商業、居住、娛樂、休閑等設施，使各項功能融合互動，以滿足人們工作、生活等需求。分析哥本哈根、多摩田園都市、香港日出康城和沙田新市鎮等國內外經典TOD案例，可歸納為四個方面：一是整合城市空間，促進全域發展；二是同步完善接駁系統，提升城市運行效率；三是綜合使用土地，提高土地使用效率；四是注重配套設施建設，提升居民幸福指數。根據本市城鎮化發展的特點，溫州市提出了通過市域鐵路建立城市框架、增強城市實力、美化城市環境的TOD發展思路。結合軌道交通＋新型城鎮化理念，做好軌道交通沿線站點的規劃設計和土地利用，按照一站一景理念，精心謀劃一批特色小鎮，構筑一軸拓展、N區融合、多點支撐的新型城鎮化發展格局（見圖 2）。

圖1 溫州市域軌道交通線網規劃示意圖

2.2 模式應用

2.2.1城市型TOD——溫州站

（1）環境現狀。軌道交通溫州站位于鐵路溫州站南邊，為S1線與S3線換乘站，是交通樞紐型站點，占地面積約0.92 km2。該區域功能混雜，周邊的商圈范圍內分布著批發市場、零售商場和大型商場，但布局分散；城市區位優越，但因鐵路阻隔，路南區域仍為農村，發展嚴重滯后。

（2）業態定位。溫州站開發建設以軌道交通為依托，以商業集群和商務辦公集群為核心功能，輔以中央居住集群和星際酒店集群為衍生功能，帶動都市區南片打造溫州金融CBD（中央商務區）、總部經濟集聚區和浙商文化聚集平臺，并成為溫州市高品質商業、商務精華和時尚消費的前沿，形成城市發展的新地標。總之，要將該區域打造成為溫州市新的副中心（第三極)。

圖2 S1沿線城市建設總體發展格局

（3）TOD模式建設方案。本案結合站點規劃設計，考慮西面商業地塊和居民區，將片區分為核心發展區、居住主導區和功能提升區三個部分（見圖3）。核心發展區為車站200 m范圍內，以開發現代化購物中心、高檔寫字樓、中高檔酒店以及部分高檔住宅等為主，打造溫州商業品質與品位的高端消費區。功能提升區為車站200～500 m范圍內，發展以社交、會議、辦公等為主的常住型、差旅會議型商務酒店和以休閑居住、客臥家庭布局等為主的主題型、度假型、經濟型酒店。居住主導區為車站500～1 000 m范圍，以開發SOHO主題公寓、服務式主題公寓、商業住宅為主，發展服務于城市白領階層、SOHO一族、時尚人群等為主的SOHO主題公寓和服務式主題公寓，輔以發展高端精裝公寓和適量的商業設施及乙級寫字樓。

圖3 溫州站TOD開發功能布局圖

（4）效益分析。在TOD理念引導下，以溫州站綜合交通樞紐站為核心，充分利用片區土地資源，著力打造集商住、辦公、娛樂、休閑、交通為一體的溫州新中心。一期規劃1.31 km2，其土地價格現已從9 000元/m2（600萬元/畝）漲到29 999元/m2（2 000萬元/畝），土地價值凈增300億元。同時，鐵路兩側均衡發展，土地資源將得到充分利用，不但實現了舊城改造退二進三，而且將打造成溫州最具魅力的商住綜合區。

2.2.2社區型TOD——瑤溪特色小鎮

（1）環境現狀。軌道交通瑤溪北站位于溫強路與規劃中的溫州大道交叉口，為中心型站點，占地面積約0.98 km2。規劃片區位于大羅山腳下，靠近瑤溪風景名勝區，北側緊鄰金溫鐵路，東側為大面積農田，西側為茅永路，緊鄰底嶺下村，周邊空曠，水塘較多。

（2）業態定位。本基地新一輪城鎮規劃定位為龍灣城市副中心，與瑤溪風景區毗鄰，一軸兩節點，連接龍灣與市區；納入科技城總體布局，規劃建設小型軌道站點綜合體，融合商業、辦公、居住等多種復合功能作為其子項目并聯合溫州高新園區管委會共同開發，重點引導發展商貿商務、品質居住等業態，努力打造產城融合的“瑤北TOD創智特色小鎮”。

