農民建房難存在的問題及對策探討

管海

摘 要：中國未來一個時期發展的機遇在農村，農村發展的關鍵在土地資源的理順與配置，而農民建房是三農建設的抓手，但在較長一段時期，農民建房難是擺在我們前面的一個現實問題：歷史現狀、法律障礙、行政制約……這就需要我們用系統論的全局觀，打破大破舊有框框與瓶頸，謀求新的改革發展路子。

關鍵詞：農民；建房；問題；對策

近段時間各地都在圍繞“美麗鄉村”建設的目標，提出了一系列政策新舉措，要讓農民在美麗鄉村中住有所居，積極探索破解農民建房難的課題，也取得一些經驗與效果，但似乎還尚未從根本上、制度上解決這一問題。農民建房難在哪呢？

問題1：農民建房建在哪？

農民建房建哪？有人會說，當然是本集體經濟組織所有的土地上啦。可現實卻是許多農民找不到一塊屬于自己的合適的宅基地，有的也只能在原來狹小的老宅基地范圍進行改建。集體土地集體所有，現實的使用權卻都在具體農戶手中。想要把空閑的宅基地，重新進行分配，各種糾紛不斷，很難開展實施。農村土地改革推進難，其根本原因也就在于此。農民建房難，難在沒有宅基地。

問題2：農民建房能不能批？

農民費勁心思找到一塊地，去申請，審批部門說不能批。老百姓弄不懂了，別人都行，我好不容易有塊地，卻不行——老百姓不理解，矛盾沖突由此產生。

原來是一些建房選址地塊不符合城鄉建設規劃或在土地利用總體規劃允許建設區以外或是缺少建設用地指標。農民建房落地難，難在缺規劃、缺空間、缺指標。

問題3：農民建房審批手續怎么辦？

終于被通知可以申請建房了……村、鄉鎮、縣、市層層往上報，除了建房申請，蓋章證明一大摞，涉及農轉用的，等規劃調整、等計劃下達、等組件上報、等市縣批復……村民們實在等不及，只能未批先建了。農民建房難，難在審批手續繁。

問題4：美麗鄉村建設為何難？

近年來隨著城鎮化的推進，各地農業人口減少了，但農村用地規模反而進一步擴張了，很多地方都出現了“只見新屋，不見新村”，甚至“空心村”的現象。單看一幢房子，有的也很漂亮，但整體的“美麗鄉村”建設卻難以有效推進。究其原因是因為相關政策法規及管理的長期缺位，致使部分農村地區，在農村集體土地使用上，缺乏公開透明有效的機制，有權有勢者多批多占，并助長其他村民多占地、占多處地、寧閑置不退出的心態。“美麗鄉村”建設推進難，難在村莊規劃難以具體實施。

對于以上這些問題，管理決策部門不能孤立的看待某個問題，而應該用系統的眼光來考慮解決問題。

1 科學布局預留預留農居點用地

對有條件的行政村，實行集中布局或公寓化建設，規劃區以外，納入新農村建設，逐步推動農居集聚。加快編制村莊土地利用規劃，科學布局和預留農居點用地，實行土地利用規劃和建設規劃“兩規合一”。另一方面，對合理用地需求按照“一三三”給予保障，即：“一個計劃”統籌需求，以行政村為單元組織專項調查，按照無房戶、危房戶、困難戶、未達標戶優先次序，編制年度需求計劃，結合土地利用計劃核定用地規模；“三個一批”落實空間，預留指標解決一批、局部修改調整一批、土地整治掛鉤一批；“三種渠道”解決指標，省級專項指標為主，市級專項指標補充獎勵，縣級自有指標兜底，對中心村、美麗鄉村、歷史文化保護村建房給予傾斜。

2 自我革命，簡政放權提速度

全面簡化了宅基地審批程序。層級多，那就雙重授權、下移重心。建房供地審批由縣授權鄉鎮，涉及農轉用審批的，年度專項指標規模范圍“定量不定位”，由市授權縣審批。批復時間長，那就先使用后核銷，分戶落實后，由縣級國土資源部門匯總，報備農用地、未利用地占用以及規劃局調信息，再核銷指標。實行“農戶申請、村級審查、鄉鎮審批、縣管轉用、市管核銷”審批程序。

3 共同責任，村民自治唱主角

量大面廣的農民違法占地建房是基層土地管理的一大難題。怎么管？理舊堵新，雙管齊下。要建立健全“縣級政府領導、鄉鎮領導主導、村自治組織為主體、相關部門指導監管”的共同責任機制，強化村民自治，農居點布點、需求預測、名單排序、優化選址、逐戶分配等，村民委員會均要按規定組織討論和公示，確保村民全程參與。嚴格執行農民建房用地指標、審批程序、申請條件、審批結果“四公開”和建筑放樣、基槽沿線、施工過程、竣工驗收“四到場”，全程監管防違法。國土資源部門完善動態巡查制度，結合衛片遙感檢查、群眾信訪舉報、媒體輿論監督等，嚴防嚴查宅基地使用中的違法行為。

4 試點先行，創新機制謀新路

實踐是最好的老師。可選擇有條件的地區開展試點，由村委會組織，在符合宅基地申請條件的本村村民內部實行競價選位，對村民主動退出宅基地的，村委會可以實物或貨幣方式進行補償，縣政府給予適當補助。為確保補償公平公正，試點方案及有償使用價格標準均經村民代表大會表決同意，報鄉鎮街道批準、縣級政府備案后才能實施。

除了宅基地有償退出，以農村土地使用制度改革為契機，期望在不遠的將來讓農民住房“動”起來，帶給村民更多的“實惠”。比如在堅持“一戶一宅”、法定面積和被接受村村集體經濟組織或村民委員會統一的前提下，允許住房困難戶到本鄉鎮（街道）范圍內其他村調劑、購置舊房。鼓勵在農村土地綜合整治項目村推行宅基地置換城鎮住房。允許有條件的地方，先行試點農民住房財產權擔保、出租、抵押和轉讓等。