北京剛需的無奈

宋慧芳

近期隨著“北京翡翠書院”初步設計方案及配租規則的披露，萬科憑借高昂租金價格火速“榮登”熱搜榜，且相關新聞不斷發酵。對于剛需來講，買房的壓力還在不斷增加，2018年以來，各家銀行首套房貸利率全面收緊，購房成本仍在增加，一部分人或選擇去租房。然而隨著國家大力提倡“購租并舉”開始，租金不降反而一路飆升。直至萬科此次披露的高租金事件，把樓市“玩壞”的眾生相呈現在世人面前。炒房危害大，炒“租”同樣如此。如果“租”因為“炒”的緣故而泡沫滋生，那就完全違背了租購并舉的本義。對于等待長租一生的剛需，是不是應該再回到買房市場？急需住有所居的剛需感到很無奈，不知如何選擇。

高成本高租金

根據國家統計局發布的相關數據，進入2018年以來國內一二線房價跌幅明顯，以全國樓市風向標北京為例，自去年“3·17”限購以來，北京各區二手房價今年3月較去年同期下跌8%-30%不等，其中通州區跌幅最大，高達29.1%。不少購房者認為買房的春天要來了，真的如此嗎？事實上，來自云房數據研究中心統計顯示，2018年第一季度北京二手房成交均價在60000元/平方米左右，成交28996套，成交量呈現同比下降，環比上升的趨勢，其中3月網簽量達11108套，為去年4月份以來最高值。相對于二手房成交量激增，一季度新建商品房住宅成交均價持續跌落至35204元/平方米，成交5169套，成交量同比環比均呈現大幅下降趨勢。

為什么房價下降，房子反而不好銷售了？諸葛找房首席分析師陳雷在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，北京市場是一個存量房市場，二手房成交占比超8成，所以二手房成交情況更能反映北京市場情況，同時新房在預售審批上受政策監管較為嚴格，而且2016年北京市供地較少，2017年供地均為限價地和共有產權房用地，雖然2018年第一季度新房成交環比2017年有下滑趨勢，新房并不能完整的反映市場情況。因為很多購房者在等待限競房的落地和開盤，從單價、總價和地段上限競房更具有優勢，滿足首改為主的人群的需求，造成一部分購房者持幣觀望。

再則就是銀行房貸利率的上調，房貸政策的收緊，使得貸款更難。5月7日，工商銀行、中國銀行、農業銀行和交通銀行四大商業銀行的北京分行均表示，將最低利率從央行基準利率的1.05倍上調為1.1倍，二套房貸款利率政策不變，仍為基準利率的1.2倍。目前，央行的基準利率是4.9%。首套房貸款利率的上調直接意味著購房者月供成本的提高。據記者粗略計算，如果申請100萬元的首套房貸，25年還清，利率是基準利率1.05倍時，月供是5933.03元，當利率提高到基準利率的1.1倍時，月供增加到6075.4元，增加了141.73元。

據《中國經濟信息》記者了解，房貸從過去的首套房利率優惠85折、9折、95折，到沒有任何優惠執行基準利率，再到如今越來越多的銀行執行基準利率上浮10%，房貸利率將直接影響購房者的購房意愿和開發商回款。事實上，從今年2月起，北京大部分銀行就已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮5%至10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產房貸利率的主流水平。

房價是降了，但是算上貸款的利息，其實買房總共花費反而更多了，這就造成購房難。購不起房只能選擇租房，與之相對應的租房市場， 據諸葛找房的數據顯示，自2017年11月北京群組公寓被清理整頓之后，12月的租金67.16元/平方米較前一個月的63.62元/平方米上漲約4元/平方米，增長近5%，引起了眾多租房族擔憂。在北京市強監管下，北京租金瘋漲態勢得到遏制。2018年前三個月，北京租賃市場租金水平同比上漲8%，漲幅比2017年同期的17%回落9個百分點，租金上漲壓力下降。即便如此，房租還是呈現月月攀升平均約1元/平方米。

北京的房租為什么會漲的這么快？陳雷表示，首先，人們對于生活品質要求不斷提高倒逼房租價格的上漲。其次，2016年北京房價漲幅較大，導致租售比嚴重失衡，在房地產市場壓力下，房租隨房價上漲后快速上漲。再次，北京市政府規范租賃市場，北京市租賃供應在短期內有所減少，另一方面，房價上漲，很多購房客在高房價下選擇租房生活，造成租房需求增多，加之租賃市場管理機制不健全，從而使的租金快速上漲。年后由于大量務工人員返京，使得租賃需求增多，也是造成北京房租短期內上漲的重要原因。

謹防“炒”租危害剛需

龍頭房企萬科一宗位于北京5.5環的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平方米精裝修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180萬元起。4月，全國首個企業自持租賃項目萬科“翡翠書院”啟動預租，如此高昂的租價一下引來熱議，有人在震驚之余，掩面“痛哭”：貧窮限制了我的想象；有人戲稱：萬科“打劫”租房客；有人無奈吐槽：之前買不起，現在租不起；有人發出終極之問：月租兩萬和月供兩萬，你選哪一個？也有人為萬科叫屈：實屬無奈。

中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪表示，最近要上市的限價房，位于同類型區域的主要還是海淀幾宗地塊，分別是翠湖區域和西北旺的亮甲店。其中位置要好一點的亮甲店，限價是5.8萬。按照這個計算，90平方米的限價房，總價是522萬元。而如果70年租賃90平方米，不計算信貸成本，合計需要1260萬元，是購買成本的2倍多。

根據萬科披露的數據，把地價與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項目總投入約為160億元，按預租價格來算，凈運營收益回報率不到3%。張大偉表示，目前北京等一線城市租金年回報率只有1%-2%，按照正常的市場邏輯，租賃成為資本首選的投資的前提是，租金回報率超過資金成本1%以上。所以按照國內目前最低的資金成本5%計算，也就是除非房價跌60%，或者租金上漲2倍，否則，租賃只能是邊緣選擇。

即便如此，對于萬科的定價，北京房地產中介行業協會會長李文杰說的更直接，萬科以成本反推租金，把高昂成本轉嫁給承租人頭上，違背了政策方向，也給周邊房主租金報價帶來不必要的干擾，對后續自持項目產生負面釋放效應。

對于還處在租房階段的剛需來說，最擔憂其是否會引發“蝴蝶效應”。對于未來租金上漲幅度，張大偉指出，這一項目有一定的特殊性。即本來是出售型的地塊，因競價過于激烈，才最終導致100%自持。這類地塊在北京也僅有4宗，“不代表趨勢”，且成本定價法不同于市場定價法。但是，受本身高租金帶來的數據平均值的上漲及心理影響，預計這一項目事實上的確會拉高2020年北京市場平均租金0.23%。

“未來國家表示會大力的發展租賃市場，這其實一方面阻止了大部分出租方售房的意愿，一方面又催高了出租方的收益預期以抵消未來售房時可能的損失。現在隨著租金的上漲，不僅購不起，而且還租不起。”一位急需住有所居的剛需告訴《中國經濟信息》記者。

房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發展租賃市場，本義在于補上短板、“租購并舉”，絕非為炒作者提供轉場空間。當前，各地有關租賃的支持鼓勵政策頻出、各方資本力量踴躍進入，這既是租賃市場的幸事，但確實也滋生了一些風險。張大偉表示，把中低端租賃房源升級成為中高端，對于租賃市場，已經失去了梯級消費租金，的確在被推動上漲。目前需要未雨綢繆、嚴防炒作，把價格穩住以保護剛需。