（3）TOD模式建設方案。依托該片區在大羅山的山腳下及目前還未開發的地貌，片區又靠近瑤溪風景名勝區，其作為CBD的居住服務、生活服務的城市社區是較好的發展方向（見圖4）。核心開發區為站點200 m范圍內，以開發現代化購物中心、高檔寫字樓、中高檔酒店以及部分商住等為主，為社區和周邊城鎮提供高品質休閑、購物和娛樂服務。綜合商服區為站點200～600 m范圍，引入大型綜合性商業項目，在站點周邊建設商業綜合體，將商業、娛樂、休閑、辦公融為一體，提供商務辦公、研發設計、咨詢、法律、銷售等服務，發展以星級商務酒店為主，經濟型酒店為輔，以服務科技城及瑤溪組團居民。高尚居住區為站點600～1 500 m范圍，實施整體改造，商業、住宅以剛需為主，適當考慮改善型住房和社區服務設施，為城市年輕一代提供快節奏現代生活模式；同時，考慮周邊的科技城、產業配套，配備一定規模的服務式主題公寓。濱水休閑區貫穿片區中部，沿河設計布置小游園和健身休閑設施，為小區居民提供休閑設施和場地。

圖4 瑤溪北站TOD開發功能布局圖

（4）效益分析。該片區借助TOD理念，在市域鐵路引領下，市政府調整城市規劃，著力打造特色小鎮、創投特區、智慧休閑之鎮，作為科技園的后花園。一期規劃0.98 km2，其土地價格現已從4 500元/m2（300萬元/畝）漲到9 750元/m2（650萬元/畝），土地價值凈增60億元。同時，隨著城鎮化建設，實現了舊城改造；農房集聚，退二進三，釋放了大量可開發的土地用于城鎮化建設；完善了城市功能，美化了城市環境，改善了居民生活。

3 思考與建議

3.1 市政府牽頭，成立聯合工作組

溫州的市域鐵路線路里程長、空間跨度大，涉及到的區、縣、鎮較多，且軌道交通結合新型城鎮化的發展模式涉及到政府的職能部門較多。因此，需要建立由政府、溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司和沿線開發商組成的開發團隊，本著“共贏”的理念，將S1沿線土地、站點、地下空間等資源開發與沿線服務業等一系列相關活動進行統一規劃，分期實施，確保一張藍圖實施到底。并由市政府牽頭，組織市域鐵路公司、各區縣政府、市區兩級市政部門、交通部門、規劃部門、國土部門、招商部門等相關委辦局組成聯合工作組，提高協同性以及溝通和辦事效率，遇到問題集中解決，協作推進軌道交通發展及沿線新型城鎮化建設。

3.2 創新政策支持，聯動推進

TOD模式建設新型城鎮化是溫州發展的全新課題，需要政府創新政策對其進行支持。需要加大土地政策扶持。溫州在新型城鎮化實際運作中，土地指標、占補平衡以及標田補償等工作極難破冰，相關的政策規定固化，致使軌道交通與沿線新型城鎮化建設難以同步，沿線土地資源高效、集約開發目標難以實現。因此，需要政府審時度勢，大力支持軌道交通引導新型城鎮化建設，及時出臺相關政策，完善管理體系，確保軌道交通車站周邊土地優先開發，用于新型城鎮化建設。這樣，才能保證軌道交通與沿線土地開發同步推進，才能發揮TOD最佳效益。同時，在運用TOD模式建設新型城鎮化的過程中，從溫州的情況來看，不同組團、不同區段也需要借助軌道交通的建設解決新型城鎮化建設過程中的不同問題，如通過軌道交通促進舊城改造、城市修補、特色小鎮的建設。因此，應積極探索多政策聯動效應，打好組合拳，更好地推進新型城鎮化建設。

3.3 政府引領，市場為主，創新融資模式

建議完善招商引資工作：成立招商領導小組，由溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司主要領導擔任負責人，會同有關部門和企業，拓寬招商渠道，創新招商模式，加大招商力度，引進國內外先進的服務業業態、知名企業及著名品牌。同時，加強對服務業項目開發商招商引資工作的指導和服務，指導幫助商業策劃、中介代理、品牌經銷商、代理商等企業與項目開發商建立聯系渠道。做好服務業項目的前期研究和項目策劃，編制項目指南，通過網絡、電視臺等各種方式定期向社會發布，提出項目建設基本要求，引導社會資本參與投資。新一輪城鎮化需借助TOD的理念，應充分發揮政府的引導作用，完善沿線的發展規劃和用地布局，完善土地、資金等相關政策，創新財政機制，為新型城鎮化的建設創造良好的投融資環境，并依托市場行為創新融資模式，以保障軌道交通沿線新型城鎮化發展的資金需求。

