再次降準給樓市帶來什么信號

文 卞文志

央行從2018年10月15日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點，當日到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。這是央行今年以來的第四次降準，此前3次分別在今年的1月、4月、7月，加上此次降準，央行今年已經累計下調法定存款準備金率2.5個百分點。本次央行降準共釋放資金約1.2萬億元，其中用于償還10月15日到期的MLF約4500億元，釋放增量資金7500億元。

釋放流動性房地產業能分一杯羹

央行發布公告稱，此次降準是為進一步支持實體經濟發展，優化商業銀行和金融市場的流動性結構，降低融資成本，引導金融機構繼續加大對小微企業、民營企業及創新型企業支持力度。同時央行還宣布，將繼續實施穩健中性的貨幣政策，不搞大水漫灌，注重定向調控，保持流動性合理充裕，引導貨幣信貸和社會融資規模合理增長，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。當前，隨著信貸投放的增加，金融機構中長期流動性需求也在增長。此時適當降低法定存款準備金率，置換一部分央行借貸資金，能夠進一步增加銀行體系資金的穩定性，優化商業銀行和金融市場的流動性結構，降低銀行資金成本，進而降低企業融資成本。

那么央行此次降準會給樓市帶來什么信號，釋放的增量資金又會給房地產市場帶來什么樣的影響呢？同策房產研究部總監張宏偉認為，由于房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進入開發領域，房企資金面仍然會很緊張，樓市降價大趨勢不會改變。

本次央行能夠降準的另一個背景，是房地產市場已經得到基本控制。目前受棚戶區改造規模下降影響，三四線城市房地產市場已經開始回落；受房地產調控趨嚴以及銀行信貸控制影響，部分二線城市房地產市場加快回落；一線城市房地產保持價格下跌、成交量收縮的冰封狀態。此外，關于房產稅的討論也在影響市場相關主體的預期。只要房地產市場調控不松，央行降準預計對房地產市場的影響非常有限。房地產企業仍應做好過冬的準備。

事實上，在過去較長時期內，住宅開發是大部分房企的主業，以高周轉推動規模擴張是其賴以生存的“法寶”，但隨著樓市調控層層加碼，高周轉的經營模式已難以為繼。以萬科為例，今年上半年存貨周轉天數約1601天，較2017年底的1198天大幅上升。雖然房企銷售存在明顯的季節性特征，年底的存貨周轉天數會明顯低于年中，但從今年的“金九銀十”銷售情況來看，全年周轉速度能否回到3年左右仍是未知數。通常來說，如果非高端項目的去化時間超過3年，將影響企業的短期償債能力。萬科尚且如此，其他中小型房企面臨的資金鏈壓力可想而知。

有業內人士指出，央行這一輪降準的目的很明確，就是保證市場的流動性，主要是小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，目的并非樓市、股市。也有人認為，或許最后獲益的依然以樓市為主。

其實，央行此前年內的三次定向降準，已向市場注入近2萬億元資金，加上近5000億元的棚改資金，和上半年的M2增量93410億元，相當于11.841萬億元，已經接近2015年全年M2增量16.39萬億元和2017年全年增量12.63萬億元。 那么此次央行下調存款準備金率釋放流動性，究竟有多少能流入樓市呢? 據業內人士分析，此次降準樓市分得的蛋糕會很少，這是因為，銀行降準與房價并無直接聯系，但其中的牽連不少。從現實情況來看，盡管降準，但對房企來說其狀況是“肉到了嘴邊但吃不到，即使吃到代價也不低”。原因是融資成本不降，如果融資成本仍將在高位，房企能做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。從歷史經驗看，降準有利于銀行發放更多貸款，為購房者提供更多的購房信貸支持；有利于釋放更多住房需求，加大樓市去庫存力度……這些利好應當毋庸置疑。

樓市穩有助于人民幣匯率穩

實際上，就在央行釋放利好當天，財政部也釋放出政策紅利。據新華社報道，財政部部長劉昆說，在積極財政政策作用下，今年減稅降費力度進一步加大。除年初確定的全年減稅降費1.1萬億元的政策措施外，又出臺了促進實體經濟發展、支持科技創新等一系列措施，預計全年減稅降費規模超過1.3萬億元。“我們還在研究更大規模的減稅、更加明顯的降費措施。”劉昆說，在稅負進一步降低的情況下，預計全年收入能夠完成年度預算，可能還會略有超收。

應該說，近來無論是降準還是減稅降費力度都是較大的。只不過，之前為了應對2008年的國際金融危機，我們采取的更像是大水漫灌式的貨幣放水。這一次主要是定向調控，更多地支持實體經濟發展，引導金融機構加大對小微企業、民營企業及創新型企業支持力度，政策初衷與著力點不同，效果不可同日而語。從外部環境看，當前局勢相比十年前的國際金融危機更加復雜多變。特別是美國肆意破壞國際貿易規則，主動挑起貿易摩擦，對中國商品加征高額關稅，我們的外需受到遏制。

另外，美元作為國際儲備貨幣連續加息，已經使新興市場壓力倍增，面對美聯儲收割“韭菜”，中國維持人民幣幣值穩定的挑戰也不小。在促進人民幣國際化，保持匯率穩定的同時，又要刺激國內經濟增長，定向調控實乃大勢所趨。其實，眼下最難的宏觀調控還是貨幣政策的調整。一方面，我們必須吸取前一次“4萬億”經濟刺激計劃帶來的負面教訓，避免出現新的“4萬億”經濟刺激計劃導致樓市等資產價格泡沫重演；另一方面，也要防止樓市急速下滑，導致硬著陸，拖累經濟陷入泥潭。當前，中國股市沒什么好擔心的，最大的問題或者說風險隱患還是在樓市，樓市穩健可保經濟穩定，從而也有助于人民幣匯率穩定。

就近來貨幣財政政策，尤其是央行、財政部接連送出政策大禮包而言，對樓市確有利好，因為流動性多了，即使嚴防死守也還是有更多資金流入樓市。對樓市調控來說，當務之急是要保量，在堅決遏制房價上漲防范泡沫的同時，應刺激合理需求，保持成交總體穩定。從開發商的角度來說，則要爭取“以價換量”，通過優惠促銷快速回籠資金。