住房租賃資產證券化提速

楊未宏

近日，中國證監會、住房和城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。這是首個資本市場支持租購并舉的政策，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

這也標志著我國住房租賃資產證券化正式破冰，對于降低居民住房杠桿水平、平抑炒房預期、防范系統性市場風險具有重要意義。

撬動萬億市場

4月27日，“中聯前海開源——碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”首期17.17億元成功發行。這是國內首單達到百億級規模的同類產品，亦是租賃住房領域最大規模的證券化產品。

目前多家房企已發行租賃證券化產品。2017年10月23日，同樣由中聯前海開源“保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過，這是國內首單央企租賃住房REITs，也是首單儲架發行REITs，發行規模達到50億。

據不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN、公司債等租賃證券化產品規模已達500億。

據悉，我國租賃市場2017年的規模已達到11398億元人民幣，全國租賃人口已達到1.91億人。到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達4.6萬億元。而一二線城市的合計租賃市場規模占比已達到46%，將近全國市場的一半。

去年下半年至今，住房租賃證券化產品獲批速度加快，既包括輕資產的運營企業如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領域的開發商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經驗，產品獲批得到了監管部門大力支持及市場強烈反響。

住房租賃證券化對住房租賃的經營企業來說，一是可以拓寬融資渠道，打響資本市場的知名度；二是可以通過優質資產超越自己的主體評級，使得證券化產品獲得資本市場更高的評級，這方面以新派公寓項目為代表；三是可以在擴大運營管理資產范圍的情況下分享物業增值收益，這類似于基金化的運作模式，對企業的業務模式具有深遠影響。

中金公司研究認為，REITs的本質是讓廣大中小機構乃至個人投資人參與到大宗房地產投資中，分享物業租金回報及增值收益。相較于直接購置實物資產的“炒房”路徑，REITs能夠為中國居民家庭提供門檻更低、資金壓力更小且更具流動性的房地產投資渠道。

隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，REITs將撬動數萬億市場。

困境待解

2017年底舉行的中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

央行行長易綱在博鰲論壇發言時表示，我國REITs市場發展緩慢的主要原因是我國的機構不愿意賣斷REITs的資產，這部分資產難以像國外REITs一樣真正進入市場。

中國國際工程咨詢公司研究中心投融資處處長羅桂連也指出，培育成規模的租賃機構是一個挑戰，很大程度上決定了政策能否落地。伴隨著我國消費升級、租賃金融的日趨成熟以及租賃制度的逐步完善，個人持有租賃房源占比將降低，規模化專業機構的崛起將是大勢所趨。

前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長一直是住房租賃市場發展的主要障礙。目前，無論是房企、酒店集團、中介公司旗下的長租公寓還是第三方獨立公寓、地方國資租賃平臺，都面臨前期獲取房源、后期運營的難題。

各項政策推動下，住房租賃的資產證券化將取得快速發展可以期待，但過程中仍有“痛點”無法回避，即多元化投資主體和規模化房源需要大力培育，稅費和土地瓶頸需打通。

據悉，REITs在境外快速發展的重要因素是稅收優惠，不對REITs企業征收企業所得稅，只對投資者收繳所得稅，避免雙重征稅。但我國目前的制度沒有針對REITs的稅收優惠，而且在各個環節存在重復征稅，以保利租賃住房REITs為例，在REITs的設立、存續及退出的各個階段，涉及到城鎮土地使用稅、房產稅、企業所得稅、契稅、土地增值稅、印花稅、增值稅等稅種。

同時，租賃行業的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產價格與租金價格看，租賃行業盈利的可能性很小。中原地產首席分析師張大偉分析認為，住房租賃市場的資產證券化政策出臺肯定有利于租賃企業投資租賃的積極性，但現在租賃市場最大的難題是任何租賃模式都無法實現盈利。

國家發改委PPP專家張宇則認為，就租賃住房資產證券化而言，應該打通資產證券化涉及的稅費、土地等多方面的瓶頸，比如，國家試點開展的集體建設用地租賃住房，應該就集體土地上建設的房屋如何抵押給資產支持證券投資計劃進行深入研究，特別是集體土地房屋的價值評估，而不要讓好政策在特定領域無法發揮。

現在，部分地區現已開始針對租房用地優惠，如去年9月深圳市規劃疆土委發布《深圳市人民政府關于完善土地供給辦理的若干意見》中說到”只租不售的人才和保證性住宅、創新型產業用房用地能夠成為請求劃撥土地的目標”。這意味著該類土地將不收取出讓金，能夠更大程度開釋贏利空間。

專家建議，各地政府在土地供應方式上應逐步探索轉變，降低租賃住房的運營成本，提高投資率。同時，財政、稅務等部門應統一協調，針對證券化產品考慮有針對性的稅收措施。

落實完善創新

“資產證券化業務是新一輪投融資體制改革和金融體制改革的突破口，應從全局高度謀劃，加強監管協調。”羅桂連建議。

要強化后續管理，未來還有大量的細則和配套政策有待進一步落實。

國內資產證券化業務目前呈現出“重發行、輕管理”的現象，不利于該類業務的長遠健康發展。“政策執行中，要防止房地產開發商利用租賃住房資產證券化套利并輸血給房地產項目，房地產開發商通過已建完并管理運營的租賃住房發起資產證券化，作為原始權利人的房地產開發商利用轉讓資產所獲的權益性資金，用于其他房地產項目，特別是當資本金使用撬動開發貸，形成新的杠桿。”張宇表示。

中國社科院研究生院田猛認為，為加快REITs的發展，未來我國可以通過以下三方面實現政策法規完善。首先，通過完善與REITs相關的基本法規，其次對REITs產品進行專項立法，最后通過稅收獎懲實現產品支持引導。

據悉，《中國資產證券化運行報告（2018）》建議，著手研究制定“資產證券化法”。要盡快梳理現有部門規章和規范性文件，去掉相互矛盾、不合時宜的內容；充分調查研究、借鑒國際經驗。

中國證券投資基金業協會副秘書長陳春燕近日透露，中國證券投資基金業協會已經成立REITs工作小組，將會同有關部門共同推動公募REITs發展。下一步，將在《證券投資基金法》框架下推動REITs基本制度設計；加快構建資產證券化上市規則和REITs監管與自律體系；積極推動資本市場統一稅制，明確REITs相關稅收政策；推動養老資金投資公募REITs，完善資產管理市場三層架構。