3.4 謀劃沿線重大項目，統籌推進站點綜合開發

建議建立S1沿線城鎮化項目動態庫，堅持重大項目帶動戰略，按照儲備一批、規劃一批、建設一批、滾動建設、分期實施的原則，著力推進已有項目的建設進程，圍繞重點發展行業精心包裝推出一批重大項目，不斷充實S1沿線重大項目庫，帶動沿線城鎮化建設；以統籌規劃、多點融合、單點突出的原則，統籌推進站點綜合開發。

3.5 完善基礎設施配套，提升TOD模式應用效益

在S1沿線城鎮化規劃建設中，要充分尊重城市總規及片區詳規，將S1線各站點之間的聯系及其與周邊片區的聯系進行整體考慮和統籌安排，注重相互間的銜接和協調，引導城市空間有序增長，控制城市的無序蔓延。一方面，需要加強公共交通設施建設,作好站點周邊路網優化，形成以站點為核心、向四周放射的布局；合理引導公交站臺、出租車上下客點、公共停車場等各種交通設施布局，作好站點與各種交通工具間的接駁設置，實現站點換乘無縫對接；以站點及綜合體開發為核心，優化公交線路布局，提高區域的可通達性；注重慢行系統、空中鏈接系統等的一體化設計，創建友好的慢行空間，改變居民出行方式。另一方面，全力建設公共服務設施，加快構建公共服務體系，在S1沿線科學布局一定規模的公共停車場、公園、學校、文化體育、醫療衛生以及社區服務中心等公共設施，提高沿線對城市發展的綜合承載力。第三，加塊推進沿線文化設施建設，合理布局數字化公共圖書館、演藝中心、展覽館、文化廣場等標志性的文化設施，營造濃厚的文化氛圍，提升文化品位。第四，逐步完善S1沿線固體廢物、生活垃圾等收集處理設施，大力推進五水（治污水、防洪水、排澇水、保供水、抓節水）共治工程，完善街心花園、空中連接綠道、道路綠化等立體生態綠化工程；積極做好S1線工程建設與運營對周邊居民的噪聲污染防范工作。

3.6 發展模式經試點后積極推廣

S1沿線各組團的新型城鎮化發展條件與發展進程并不相同，因此無法全面同步推進TOD帶動新型城鎮化的發展模式。由于該模式尚未健全和成熟，還在探索過程中，因此建議選取具有代表性、條件相對成熟的組團作為試點，先行推進，積累一定經驗后再在其他組團推廣。同時，建議在建設過程中探索公共事業優先、產業培育為重、加強人口聚集與商業活力，進而帶動新城鎮全面發展的路徑。

4 結語

我國新一輪的城市軌道交通建設已涵蓋了部分二、三線城市，資金壓力、融資模式、運行效益等問題需要理性分析和客觀面對。在完善基礎設施、優化城市結構、發展新型城鎮化的同時，要合理考慮效益平衡。目前，很多城市都在倡導和利用TOD模式開發和建設城市軌道交通，溫州市的軌道交通制式選擇和建設理念勇于探索創新，采用市域鐵路的型式，融合城鎮化建設，在建設好城市軌道交通的同時，推動了新型城鎮化發展，一定程度上解決了建設成本和運營補虧。但是，在推進軌道交通+新型城鎮化過程中也遇到了很多困難。希望通過溫州市域鐵路S1線部分典型站點城鎮建設方案，以及相應的思考和建議，為市域鐵路引導新一輪城鎮化建設提供思路和方法，也為其他類似城市城鎮化建設和軌道交通發展積累經驗。

參考文獻

［1］ 孟祥林，王印傳.新型城鄉形態下的農村城鎮化問題研究［M］.北京：經濟科學出版社，2013.

［2］ 張磊，華晨，鮑培培.公共交通導向式土地開發-可持續性的城市發展模式［J］.現代城市研究，2004（4）：46.

［3］ 馬強.近年來北美關于TOD的研究進展［J］.國際城市規劃，2009（增刊）：227.