中國經濟時評：房地產調控必須重視預期管理

葛豐

近期部分城市房地產市場顯著升溫，住建部為此印發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松。

在“史上最嚴”房地產調控已堅持年余的背景下，仍有部分城市出現房價較快上漲，其中甚至包括某些基本面條件非常一般（產業基礎較差、人口持續外流、真實需求有限）的三四線城市，由此足見，中國的房地產調控情況何其復雜、挑戰何其巨大。

面對這個巨大的挑戰，本輪房地產調控態度之堅決、手段之多樣，著實已可謂空前，譬如據不完全統計，僅今年以來不到5個月時間內，全國各地累計新發布的調控“補丁”就已超過130項，可是即便如此，房地產調控面對的形勢仍然使有關部門須臾不敢放松警惕。

在各種短期調控措施逼近極限，而長效機制又必然需要較長建設期的情況下，當前房地產調控可進一步發力的重要抓手是重視并用好預期管理，其必要性體現在：

首先，從一般學理來看，無論看多樓市者可以列舉出多少項推動房價上行的因子（譬如短期分析框架中的存庫量減少、長期分析框架中的城鎮化仍在推進中，等等），這些基本面分析中提出的因子，實則都無法構成房價上行充分條件。因為現代房地產市場高度金融化的客觀現實，決定了這個市場的運行邏輯，起碼在相當程度上不同于一般商品市場。在這個市場中，投資者對于未來價格走勢的預期，才是左右市場的諸多變量中最具決定性影響力的核心變量。

其次，具體到中國房地產市場的實際情況來看，緣起于復雜成因，國內投資者本就對各種形式的“剛性兌付”存有根深蒂固的執念（譬如房價稍有下挫，就會有大鬧售樓處的鬧劇上演），由此再加之確有不少地方地府深陷“土地財政”陷阱難以自拔的現實困境，以及此前數輪房地產調控，每每淪為“空調”的既成事實，一并使得中國的房地產市場成了一個“奇特”的個例，因為這個市場中的投資者，對于未來價格上漲的預期之強烈、之持久、之一致，很難再有其他市場可比擬。

最后，再回到一般學理來看，可惜中國的房地產市場再特殊，也一樣無法擺脫市場客觀規律的支配。這個客觀規律簡而言之就是，金融市場中初始價格的上漲，往往使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者進入并進一步推高價格，而這個自強化的循環中反復形成并強化的“自我實現的預期”越是一致，越是強烈，其所產生的泡沫就越嚴重，奔向清算日的速度就越迅疾，最后造成的損失就越巨大。

所以要在房地產領域堅決守住不發生系統性風險的底線，就必須先打破房價永遠上漲的集體預期。這就要求房地產調控不僅要抓住寶貴的窗口期進一步平衡供求關系，而且還要在看似“虛”實則“實”的預期管理上下更大力氣，其中尤其要窮盡手段向市場宣示明白，本輪房地產調控絕不會半道而返，試圖挑戰“房住不炒”定位者，終究會為自己的錯誤而買單。